欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲又加息了，这次加息以后，澳洲的利息已经在过去的半年多时间里，上调了3%。让人们贷款的难度和持有房产的费用都直线上升。但是随着加息脚步和房价下跌速度减缓，很多人觉得现在澳洲房价已经见底，但真的是这样吗？诸多因素表明，更大的一波房产市场下跌可能在2023年3月才真正开始。本期影片，我们就来详细分析一下目前的市场形式，尝试判断未来6个月澳洲房市走向。影片最后我会分享适合我们普通人的投资策略和应对方案。欢迎您订阅频道，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
正文
我们澳房策有每月一次的房市总结直播节目，上周6是2022年最后一期，没看过的，可以在油管上看一下，内容非常丰富。做直播当时，直播间就有人问，说Alex老师，央行已经放出风来不会在12月加息了，那我们明年3月还会涨利息吗？我说怎么可能不加息呢？这个假设根本就不成立。市面上出了这个说法我觉得很惊讶，也不知道大家是哪里听到消息，那些短视频博主还有一些华人APP上面的信息已经毒害你们很深了。大家要不然就去看英文原版的新闻，那里不经过翻译，没有人给你添油加醋。要不然可以来看我频道。所有信息和分析都是我们尽力去做过验证的，肯定更准。这不，这周二刚刚加息0.25%。那些瞎放消息的人直接被打脸。不过估计过段时间他们又会跳出来瞎说。毕竟网络时代，大家都是很健忘的，1个月前发生的事情都不一定记得。
直播间里面还有人问说前两天开始有些媒体和专栏，说澳洲房市可能已经到底了。我当时的回答就是，这完全是胡说八道。这都是些完全不懂经济的房产行业既得利益者，接着一点点消息给你吹风，让你买他们的产品或者服务而已。比如卖房的，比如做贷款的，或者给这2类人做广告的。大家在网络上混了这么长时间，这个逻辑应该能想的明白吧。澳洲在疫情期间国家封闭，商店不开门，生意关张，公司关门，大家被关在家里，政府一看人们和企业都活不下去，开始给大家发钱。这些钱是哪里来的。就是政府凭空创造出来的钱而已，对政府来说是负债。同时还把利息几乎一下子降到0。我们一时间感觉生活能过下去了，借贷成本大幅度降低，多出来的钱和借出来的钱都放在了股市和房市里面，造成股票飙涨，房价飙涨。等到我们解封了，逐渐恢复正常，物价飞涨造成通货膨胀。澳洲政府一看压不住通胀，开始提高利息增加借贷成本。所以大家借不到钱，自然股市和楼市里面的资金量就会减少，价格就会下跌。所以说只要澳洲政府不停止加息，房价就会下跌。而加息的程度和速度完全要看通胀能不能控制在3%以内。现在的澳洲通胀一路飙到7.3%连慢下来的信号都还没有。然后有人跟你说央行要停止加息了，房市触底了...，我看还有人给我留言说，我们只想听房价，不想听经济，不想听政治，不想听美国怎么样了。为什么大多数人都看不清房市走向，只能听那些在网上瞎说的人给指点迷津呢？就因为你不懂这些你不想听的东西。我真的建议大家去订阅一下我另外一个频道，艾财说，专门讲经济原理和财商知识，绝对能够帮你开阔视野，从另一个高度看待澳洲房产问题。
如果你看过我直播一定知道澳洲全国房市截止今年11月底，已经连续7个月下跌。但是最近3个月下跌速度是稍有减缓的。尤其澳洲三大城市悉尼，墨尔本，布里斯班，11月份单月下跌跟上个月持平。看起来好像已经到了下跌的速度的最低点了。但是这只是数据层面你能看到。如果我们详细分析一下经济和政治环境，就会发现，2023年的3月份很可能会出现另外一波房价小幅度崩盘。现在我就来讲解一下。
首先，在3月25日，新州会举行换届大选。现在的执政党是联盟党。如果换届大选被工党取代会发生什么事情呢？工党对于联盟党的执政思路和政策可能会更改甚至完全放弃，然后重新立法。别的方面我们不讲，还记得1月16日即将实行的首次置业买房，用每年交一次的地税取代一次性的印花税吗？如果工党上台，完全有可能被改变甚至被废除。到时候的影响很难估计。我的感觉是负面的更多一些。这还只是一个方面而已。当然如果工党上台又能降低海外印花税和地税附加的话，那对悉尼房市就会是强大利好消息了。澳房策频道之后会推出全新的访谈节目，请了一位政界大咖，帮各位不太理解澳洲政治体制和选举制度的，来个全面扫盲。所以还没有订阅频道的朋友赶紧订阅吧。
悉尼可能的政策变动只是对3月份澳洲房市走向有影响的一个很小的因素，还有很多，大家都没有看清。
