欢迎来到澳房策，我是Alex老师。还记得之前澳洲9月通胀数据达到32年高点7.3%吗？还记得11月通胀重回32年高点吗？这刚过完年，澳洲就给我们送个大礼，周三澳洲统计局最新出炉，2022年第4季度，澳洲通胀再创33年新高，达到7.8%。而12月单月通胀达到，我觉得已经有点恐怖了，8.4%。出新闻的同时，媒体都说这次通胀已经达峰，让我们不要担心，只是他们前两次也是这么说的。这次通胀爆表，让市场更加确信澳洲央行将会开启第2轮大幅度加息，同时给澳洲股市，澳洲房市，以至于澳洲经济蒙上了一层阴影。那么12月的通胀真的已经是这一波的顶峰了吗？都是哪些因素引起了这次超高通胀呢？澳洲储备银行会如何反应？澳洲什么时候才能走出经济衰退的阴影，开启下一波的投资红利期呢？如果喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
澳洲通胀到顶了吗？
澳洲通胀和加息跟澳洲的每个人，甚至只要你跟澳洲有任何交集，都有很大关系。如果你是学生的话，学费将会上涨，比如澳洲大学文科学费上涨113%的新闻大家都还记得吧，如果你想移民的话，申请费和服务费照涨不误，来澳洲旅游？你得先多准备10%的钱再说。在澳洲做生意和生活的人就更不用说了。企业经商环境，生意贷款，房贷，车贷，都会受到影响，一个都跑不掉。如果你跟澳洲有交集，还不关心澳洲通胀和加息的话，说明你花的钱不是自己赚的。
您有一些金融知识话，可以关注一下澳洲3年期国债利息，因为这个利息率被广泛认为，反应市场对于利率的预期。在发布12月通胀数据之后，3年期国债利息，上涨了8个基点，达到了3.04。金融市场反应最为迅速，已经把RBA，2月加息作为确定性预期纳入了决策之中。银行间的拆借率，说明银行认为有97%的可能性，RBA会在2月7日加息。
这次通胀暴涨其中最重要的一个原因是在11月份和12月份消费上涨，比如说圣诞购物，旅行支出全都暴涨。在22年4季度，澳洲国内旅行消费上涨13.3%，国际旅行上涨7.6%。人们真的是冲昏了头脑，圣诞期间机票住宿那么贵，也一定要出去玩儿。
看到这几个项目价格波动这么大，就有人说，这只是暂时的价格波动和消费波动而已，通胀已经过了顶峰了。但是我们看到澳洲核心通胀，也就是剔除了价格波动巨大的项目之后的通胀率，并没有明显的减缓趋势。能源价格这波动已经反应到了这次的通胀里面，电价上涨了8.6%。所以到底通胀这次是不是已经到顶，只能说各有各的理由，并没有一边倒的论调。不过不确定性只是针对通胀的，能够非常确定的，是疫情期间固定房贷利息，而今年到期的人，将会更加痛苦，面临更大的考验。
定息房贷到期
疫情期间的2%-4%房贷利息，一大批今年都会到期，之后将会面临更高的还款利息。如果RBA再加几次利息的话，到时候商业银行利息达到7%也不是不可能的。虽然租金也在上涨，但是上涨的速度，根本不足以抵消利息上涨的压力。据分析，今年到期的贷款，月还款额度平均将会上涨3000澳币。有人还专门做了比较。如果贷款到期什么都不做，还款额将会上涨65%，如果在同样的银行继续选择固定贷款，还款将会上涨49%，如果转贷到其他银行，将会上涨39%。看来澳洲的贷款行业真的是一个旱涝保收的行业，因为房产市场火的时候，可以做新贷款，房产市场不好的时候，可以做转贷客人。任何时候都是不缺客人的。
如果我们面临还款大幅度上涨，大家可以参考一下应对方案。
第一，就是在贷款到期之前2个月联系你自己的贷款经纪人或者银行经理，交流一下，寻找解决方案。如果你使用的是银行的贷款经理，他们一般不会主动联系你，去帮你解决问题的，都巴不得你忘记打电话给他们，去拿比较低的利率。很多贷款经纪人也同样不会为自己的客人考虑。贷款经纪人可以赚到银行支付的佣金，如果你的贷款在同一家银行呆一段时间，比如2年，经纪人就不用退还前期佣金，还可以拿之后的尾款。只要你贷款还在这家银行，经纪人就可以每年都拿到尾款。按理说，拿到钱了，应该每年帮你再重新评测一下贷款，帮你找个好的贷款产品，帮你降低利息的吧。但是，很多贷款经纪做的是一锤子买卖，还有些对自己的客人提出的要求爱答不理，比如银行降息的时候，你找经纪人让他帮着向银行申请降息，就这点填表的活儿都有经纪人不愿意做。如果您遇到这种贷款经纪人，趁早炒掉他们，赶紧换人，再帮你换家银行，不但能拿到好的贷款产品，还能让原来的银行停止支付原来经纪人的尾款，一举两得。
