欢迎来到澳房策，我是Alex老师。2022年澳洲房产市场发生了太多的事情，我们见证了市场由盛转衰，利息从低点一路走高，房贷越来困难，建筑费用连续暴涨。这一年之中，哪里的房子还在涨，哪里跌的最凶，什么类型的房产在哪个城市的哪个区跌幅最大，澳洲成交价最高6000万澳币的房子到底长什么样？为了解答这些问题，我通读了Corelogic年度房产报告，再加上自己的研究分析，花了10多个小时，终于找到了过去1年里面8大城市房产价格的规律。不少结果对我来说相当震撼，要更新自己的知识库了。本期影片可以说是澳房策2022年度，最值得看的影片，能够帮到投资新手迅速了解全澳房市，也能帮助投资老手更新知识，及时调整自己的投资策略。你一定要从头看到尾。如果喜欢本期影片，欢迎您订阅频道，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了
正文
全国2022(Market Overview)
我们先来快速回顾一下疫情期间到2022年底，澳洲房产整体房产市场的走势。在2020年3月澳洲疫情爆发，澳洲房产市场稍微回调，只下降了不到2%。央行紧急把利率下调到了0.1%，然后在同一年10月份澳洲房市进入进入上涨期，持续了18个月，在央行开始进入加息周期之后，澳洲房市在2022年5月份整体进入下跌周期一直到现在，我们已经看到了房产市场整体下跌趋势减缓的情况，但是还没法确定什么时候澳洲房市会触底反弹，因为2023年还有太多的不确定因素。我想我们经过将近3年的时间，可以下结论，澳洲经济基本面好不好，甚至有没有灾难，跟房价涨不涨都没什么必然关系，最主要是看贷款利率够不够低，和同样收入下能贷出多少钱来。
当然这是非常笼统的讲了。如果具体一点看，你对澳洲房产市场又会有更加深入的认识。我门先从2022年卖出的最贵的房产讲起。
全国单价最高销售记录
就是这一套了，售价将近6300万澳币，在悉尼著名的富豪区Vaucluse。这栋房子是2007年建成的，有7个卧室，13个浴室，20个车位，占地2400平方米。从销售记录上来看，29年间房价涨幅53倍。你说这个涨幅是不是秒杀绝大多数澳洲房产呢？这就印证了澳房策对澳洲房产市场的观察结果之一，只要你预算足够，闭着眼睛买最好区里面最好的房子就行了，投资对有钱人来说非常简单。我们普通人买房子挑来挑去其实就是预算没有眼光高的问题。
澳洲最便宜的区
说完了最贵的房子，我们来看看最便宜的房子都在哪里。最便宜的别墅类房产城区前十名全都挤在阿德莱德和珀斯了。最便宜的别墅均价只要不到30万澳币，在阿德北面的Elizabeth North。我帮你截了一个街景图，感受一下这里的氛围。不管房子质量好不好，总之它很便宜，所以大家在投资房产的时候不要再抱怨自己买不起，相信我你肯定买得起的。
全澳州最便宜的公寓集中在珀斯和布里斯班。均价只要18万澳币，在珀斯以南的城区Orelia。建筑真是土得不行，看着我都不想住。不过你别看房子白菜价，2房1卫1车位，1971年的老房子，能租到1周300澳币。而卖价只有17万澳币。毛租金回报率达到了9.1%。作为对比，悉尼在3.5%左右。怎么样，现在觉得这种房子张得好看一些了吧。如果你有投资眼光的话，就会懂得房子好不好看，和你想不想住，一点都不重要，数字好看才最重要。我补充一句，这类房产的现金流非常好，但是最大的弊端就是房价涨不上去，所以如果你买来吃现金流来养老的话，是很适合的，并不适合想要在退休前把自己资产量快速做大的情况。
价格上涨最快的区
那么过去12个月澳洲房价上涨速度最快的区在哪里呢？不论是别墅类，还是公寓类，前十名全部是阿德莱德。我必须要澄清一点，这里的数据只代表过去12个月，是过去发生的事情，并不能代表12个月之前和未来。我举个例子，在疫情之前倒退10年，阿德莱德的房价累计持平甚至有些区域负增长。凡是在疫情期间通过阿德莱德房产赚到钱的人，我感觉运气的成分比较大。澳房策一贯的投资理念是必须要看长期增值，比如15年。如果你根据阿德莱德过去12个月的房价涨幅，就判断阿德莱德以后永远每年都会暴涨，这个就不叫理性了叫任性。我在这里并不是要推荐阿德也不是要贬低阿德，只是把事实摆出来给大家，你需要独立思考，对自己的投资做出理性判断。
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价格下跌最快的区
说完了涨幅最快的区再来看看2022年下跌速度最快的区。我们看到无论是别墅类还是公寓类，跌幅排行榜前10名全都是悉尼的城区。别墅类房产里面跌幅大的区域1年内平均下跌23%。
