欢迎来到澳房策，我是Alex老师。我正坐高铁从台北到台南，突然手机响了，一看，同事发来一条信息。说Alex老师，你赶紧看看。澳洲房产市场又出大事儿了。我当时还没太在意，可是一看到新闻，才知道这次澳洲很可能要开始对海外房产买家在澳洲买房这件事的态度来个180度大转弯，从不欢迎变成彻底开放。而这直接反应在印花税附加和土地税附加，这两个杀死海外投资的高额税收上面。一旦不再征收这两项税收，海外投资人购买澳洲本地住宅房产的待遇，就将会和澳洲公民一样，不再有额外费用。这是对澳洲住宅房产市场触底反弹的又一个强大动力。这项政策改动的细节是什么？哪些人会受益，这项政策从新州开始，澳洲所有的州领地都会跟进吗？如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
改革原文解析
我们首先来看一下新州政府发布的改革的原文。就在几天前，新州政府发布通知，说从即日起，新西兰，芬兰，德国和南非的公民在澳洲买房，不需要再支付印花税附加(Surcharge Purchaser Duty)，和地税附加(Surcharge Land Tax), 如果在2021年7月1日以后购买了新州住宅房产，并且缴纳了这2种税，可以马上跟新州政府申请退款，而且以后也不用再交。
看到这里可能有朋友已经蒙了，怎么我给政府交了这么多税，终于等到拿回头钱的一天了吗？这到底对澳洲房产市场意味着什么？别急，我们一个一个来解决。
首先，就是海外买家和本地买家在澳洲买住宅房产，交税上有很大不同，简单说就是澳洲向海外买家收重税。举个例子。比如一个海外买家，不是澳洲公民或者永久居民也没有长期留在澳洲的签证，人也不在澳洲，在新州悉尼买房子，比如价值200万澳币。本来本地人缴纳一个在交易时，一次性支付的印花税 $94,220就好了。但是海外买家要再多给 $160,000澳币。这个多出来的钱就是印花税附加(Surcharge Purchaser Duty)。这还没完，你别以为政府在你买房的时候收一个额外的税务，一次就完了，它还持续收税，一年一次。比如海外买家在新州悉尼持有住宅房产的土地总价值是165万，注意是所有房子的土地部分的价值加在一起。本地人每年缴$10,996澳币，海外买家要在这个基础上，再缴$66,000澳币，还是每年一次。这个额外的每年一次的税收就叫做土地税附加(Surcharge Land Tax)。澳洲各个州领地都有类似的税务，名字和金额不一样，但是换汤不换药。这是截止2022年10月的澳洲各个州领地，收取印花税附加和土地税附加的图表，有兴趣的话可以截个图自己研究一下。
所以从收取的金额和频率上看，如果你是海外买家的话，还会在澳洲买房子吗？我想大多数海外人士，在澳洲大多数的州领地，都不会，除了堪培拉，因为堪培拉对待海外人士买房，在税务上，跟本地人基本一视同仁。
但是，现在情况变了。在新州，有4个国家的公民买房子时候，税务待遇跟本地人一模一样。不用再缴纳这两个额外的税。同时如果已经缴纳了，还能跟政府把钱要回来。
只要是新西兰，芬兰，德国，南非这四个国家的公民，不论来没来过澳洲，不论有没有澳洲签证，不论在不在澳洲居住。在买住宅房产这件事情上的税务待遇都跟澳洲公民一模一样。就是说，买了投资房，也没有额外税务。其他3个国家我不太能猜到，不过新西兰人在新州悉尼买房，肯定会先来冲一波，持有新西兰公民身份的华人，一定是这波里面的先头部队。那可能有人问了，新州已经率先实施了政策，其他州领地会跟进吗？
澳洲其他州领地会跟进吗？