第二，本周澳洲储备银行RBA决定上调利率0.25%。未来至少63天，澳洲官方利率都会停在3.1%。这段利息平稳期会给澳洲储备银行，重新评估2022年市场状况和规划2023年利息变动幅度的机会。在经济层面，我们需要了解的是，货币政策是一个滞后政策。就是说在经济之中已经发生重大事件之后的几个月，央行才会调整货币政策做出应对。如果我们现在往回看的话，澳洲的通货膨胀其实从2021年7月就开始了，形成所有人都能看懂的，明显的上涨趋势是在2022年第1季度，但是问题是澳洲的第一季度通胀数据是在4月27日才发布的。而第一次涨息发生在今年5月3日。所以RBA做出货币政策改变就肯定会晚3个月左右。而房产市场反应没有那么快，需要一点时间消化改变。等到房市反应过来的时候，可能就是4个月以后了。所以在通胀出现明显下降趋势之后，澳洲储备银行也不可能马上改变政策，是有个时间滞后期的。
当然我们都懂的道理，央行行长肯定也懂。在这周二的加息会议里面他重点强调，抵消政策的滞后性将会是未来工作的重点。
但是滞后性并不是唯一的问题，更严重的问题是在疫情期间用低息固定房贷的人，可能将会面临到期后转成浮动利息带来的现金流压力。花旗银行的分析师说，这类贷款中大概有32%将会在2023年3月份开始到期，一直持续到9月。
还有另外23%在9月到24年3月到期。
现阶段这些固定贷款持有人还没有感觉到还款压力，但是很快压力就会来了。
根据NAB的预测，澳洲储备银行将会在2023年一路调高利息到3.6%，经过分析，在2023年9月到期的贷款，月还款额度最高多出了70%。而浮动利息支出将会上涨34%。
如果央行涨息到3.6%，将会有15%持有房贷人的可支配现金变成负数，就是可能要借钱去继续持有房产。这就跟当时2014-2016年买了很多楼花的人在2017年末遇到的情况差不多了。尤其是当时鼓吹买几个公寓楼花就能发财的房产中介，自己也买了很多公寓楼花，但是等到交楼的时候市场不好，现金流不够，还要去借钱持有房产，更惨的人挺不住直接折价甩卖了。
第三，这也是我们普通大众经常选择性忽略的一点。那就是消费者信心。你想想你最近是不是在勒紧腰带，尽量减少支出呢？如果每个人都这样做，消费就会降低，相应的企业利润降低，就会引起下一轮裁员，澳洲经济也可能会陷入衰退之中。从Westpac统计的消费者信心指数上就能看出，过去11个月澳洲消费者信心一路下跌，已经来到了历史低位。像现在这样的消费信心低位，在过去的25年间只发生过2次，第一次是在2020年疫情爆发时，第二次是在2008次贷危机时。
看到这里，你还会去听媒体上那些房产中介和贷款中介随便用销售话术不看事实，就能做出来的吹嘘视频和写出来的文章吗？所以说明年3月份开始才是真正考验澳洲房产市场的时候。到时可能会发生一波下跌，而这波下跌很可能是这轮澳洲房产市场探底的最后一波，因为澳洲的通货膨胀问题已经看到了减缓的一线曙光。
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关心经济的人可能早就知道原油价才是这波通货膨胀形成的最直接原因。今年2月底俄乌战争开打，俄罗斯被制裁，原油价格飙涨，当时原油从90美元飙到116美元，这导致能源价格上涨，工厂生产成本和运输成本上涨，终端产品价格上涨，就引起了通货膨胀。而从7月份开始，原油从高点一路下跌到最近的76美元，再加上美国包括G7刚刚开始联合限制俄罗斯原油出口价格在60美元，这些都让让美国通胀有所减缓。美国的周期要比澳洲早大概3-6个月。澳洲的通胀虽然还没有见顶，但是也已经非常接近了。
所以我们普通人应该怎么做，才能准备好迎接即将来到的2023年澳洲房市触底反弹呢？首先如果你在疫情其间买了房子开始还银行贷款了，等你固定贷款利息过期的时候还款额度会大幅度提高，最好在贷款过期前6个月就开始筹划解决方案，看看自己的现金流能不能挺住，挺不住的话不如现在就着手出售。时间点最好在1月底过完中国年到3月中旬之前，1是传统旺季，2是抢在更多贷款到期的人甩卖房产之前卖掉。其次，财务情况良好的朋友可以准备出手了，先把自己的贷款搞定，最好赶在下次加息会议2月7号之前就买。第3，一定要学会理财，房子是最重要的投资工具之一，但是它不是唯一的投资工具。同时要培养自己的财富观。要买资产而不是买负债，要学会把消费转化成知识或者是生产力。而投资自己的大脑，才是稳赚不赔的最好投资。欢迎在影片下面留言参与讨论。如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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