在这张地图上就能看出来，悉尼下跌幅度最大的别墅所在区域分成两类，第一类就是近城区，就是悉尼市中心大概5公里范围的区域。这些区域在传统意义上讲都算不上是好区，但是在疫情期间，房价上涨，不是非常富裕的人想要买房，在好区根本没法跟别人竞价，眼看房子买不起，就超过自己承受能力贷款去这些区竞价买房了，因为相对便宜。当时这几个区的房子涨价真的是快。等到房产市场下跌的时候，这些人开始供不起房子，不得不卖出，止损，撤出这些区域。所以造成现在的情况。悉尼的老城区，好区和一般的区大家心理都有一本帐。短时间内印象根本没法改变。第二类就是传统上来讲一般的靠海区，比如Narrabeen，Waverley这些。这些区居住环境说实话还是不错的，但是历史上看价格浮动比较大。上一波暴涨是因为疫情，大家想要远离市中心去海边，而这几个区在当地又是比较便宜的。所以在成熟社区，尽量避免历史上房价偏低的区域，和一众高端区里面最便宜的那个。
另外一张地图上面可以看出悉尼公寓下跌最严重的区域。这次的规律比较明显，基本上都是豪宅区或者海滨区的公寓。在疫情期间这类公寓的涨幅也非常高，看来一时的市场火爆，没法抵挡这些区域长期的房产属性。大家买房还是要看长远的。
澳洲8大城市2022年房市表现
分析完澳洲整体房市表现，再来分别看一下澳洲8大城市的房价涨跌排行榜。到底各个城市的哪些区域的什么房产，过去一年涨价幅度最高，或者下跌最多呢？
悉尼
悉尼涨跌榜
悉尼别墅涨价最高的区域是St. Johns Park, 在悉尼的西南，属于Fairfield市区，涨价8.4%，这个大家要更深入一步理解。全年涨价第一可能全是自住没什么人卖出，我特意查了一下自住比例，完全印证了我的猜测，这也是澳房策投资理念中的一个，在成熟区要买自住比例高的。而查阅了St. Johns Park过去10年的增幅发现，平均年化回报达到了9.9%已经高于全澳洲平均别墅年化增值了。但是要注意，我可不是在推荐你买这里的房子，数据只能说明过去，未来没人知道。你要自己独立做投资决策对自己负责。
第2到第9名的众多区域有8个在悉尼西南城区。涨价幅度在3%-6%不等。所以悉尼西南区的潜力还是可以继续挖掘的。
公寓类涨幅最高的悉尼远西北的老城区Richmond，涨价幅度8.6%，其余的所有区域基本都都是大家们怎么听过的区。但是有一个特点，自住比例都相对高一些。
墨尔本
墨尔本涨跌榜
墨尔本过去12个月涨价最快的城区是Melton。Melton附近正在大开发，所以老城区也跟着一起涨价，幅度不算高，4.1%。其余的城区基本都在墨尔本以西，
而公寓类涨幅最高的区域是East Melbourne，涨价幅度是17.4%，其余几乎所有的区域都集中在Inner Melbourn，平均涨价幅度也有10%。所以谁说公寓不涨价的？有时候跌得太多了也会反弹的。
而墨尔本的别墅房价下跌排行榜冠军， 是远东北区Hurstbridge，12个月内跌掉了17.6%。其他包括Brunswick West, Croydon South 这些在墨尔本内南区和东区的几个地方平均下跌了15%。而公寓类房产下跌榜首是Travancore，下跌15.3%, 包括Hawthorn，Caulfield 在内的其余9个区平均下跌13%，大都分布在内南区和近东北区。悉尼的房市规则，豪宅区的公寓在市场不好的时候下跌快，在墨尔本同样适用。
布里斯班
布里斯班涨跌榜
布里斯班的别墅涨价第一名很出乎意料，是Logan区的Yarrabilba，这里是一个大型开发社区，已经有一段时间了，全年涨幅24%，但我还是那句话，一年长得好并不意味这长期平均涨价更好，同时布里斯班本地人还是更喜欢适合居住，安静，而不是我们国人喜欢的出门就是大超市那种所谓的方便，这一点从土地的银行估价就能看出来。其他的高速涨价社区集中在Ipswich和Logan，平均涨幅在20%。公寓类房产涨幅最高的区域集中在Logan和Moreton Bay，布里斯班城区上榜的只有一个，Calamvale。平均涨幅20%。
布里斯班房价下跌的排行榜触目惊心，首先我们能看到别墅房价下跌最快的区域，房价普遍在80万到110万之间，并且都在布里斯班老城区，还形成了南北一条线。
而公寓下跌榜一般也都在布里斯班老城区，但是比较散乱，规律性不是很强，只是价格都在50万到60万之间。