要解答这个问题，我们还要看这次政策修改的底层逻辑和根本原因是什么。政策正文里面只是说因为澳洲联邦政府和这4个国家签订的双边税务协定，跟新州政府收取印花税附加和土地税附加的政策直接冲突，所以新州必须更改。
我还特别找到了澳洲和新西兰签订的双边税务协定原文，我们看看里面怎么说的。
简单理解，就是协定里面白纸黑字写得明确，澳洲和新西兰双方公民，在对方国家不得承受比当地居民更重的税务负担，尤其是在居住和民生方面。这项规定同时包括了不在对方国家居住的居民。这就非常容易理解。就是说，新西兰人，人在新西兰，没有澳洲签证，在澳洲买房，税务待遇必须与澳洲人相同。其他3个国家的税务协定我虽然没有看，但是我猜也是大同小异的。既然协定里面没有提及是不是只有新州，那就是适用于整个澳洲。既然是州法律跟联邦法律以至于双边税务协定冲突，所以州法律必须服从，我们可以预见，在不久的将来，其他州领地大概率会跟进，只是时间问题。所以想要打提前量的这四个国家的公民，可以开始考虑把澳洲的投资房买起来了。那么现在问题又出现了，对这4个国家公民在澳洲买房的政策修改，会不会只是开始，范围会不会扩大到其他国家，尤其是中国买家的身上呢？
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免附加税政策拓展到中国？
我们最关注的可能是海外华人在澳洲买住宅房产，什么时候能够跟本地人待遇一样，这个问题。其实这个情况直到2016年左右还都是这样。当时，海外华人不用缴纳额外的印花税和土地税，而且买房能够在澳洲本地银行贷款。对澳洲房产市场的影响我们也看到了，那就是华人喜欢的房产和区域屡创新高。但是后来海外人士不能在澳洲贷款了，到了2018-19年，各种附加税务就慢慢出现了。直到最近两年，澳洲对于海外投资的惩罚性条款，和税务附加达到了巅峰。海外华人对于澳洲房产市场的影响力已经远不及当年。但是新州这次的税务改革，会不会意味着对中国国籍的海外投资人，不久也会开放相应的政策呢？
对于新西兰4国开放的底层逻辑是双边的税务协定。所以很自然，我找来了中澳签订的税务协定，翻了很久都没有发现相关的条款，尤其没有关于民生和住宅的相关规定。所以我猜澳洲不太可能用同样的原因，对中国开放相同的免附加税政策。再加上目前的中澳关系，再签订一份税务协定并且包括房产税务一项可能性不大。所以中国买家还要再坚持很长一段时间了。不过澳洲目前的情况总比加拿大好一点，加拿大是一刀切不让海外人买房，澳洲还是可以买的，只是有些限制。在短期和长期上来看，从新州开始的全新政策对房产市场会有什么影响呢？
对澳洲房产市场的影响
短期来看，会发生3件事情，1是这4个国家已经支付了附加税的人，肯定争先恐后向新州政府退税，那么新州政府的财政又要经受一波考验了。2是这4个国家公民，尤其是新西兰公民，会有一波涌入新州悉尼买房的热潮，毕竟最近新西兰本地房市差得不行，还有自然灾害，来澳洲的人本来就在增加。现在又有政策加持，绝对如虎添翼。
长期上来看，随着更多州领地对这4个国家的开放，还有未来更多的国家加入，除了中国之外的海外人士，投资澳洲房产将会形成一波不小的力量，对于澳洲房产市场触底反弹以至于下一波房产市场牛市，都有推波助澜的作用。有些海外投资者还可能会打一些提前量，来澳洲扫一些好的房产。在卖家角度来说，房价上涨肯定是好事，但是对于买家来说不是什么好事，房子价格上涨的力量是没法阻挡的，只是力量多大和需要多少时间的问题。我只是希望房产买家，在下一波更激烈的竞争中，能够买得到自己喜欢的房产。一味回避问题，只能让问题变糟，只有勇敢面对，尽早行动才是最佳选择。
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