第二，问问银行贷款到期后，继续留在同一家银行，利息是多少，一般来说，老客人拿到的利息，都比新客人要高。你听起来很不合理吧。在澳洲这就是在真实发生的事情。因为要用低利率吸引新客人，至于老客人么，次要考虑。你可以尝试去拿新客人的利息，如果不行，别犹豫，直接转到其他银行。当然如果你的房子自有资金，就是equity部分比较多，同时有完美的还款记录，有可能拿到低一点的利息。我们目前不用担心转贷的费用，这个叫做discharge fee，这是在定期房贷到期之前，你卖房或者转贷需要缴纳给银行的一笔费用，但是你的固定利息是3%，而市场利息是6%，你提前卖房或者转贷其实对现在的银行是好事儿，一般不会收额外费用，当然我还是建议先问一下银行。
第三，如果你的贷款中有一部分是固定利息，另外一部分是浮动利息，有能力的话，赶紧多还一些浮动利息部分的贷款。很多的固定贷款都有超额还款的上限，所以你需要找到上限是多少。
第四，把那些利息更高的贷款先还完，比如信用卡和车贷。只去管理一个按时定额还款的贷款，比同时管理几个容易多了。
第五，以上都不行的话，尝试一下延长贷款年限，这样能让你的每月还款额度少一些，压力小一些。
第六，如果这些步骤都没法解决的话，你只有卖房了，这个没办法，亏就亏吧，也总比还不上银行钱，房子被银行收回拍卖的好。
以上这些困难，还都是目前没有结束的第1波通胀带来的，据经济学家和投资大佬分析，非常有可能出现第2波通胀。
在澳房策频道您将会学到最棒的澳洲房产投资知识。初学，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。铁粉，欢迎加入澳房策YT频道会员领取福利并加入专属交流社区。高手，欢迎参加80分钟直播公开课Master Class，学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
第1波通胀之后还会有第2波
美国通胀第1波已经过去，而经济学家和投资大佬预测可能在明年年初，第2波通胀就将会到来。通胀一向是波纹形式出现的，只有一波通胀的可能性非常小，之后还会有1-2次波峰。具体的分析，已经在艾财说051里面详细讲解过了，大家可以看一下。
其实还有很多推高通胀的因素我们没有仔细探讨过，比如中国疫情结束之后，经济开放，引起的石油价格上涨，俄乌战争持续，导致的粮食危机，等等吧。这些我们以后有机会再具体探讨。在澳洲生活，我们还是需要首先把目光聚焦在澳洲本地经济上。
个人对RBA的看法
我在之前的澳房策节目里面就曾经提出过，澳洲中央银行在9月份从每次加0.5%，减缓加息速度到每次加0.25%，还连续3次只加息0.25%，这都是在通胀没有明显减缓的情况下做出的决定。当时我已经非常不能理解了，明明通胀没有减缓，为什么加息却减缓呢？结果是12月份通胀又破纪录，根本没压住。反观美国，加息打击通胀就很坚决，每次加0.75%，直到明确看到6月份的通胀顶峰9.1%，才开始变成每次加0.5%。结果现在通胀已经大幅度下降到了6.5%，第1波已经过去了。如果美国在年底开始降息刺激经济，而澳大利亚到时候的通胀还没有压下去，怎么办，跟着美国降息吗？那通胀还要不要打了，澳币汇率还要不要维持了，资本外流还要不要管了。如果我是澳洲央行行长，从2月开始就会先连续2-3次加息，每次0.5%, 通胀趋势明显减缓，再加2次0.25%。这样才能跟美国步调一致。目前对于RBA的决策，我们只能拭目以待了。澳房策2023年第一场直播定在2月11日悉尼时间晚上8点，没有加入澳房策免费基础会员的朋友可以在官网加入，之后可以收到直播报名通知。好了，如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
Comments