欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲房价连续4个月下跌，澳洲央行连续第五次加息50基点。新闻媒体，朋友圈，自媒体的消息铺天盖地，好多人都说房产市场完蛋了，这一下不知什么时候才能跌到头。但是我本期影片要分析，可能更大多数人的观点不太一样，我认为澳洲房价在未来几年还会再次翻倍。无论你在澳洲还是在美国，本期的影片都值得一看，因为房价涨跌的因素和逻辑基本一致。如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。
单个因素能决定房价吗？
澳洲的历史不过230年左右，在这200多年的时间里，澳洲房价上涨最快的时期就是2002年到2008年之间。澳洲很多城市的房价在这6年里面翻倍。珀斯房产涨得更多。现在回头看，特别感叹自己错过了买房的好机会。
我们快进到2020年，刚刚爆发新冠爆发的时候，所有的经济学家和银行都认为封国以后，没有人进来，所以房价会跌。但是房价在疫情期间一共上涨了25%。
疫情导致封城，大家没法上班，企业没法运行，生意都要暂时关闭，打工一族都面临着被裁员的风险。为了不然企业裁员，澳洲出台政策，如果企业主不裁员，照常发工资，就能得到相应补贴。这就是当时的Jobkeeper计划，在疫情期间它保住了很多人的正常收入来源，人们才有钱去买东西，还房贷。
2021年初Jobkeeper宣布要结束的时候，房产市场就出现了一波恐慌的情绪，说因为Jobkeeper结束，很多人都会被裁员，人们就没有钱去偿还贷款，所以会导致拖欠银行按揭，最终房产被拍卖，房价一定会大跌。但是结果呢？房价该涨还是涨。
Jobkeeper这波担心过去之后，市场中又开始担心自己可能会丢掉收入来源，所以很多银行主动为买房的人提供暂停还贷的服务，这个服务就叫做Loan Defferal Scheme。大概持续了6个月左右的时间。后来银行宣布即将结束停贷。好多人又开始担心，说如果这些申请暂停还贷的人开始被要求偿还贷款，还不上，违约，大家都开始卖房抵债，那房价一定会大跌。但是实际上还贷违约的人寥寥无几，房价不但没跌，还一天比一天涨得快。
为什么类似的事情一次又一次的发生呢？其实这就是人们的心理了，每当房市出现一个负面因素的时候，很多人就会想当然认为房价肯定会大跌。我们普通人都认为自己的思想都是自己的，但是却没有意识到其实我们的想法并不来源与我们自己，而是来源与我们能接触到的信息。
如果你看新闻，看手机APP，网站，公众号，各种推送的中文媒体，这些媒体上的文章绝大多数都是翻译英文媒体来的，很少有原创新闻。而澳洲本地的新闻媒体上说的澳洲房价大跌，是因为报道澳洲房价的媒体和工作人员大多数在悉尼和墨尔本两大城市工作和生活。所以如果悉尼和墨尔本下跌，就一定会被报道成整个澳洲房价都在下跌。但是澳洲有八大城市，15000多个区，怎么可能用悉尼和墨尔本来代表呢？
时间退回2013年到2017年之间。当时悉尼和墨尔本房价暴涨，而其他城市并没有上涨，但是你看新闻，里面就会说澳洲房价暴涨。但是布里斯班，阿德莱德，霍巴特，堪培拉那时候的房价持平，珀斯和达尔文在下跌。
在2017年到2019年间，悉尼墨尔本正在经历房市下跌，而霍巴特在暴涨，其他城市持平或者稍微调整，但是新闻媒体会说整个澳洲房产市场都在下跌。
目前的市场中，悉尼和墨尔本已经进入房产下跌周期，其他城市也有持平或者下跌的趋势，但是达尔文房价是在上涨的，同时每个城市里面的不同区域价格也还在上涨，比如阿德北区，珀斯东北和Mandurah，Coffs Harbour等等。但是你在媒体中只会听到整个澳洲房产市场都在下跌。这就是媒体的以偏概全和选择性报道的结果。凡是房产投资，在任何上涨的市场中都能踩到雷，在任何下跌的市场中都能捡到宝。 如果您想了解澳洲房产市场，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。也欢迎您来参加Master Class澳洲房产投资直播课学习投资理念以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
利率是影响房价的决定性因素？
