人为什么要喝酒？因为不喝酒的时候不快乐。人为什么喜欢晚上一个人独处，因为白天的世界你没法控制。在澳洲的华人，生活不如意的占多数。澳洲的生活成本危机大家都感受到了，福利水平降低，工资上涨慢，租房租不到，买房又太贵，这种种压力让澳洲生活从我们刚来时充满希望，变成了过一天算一天。对于普通上班族来说，在澳洲提前退休享受生活，已经变成了可望不可及的奢侈。澳房策的目标，就是让每一个参与房产投资的朋友，都有机会实现自己的财富目标，获得被动收入，有一天实现财富自由，辞职自由，旅行自由。我们今天就来一口气讲清楚澳洲买房到财富自由这件事。想要提前退休究竟要在澳洲买几套房呢？
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从房产投资到财富自由这件事情，并不是简单的买很多套房子就行了，如果没有底层逻辑和财富的原动力，可能你根本都想不到要去投资这件事情。其实财富自由的第一步是财富觉醒，你要先知道自己想要什么，才有可能去争取它，实现它。
财富觉醒
财富觉醒这个话题我们频道经常讲。比如你现在毕业了，刚工作几年，每天朝九晚五，上班打卡，下班吃饭逛街唱K看演唱会，要不就把自己关在家里打游戏。上班赚的钱，扣掉房租，水电，吃饭，买衣服，出去玩儿，一个月基本剩不下。甚至有时候工资不够，即使要去刷信用卡，也要把自己的精致感建立起来，可以说一个人吃饱全家不饿，只是不一定能每吨吃饱。从这个“享受当下”的状态，开始逐渐意识到不能靠任何人，要为自己的未来打算，直到有明确的目标并且按照计划一步步实现目标，想办法多赚钱，少花钱，攒钱投资...到这一步，你才完成了财富觉醒。很多人是被卡在了从“享受当下”到意识到为自己打算这一步。生活中我见过太多人，活到35岁还在享受当下，没有存款，没有投资，没想过未来。当然如果自己有能力，主动选择过这样的生活，我是绝对尊重的，只是跟主流社会价值观就有些距离了。这种选择对大多数人不适合，因为大家还是面临着成家立业生娃退休养老这一系列的问题。区别是你等着问题找到你，还是你主动迎上去面对它解决它。
即使你在有意无意中回避未来，可能也会被迫转变思维，开始为将来打算。这个转变的契机是什么呢？就是一场变故。比如你失业了，比如家里有些变化，比如一场大病，都会让你踏下心来思考如何改变。人穷则思变。很不幸我当时的转变过程就是这一类。当年我连续失业半年多，真是没辙，每周都要去Centrelink报到领救济金，每次都是在外面排大队，丢人丢大了。这种情绪累积下来，就会开始想，自己为什么会变成这样，怎么才能改变。这就是我财富觉醒的契机。后来开始主动学习财富知识，学习技能，找工作，直到后来创业。
有了为自己打算的想法是远远不够的，还需要付诸行动，才有可能改变现状。还有一批人卡在了这一步。从知道要去赚钱，到了解赚钱的方法，然后去真正开始赚钱，这其实是大部分人的财富分水岭。你的认知到什么层面，行动力到什么层面，财富就会在什么层面。比如你在某书上看到有人说投资股票能赚钱，今年9月底，你就跟着散户杀到大A里面去，不到2周就亏掉2-3成。为什么会这样呢？因为你的认知来源就有问题。第一，自媒体上的每个人都有自己的观点和内容，你不知道谁对谁错，大概率就是挑个自己看着顺眼的人，就接受了。第二，短视频平台上的内容只能给你“懂得的感觉”，你好像懂了，我不认为你能真正学到任何东西。即使学到了，也只是复杂拼图中的一块而已，你不可能得到全面的认知。我当时提高财富认知的方法，是去阅读了我能找到的所有财富畅销书，然后把里面的内容，归纳整理，得到了自己的财富认知体系，然后才去付诸行动的。我不知道现在有多少人肯花这个时间去踏下心来读书学习，可能在工作之外的信息来源都是短视频平台吧。
