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欢迎来到澳房策，我是Alex老师。首先祝所有华人朋友兔年吉祥。澳洲通胀刚刚爆出再次回到32年最高点7.3%，美国就宣布通胀超出预期大幅度减缓到6.5%, 我们都知道美联储的利息政策是所有西方国家央行政策的风向标，而利率和房价又直接相关，所以市场上出现了两种截然不同的推测，1是澳洲通胀回升，加息速度和力度有可能再次回升，澳洲房产第2波大跌即将来临，2是因为美国通胀减缓，美联储加息力度会放缓，甚至下半年有降息的可能，所以澳洲房市下跌减缓进入平盘期甚至回升将会更早到来。到底哪个观点正确呢？如果第一种情况出现的话，我们普通人如何在进一步的下跌市场来到之前做好充分准备保护自己的资产不受到损失呢？本期视频为您揭开谜底。请您订阅频道顺便点个赞，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了
投资者在等待抄底
在分析双方观点之前，我们先来快速了解一下目前的澳洲房产市场状况。尽管租金收入在去年有2位数百分比上涨，从银行借贷用来投资房产的人，一般的心里都是怕自己买进去，看到房产价格继续下降。很多房产投资者都在等待利率上升到顶点，然后到平稳期或者下降期再入场投资。这是是大多数人的做法也是符合人性的做法，但是想要获得超额回报的投资者要做的是反人性的事，我先挖个坑，一会儿再讲。
据澳洲储备银行RBA统计，自从去年5月份升息以来，投资性房贷申请额度下降了24%。这是从2017年以来最大的下降幅度。当时澳洲政府全面禁止外国投资者，投资全新房产开发(注意是开发，个人买新房还是可以的)，并且把本地新房开发投资贷款，年增长率定在最高10%。所以投资放贷量大幅度下滑。
自从5月利息开始上升，虽然租金也跟着上升，但是正向现金流的房产数量，全国范围内，下降了70%，大多数投资房的现金流目前是负值，处于现金净亏损状态。从区域上讲，别墅类房产正向现金流的区域从1200个减少到400个，而公寓从900个减少到250个。悉尼和墨尔本的毛租金回报率惨不忍睹，昆士兰稍微好一些，租金回报率最高的是达尔文超过7%。顺便说一下，澳房策已经完成了达尔文房产市场的调研，达尔文房产市场还是很让我惊讶的，影片预计很快就会放出来，没有订阅频道的朋友赶紧点击订阅，打开小铃铛选择全部，这样会收到频道视频上新提醒。
澳洲的房产投资者，尤其是华人朋友，大多数投资买房的原因还是想得到房子涨价的好处，对租金关心的程度稍微低一些。所以在房产市场价格下降的时候，入市买房的可能性就变小了。很多投资者都想等到底部去抄底。
澳房策在分析房产和给VIP会员建议的时候，不单要看房产的毛租金回报率，还要看净回报率。净回报率就是考虑到利息支出，管理成本，持有成本，甚至税务之后的数字，这个要比毛租金回报率参考价值更大。但是目前的趋势是净租金回报率越来越低，主要原因就是利息支出成倍上涨。比如说悉尼公寓房月租金平均上涨了360澳币，而平均里每月利息支出上涨了755澳币。利息吃掉了回报的很大一部分。这就是目前澳洲房产市场的真实走势。
澳洲通胀爆表-第2轮加息在即
更加火上浇油的事情，是澳洲11月份通胀数据重新回到了32年的顶峰7.3%，更多人认为澳洲储备银行将会开启第2轮涨息进程，而一旦开启，房价就会进一步下跌，这让市场中的悲观情绪越来越多。关于这一点我已经在澳房策205里面详细讨论过了，没看过的话可以补个课。
再加上最近的印花税变化，更多的房产投资者都处在持币观望的状态。在等什么呢？等确定性，1，是加息暂停，2，是税务政策尘埃落定，3，是选举结束。大多数人可能会选择到3月底4月初才会有所行动。
但是，打破这一切预期的事情突然出现，澳洲中央银行很可能比我们预期更早调整货币政策，逐步减少加息程度和频率，进入横盘期。
美国通胀大幅度减缓-加息可能很快停止
最近金融市场最大的新闻，就是美国通货膨胀大幅度减缓的消息。各界预期通胀数字6.9%，而实际上的通胀数字只有6.5%。消息一出几乎所有股市都大幅度反弹，比特币重新回到FTX破产之前的水平，超过了21000美元。而核心通胀只有3.1%，这跟美国的2-3%通胀目标已经接近了一大步。下次的美联储加息会议利息的动向，将会决定资本市场的走向，可能很快加息周期就要结束，而新的周期即将开始。如果在2月初美国下一次加息会议上决定只加0.25%，我想市场的信心将会进一步提高。
澳洲央行将会如何反应
包括澳洲在内的西方主要国家的利率走势，全都以美联储马首是瞻，当然也会稍微比美国的利息周期晚一些，做出本国调整。比如美国加息从去年3月开始，而澳洲5月份才开始。足足晚了2个月。市场对澳洲央行2月7日的下一步动作预期有明显分歧。1波人认为鉴于通胀数据回升，澳洲央行会继续加0.25%息，另外一波人认为介于美国可能不再激进加息，澳洲央行会暂停加息看看市场反应再说。