可能有人说为了抵抗通胀，澳洲现在的利率一直在上涨，那房价肯定会下跌啊。这里有三个谬误，第一就是人们都以为市场下跌就会一直跌下去，同样在上涨的市场中人们也倾向于认为市场一直上涨。股票市场里面是这样，房产市场也一样。第二个谬误是大家又犯了我刚刚已经解释过的问题，房价上涨和下跌并不是由一个单一因素决定的，像疫情爆发，像停止政府留工补助Jobkeeper，像银行停止暂停还款政策，这些都只是整个公式的一部分而已，还有太多的其他因素都被我们主管忽略掉了。第三，我们说的利率上涨是指澳洲央行现金利率上涨，而不是商业银行发放给你的房贷的利率。确实一般情况下央行利率上涨，商业银行贷款利率也会上涨，但是目前的情况正好相反。商业银行目前正在降息。所以央行升息，不是直接影响房价，而是影响消费者的信心。在中间起到承上启下作用，和信息放大作用的又是媒体。现在的媒体覆盖面积真是太广了，从古董级媒体报纸电视，到传统媒体比如网站，论坛，微信，再到现在的新媒体。不只是新闻机构充当媒体的作用，我们每个人都有手机和社交账号，都是一个独立的记者和独立的媒体。大家都有自己的Facebook，Twitter，Instagram，小红书，油管频道，每个人都可以自由表达意见。现在我们从这些大大小小的媒体中，接触到的信息实在是太多了，每天手机，平板不离手，随时随地都在消费信息。问题是这些信息中的大部分都是质量很差，有失公允的观点，反应的并不是实际市场情况。当我们一遍又一遍地去接触类似的信息，尤其是负面和悲观的信息和情绪，你自己的想法也就会跟着改变。
问题就出在现在很少有人愿意自己动脑动手去核实一个信息的真实性，一种情况是懒，还有一种是真没有时间去自己做调研。所以也就无奈接受了大众互相洗脑。从众心理也就是这样形成的。
话说回来，央行利率上涨，房价就一定下跌吗？我们看看2002年到2008年的市场，央行现金利率一路高歌猛进，从6%一路上涨到了9%，然而同一时期，也是澳洲房产市场近100年来上涨速度最快的房产牛市之一。这就说明了利率并不是影响房价的唯一因素。
到目前为止，在疫情期间拥有房产的人，几乎都还没有感受到利率上涨的压力。为什么呢？因为当时拥有房产的人，不管是买房的还是当时已经有房的人都在利率低点附近转贷或者固定利率2年到5年。这些人的月还款额度并没有改变。有人可能会问，那这些利率到期的时候，会不会有一大波人受不了银行的利率，现金流紧张，没法还款，所以抛售房产，所以房市大跌呢？还记得我们之前的分析吗？疫情/Jobkeeper/Loan Deferral Scheme, 你又回到了老的思考问题的方法。这只是房价涨跌的一个因素而已，还有更多其他因素会对房价变化起作用，比如说逐渐增加的移民数量，比如说房屋建筑速度低供给变少。同时你忽略了一个问题，经过疫情的考验，澳洲人越来越会存钱了。澳洲人躺在账户或者对冲账户上的钱足足有2300亿澳币，相当于几乎每一个澳洲人都有10000澳币躺在银行里没动。拥有房产的家庭的存款数量更是非常高，即使是全家丢了工作，利率到期提高，现金流也能坚持半年1年没问题。何况目前澳洲的失业率历史最低。所以说对已经有房子的人，利率变化目前带来的影响不大。
未来几个月会发生什么呢？
未来几个月中，RBA会持续加息，为什么RBA会这么做呢？降息是为了刺激经济，让经济度过难关，等经济复苏了稳定了，RBA必须开始升息，拿回自己的经济调节工具，为以后再遇到经济问题准备好弹药。这就像是你工作累了，来罐红牛吧，发现是最后一罐了，你还是毫不犹豫喝下去，然后马上精神振奋，继续开足马力继续工作。但是你心里很清楚，饮料提神的作用迟早是要过去的，所以必须在还兴奋的状态下在出去买几罐红牛放在家里，以备不时之需。降息其实就跟喝红牛一样，升息就相当于去买来更多放在家里备用。
整个西方世界的经济金融和经济灾难每隔10来年就会发生一次，疫情之前是08年次贷危机，再之前是2000年互联网泡沫，再之前是1990年代初期的世界经济萧条。每次央行都下调利率帮助经济度过难关。所以央行只要看到安全的机会，就会开始提升利率。这是非常有必要的，因为我们根本不知道下一次危机什么时候到来。
即使经历了这么多次严重的经济危机，在拉长的时间线上看，澳洲房价还是持续上涨的。那我们有什么可担心的呢？就像之前的Jobkeeper结束，银行停贷结束，当人们开始习惯所谓的高利息之后，其实现在的利息远远没有达到过去20年的平均利息水平，习惯之后人们担心的情绪就会逐渐消失，开始消费，开始买房，开始投资。
过一段时间我们的房市就会回到正常水平。聪明的人不会根据新闻报道，媒体渲染，甚至是朋友的说辞改变自己的看法，而是通过理性的分析和取证，了解事实，并且综合考虑除了利率之外各种影响房价的因素，做出适合自己的理性判断。一旦澳洲房市度过了这波熊市，迎来的将会是更长的一波牛市，而澳洲很多房产都会在新一波的牛市中再次价格翻倍。
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