设立目标
既然知道了我们要对现在的自己做出改变，为未来打算，那就要开始设立目标。没有目标能不能成功呢？没有目标相当于你没有给成功下个定义，所以哪来的成功？设立目标最简单的方法是把未来具像化。比如10年后，我要天天躺在沙滩上晒太阳，有西瓜汁喝，还有美女帅哥陪伴，不用管任何事情，也有钱进来支持我的生活。或者15年之后，我有了足够的被动收入，可以随时炒老板鱿鱼，来场说走就走的旅行，一趟就出去半年。或者20年后我要供孩子一路上好学校直到毕业就业，然后两口子去北海道幽静的地方买个大别墅，经营Airbnb，就是不工作也不怕，因为有被动收入进来支持生活。无论你对未来的具像化是什么样的，都离不开被动收入的支持。被动收入是你实现自己定义的成功的基础。
有了生活目标，你需要反向推算，达到这样的生活状态需要每年有多少被动收入支持才可以。你的生活是需要每年花5万澳币还是每年花50万澳币呢？财富自由对于每个人来说，标准都是完全不同的。我自己的消费标准是有自住房，并且在没有任何贷款的情况下，每个月花5000澳币，一年60000澳币就完全足够了。我属于低欲望那类的，很容易知足。但是每个人不一样，你要找到你自己正常生活的消费标准。有了消费标准和时间线就可以制定具体的计划了。
那么实际上，财富自由就变成了，设定每年的消费额度，比如8万澳币，然后怎么样通过房产投资产生这么多的净现金流的问题。现在澳洲房产的大平均租金回报率在3.8%左右，去除成本不考虑贷款，净回报在2.8%左右。你有多少钱的房产，产生2.8%的净现金流被动收入，能有一共每年8万入账呢？大概是300万澳币。那现在的问题又变成了，如何在未来15-20年通过房产投资赚到300万澳币。这个逻辑非常清晰。但是在现实之中，房产的投资回报率有3%的，有6%的，交易和持有费用有高有低，房产的增值幅度也不是每年不变，房产类型，地点持有时长都会影响最终收益。所以实际情况要比上面这个超级简单的例子要复杂不少。你退休的时候有多少套房子不重要，所有房子加起来一共值多少钱才重要。
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房子这么贵动不动就几十万上百万澳币，对于一穷二白，家里又没法支持的朋友，什么时候才能攒够首付呢？如果没人帮你的话，确实很难，但还是有方法的，只要你肯用心肯改变肯努力。即使有家里帮忙的朋友，早早就进入了房产市场，如果学会了下面的方法，也会让你更早达到财富自由。
实施计划
1.增加收入
赚钱的方法太多了，走升职加薪跳槽路线，创业，投资，这些都是非常好的方法。但是对于多数人来说，就是普通的上班族，没有想过创业，也没有钱投资，那么原始积累怎么完成呢？在这一步你要做的事其实并不难，就是提升自己的职场竞争力，花点钱提高自己，同时在工作之外找点副业做做。那么随着你工作经验提升，工资自然提高。经营副业一段时间，可能收入就会开始爆发。像我当时做澳房策频道，就是个副业，结果经过4年时间，已经做到全澳洲房产投资自媒体赛道第一名。不尝试你是不会知道的。对经营自媒体获客成交感兴趣的朋友可以看看这个免费的直播课《我如何在YouTube1个月赚1万美元》应该对你有帮助。
2.减少消费