所以我们可以尝试总结一下布里斯班过去1年里房价变动的规律，布里斯班的别墅，涨价多的都是价格在低端的开发区房产，降价多的都是中低端老城区房产。而公寓涨价快的都不在布里斯班城区，下跌快的却基本都在。
阿德莱德
阿德莱德涨跌榜
阿德过去一年涨价幅度真的是太高了，别墅涨价第一名是Davoren Park，涨价34.7%。其余9个涨价最高的区几乎都在北阿德。比如说阿德当地人都不喜欢的Elizabeth区域，附近就占了涨价榜的第2到底5名，涨幅平均33%。所以各位跨州投资者，如果你想买房子，正好有住在当地的朋友，你可能就会去问他们某个区好不好，这些在当地住的人，肯定对各个区域已经有了成见。如果这朋友告诉你某某区不好，你大概率就不会买，也大概率错失了买到好房的机会。为什么？因为你的朋友很可能不懂房产投资，自己连一套投资房都没有，或者根本自己的成见就是听来的。你说你投资去问朋友有什么意义？还不如多听听澳房产策的专业意见。
阿德公寓类房产1年的涨幅也非常夸张，前十名平均超过了35%。
阿德的下跌排行榜跟其他城市不太一样，其实应该叫做涨价相对小一些的区。所有的别墅类和公寓类排行榜里面只有阿德西区Findon的公寓房全年下跌了3.5%
珀斯
珀斯涨跌榜
珀斯过去一年别墅涨价幅度最高的区，是适合养老和度假的南区Mandurah，涨幅15%。其他区域一般都分布在珀斯西南，比如Coodanup，Medina，Safety Bay 等等，均价在45万左右。公寓类涨价最快的是Dudley Park，就在Mandurah附近。其他公寓涨价快的区域大多在珀斯的西南。均价在35万左右。
然后来到了珀斯跌幅排行。珀斯房产下跌幅度很小，别墅类前十位平均下跌只有3%。第一名达到了6.2%。其他多数的区域集中在珀斯城区以北以西3到7公里范围，均价在80万或者160万两个档次。而公寓类下跌最快的是西北的Churchlands，下跌幅度达到了9.4%，其余各区平均下跌4%，分布在珀斯城区西北3-7公里和Joondlup附近。均价在40万和50万2个档次。
霍巴特
霍巴特涨跌榜
霍巴特是我心中的修仙圣地，生活非常惬意，自然环境好，如果你不很怕冷的话，其实很适合养老。霍巴特面积不算很小但是人口比较少只有24万。所以区域也没有那么复杂。无论是涨跌全都在Hobart城区，只是在里面不同的小区域而已。Hobart房产体量很小，经常周末拍卖甚至是开放参观数量都是个位数。所以统计数据的意义不是很大，因为样本数量不足以看出规律，但还是跟大家分享一下做一个参考。别墅涨价最高的区域是Sandford，过去1年涨价8.8%。公寓涨价第一是Brighton幅度7.4%.
而降价幅度最大的是Mount Stuart 达到了13.6%，公寓类降幅最高也是13.6%，在Moonah
达尔文
达尔文涨跌榜
达尔文是澳洲8大城市之中，我唯一没有做过实地调研的地方，我会在23年去跑一趟, 多呆几天，为各位粉丝带来第一手的资料。目前达尔文的情况我不太敢详细分析。只是把统计数据分享给大家做个参考吧。
达尔文别墅类房产涨幅第一是Johnston达到了14.7%。公寓类涨幅非常惊人，第一名涨了23.3%, 在Parap。
达尔文一年之中只有个别区域在下跌，同时也不太明显，别墅第一名只下跌了3.9%在Howard Springs，有意思的是它跟涨幅最高的别墅区Jonston只隔了一街而已，看来达尔文可能是走出5分钟就是两个世界的感觉。公寓类下跌第一名达到了5.5%在Coconut Grove区。跟公寓上涨第一名的区Parap只隔了不到4公里，看来达尔文真的是一个很奇葩的城市，也难怪，达尔文的人口比霍巴特还少只有15万。
堪培拉
澳洲的首都堪培拉平均工资在全澳领先，房价也是。在疫情这几年，房价直追悉尼。别墅涨价榜首区是Coombs达到了8.9%。前十名均价在100万澳币。公寓类涨价第一名是Hawker达到了15%。前十名均价在52万。
堪培拉涨跌榜
虽然堪培拉的平均涨幅非常高，但是个别区域的下跌幅度也不容小视。过去1年中堪培拉别墅下跌第一名是Torrens，达到了12%。公寓下跌幅度最高的是Macquarie达到了6.9%
澳洲的8大城市，因为地理，人口，工商业基础不同，每一个城市都有自己的特定的房产投资规律，大家绝对不能把自己熟悉城市的投资规律，轻易搬到其他城市去，如果生搬硬套的话肯定会水土不服的，到时后赔钱就是必然的结果了。
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