澳洲房产市场上不论是买家，卖家还是中介，全都盼望着能够暂停加息。这样三方都会有一些喘息的机会。买家最头疼的是自己拿到了银行预批，找到了房子去银行真正贷款的时候，被告知因为又加息，所以你没法贷出这么多钱了。这种不确定性，是降低市场活力的根本原因。买家不买，卖家想卖，就只能降价，这又加快了房价下跌的幅度。简直就是个死亡螺旋。如果利息能够平稳一段时间，市场就能够在一定程度上恢复活力。
今年澳洲4个固定贷款里面就会有一个到期转成浮动利率贷款，之前2-3左右的利息，一下子就会上涨到6%，这种现金流的压力不是每个人都能承担的。
你会看到媒体和朋友圈各种炒作，说澳洲房价已经跌到谷底了，但是很遗憾，目前没有任何证据支持这种说法。如果按照目前的速度继续下跌，很可能在3月份，就会打破自从CoreLogic有记录以来这42年间，12个月房价下跌百分比的记录。
其实我倒是希望RBA能够再加2-3次利息，先把澳洲的通胀打下来，同时着手稳就业，接着进入一段利息平稳时期。这样做的好处是痛就痛一次，反正已经痛了8个月了，也不差这3-4个月，一次性把问题解决。越早打完通胀，越早进入房市平稳期。我自己的看法是澳洲房价还会下跌一段时间。那么对于未来几个月的房产继续下行，普通人应该如何应对才能保证自己不受到损失，同时还不错失机会呢？
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未来几个月市场下行如何应对
对于首次置业买家来说，大家都想要早一点进入房产市场，买到自己的第一套房产，目前房产市场价格下跌，和印花税优惠政策对于首次置业买家来讲毫无疑问是一个好机会。唯一的问题是在申请贷款的时候会面临更高的Servicability Test，还款能力考核。12个月之前的考核是你的收入够不够偿还5%利息的贷款，现在这个数字是9%。也就是说你贷款额度被压缩了很多。当然如果你的现金足够的话，完全不是问题。如果你是刚需，首次置业，买别墅的话，其实可以考虑随时入市。新州从16号开启了新的印花税政策，已经有超过1000人申请退税，也就是说从去年11月到今年1月，已经有1000多个首次置业买家想要支付每年一次的房产税。这个数字预计今年一年会达到6000. 所以实际上首次置业者很多都直接忽略房价下行的预期入市了。但是绝对不要因为房子要价便宜或者折扣多就去购买，它必须先满足你的需求，再考虑价钱的问题。
对于自住买家澳房策的看法一直不变，只要你财务上已经准备好了，而且找到了适合的房子，就可以出手了，尤其是你买的是别墅的时候。因为自住房持有时间一般比较长，可能经过好几个市场周期，一时的房价涨跌没有符合家人需求重要，比如上班方便，上学方便，买菜方便，社交方便。如果是公寓的话，思考的东西要多一点。比如这房子过去10年每年涨了多少钱啊？如果未来涨幅还是一样，多年后卖房你会不会后悔啊，如果你不住了，租金够不够你支付费用啊，之类的。
对于投资者我还是保持之前的看法，只要你不是房产市场投机者，只要希望长期持有，只要购买的是独立别墅，同时你财务已经准备好，其实就可以下场购买了。投资跟自住其实有一些相似的地方，自住房是你自己住，投资房是给别人住，都是按照自住标准来找，只是按照你的自住标准，还是按照目标住客的自住标准找房的分别。长期持有其实不用太关心市场涨跌。当然如果你准备好的同时，市场正好在低点，买入就更好了，虽然利息支出可能高一些，前几年持有成本高一些，总的来说还是OK的。只是你怎么知道你买的时候就是市场最低点呢？这个没人知道。所以我们只要看到趋势，再提前一些入手就好了，不用追求所谓完美的时间点。
如果你手里面有不少房子，而且固定利息即将在今年到期，一定要仔细算算现金流够不够持有，还有更关键的，有没有必要持有。实在不行赶紧割肉，别等着贷款还不上银行过来收房拍卖，那时候就被动了。对于持币观望的人，在关心房价的时候，也要看看你逐渐缩水的贷款额度，衡量比较之后，再做出决定。
我在视频开始的时候提到了买房投资需要反人性。不但在投资房产的时候，投资金融产品的时候大家的反应也很奇怪。股票追涨杀跌，房子也是买涨不买跌。你听着好像对，但是如果把商品换一下，你就看出来奇怪了。比如你去买菜，如果便宜的话，你是多买点还是少买点呢？你买卫生纸，看到打折降价促销，是多买一点还是少买一点呢？我想多数人会在便宜的时候多买一点吧。那怎么到了股票，房产这类投资品上，购买的心里就180度大转弯呢？资产打折的时候不应该是多买一点的吗？当然有人可能说那买菜和买股票买房能一样吗？确实商品不一样，但是购买的出发点应该是一样的。上面这个例子来源于美国媒体CNBC对于巴菲特的一次专访。所以你知道为什么人家巴菲特能成功了吧。投资要反人性。
好了，如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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