对很多人来说，在收入提高的同时，消费也会跟着提高。比如原来1年赚8万澳币，自己租个1房旧公寓，开个破二手车，买个包也只看实用性。现在1年赚18万澳币，身份不一样了，是高收入人群了，那要配得上我的身份吧，是不是要换个市中心带风景的高层2房，养条狗，再换个奔驰宝马开开，包也至少要换个1线品牌吧。1年赚8万花7万，和1年赚18万花25万，你会选哪个呢？我会毫不犹豫选第一个。因为我消费低，能攒下钱。有了低欲望和压缩消费加持，在收入提高的同时，你的消费并不会增加，这样你才能攒下钱，才可能有第一桶金。大家都知道我是不开车的，因为车买来就会贬值，除了有收藏价值的车之外，基本上是车越贵贬值越快。这可不像房子，账面贬值但是实际价值升高，车贬值那是真的贬值。我前两周才买了一辆车，因为公司有接送客户的需求，我自己也要出去看看项目，开的车只要不丢人我就能接受。最后选了个车58000澳币，保值，全功能，不丢人。你是不是觉得我至少也要开个15万以上的车啊？我就是典型的收入上涨，消费不涨的低欲望人格。但这不是天生的，而是吃过一次大亏才悟出来的道理。
3.投资
收入变高，消费不变，你会发现你手里的闲钱越来越多。你现在要做的就是用这笔钱赚钱。如果金额不到15万澳币的话，你可以去做做定存，买点流动性高而且价格波动不太大的基金ETF。等什么时候攒到15万，就可以开始考虑投资澳洲房产了。你的房产投资之旅才算正式开始。
海外人士想要投资澳洲房产，至少也要有等值40万澳币，大概不到200万人民币现金吧，没有这个资金量，就不要想了。本地投资者至少要有15万澳币，比较理想的是有20万澳币，然后开始房产投资，压力会小很多。
4.持续投资
在达到你的目标之前，房产投资可能要持续15年甚至20年。在这么长的时间里面，你会遇到很多突发事件，可能会打断投资。一旦被打断，失去惯性，失去复利效应，你将会浪费几年的时间，达成目标也会相应推后。比如说突然出了件事，急用钱，而你手里钱不够，迫不得已只好去卖房，恰好赶上市场不好，房价下跌，犹豫再三你还是卖掉了，硬生生吃下亏损。或者家里出了点变故，离婚分财产，家人去世，生意失败被人追债...人生难免几次沉浮，哪有一帆风顺的。所以需要做好预防措施，果断决策应对。加入“现金流红线管理”，留够相当于2年的费用作为应急资金，建立家庭信托保护自己的财产不被别人追债，保护财产不被捞男捞女骗走等等。投资整个过程不需要非常惊艳的表现，只要平安，持续，稳定，就能获得胜利。
财富之旅
现在进入买投资房的阶段了，有人希望一切都靠自己，这个没问题，但是我们平时接触的客户，包括来找澳房策加入VIP的会员，很多是因为自己没有时间没有行动力，或者严重拖延症患者，迟迟不开始行动。再不就是，看房子看花了眼，完全不知道去买什么。或者买了房子，不久就发现买错了，还需要我们帮助调整。自己买房没问题，但是可能会让你达成目标的时间大大延长，这还是在你买对了房子的情况下。如果方向没走对，发现问题，再调整方向，可能已经错过了一波市场上涨。自己找房子，短的需要6周，长的需要2年，我真的见过找房子找了2年都没下手买的人。澳房策帮助会员找房，在现金和贷款都准备好的情况下，平均只需要2-3周时间。
组建团队
每个房产投资者都需要5个专业人士的帮助，才能更快更准达到财富目标。
第一，你需要对的房产。如果你自己就是房产专家，而且有决策力，那你可以自己找，或者你可以花点小钱加入澳房策会员，我来帮你找。市面上正常的买家中介费用在2万澳币左右，我们的费用要比这个低不少。
第二，你需要贷款，那就涉及到了贷款经纪人。在我房产行业生涯开始的几年，我还以为所有贷款经纪人都是一样的，随便找一个就好了。但是我现在可以很负责任地告诉你，完全不一样。都叫贷款经纪人，经验，思维模式，资金来源，申请技巧，简直是天差地别。同样的客户，一号经纪人只能贷出50万，二号经纪人可能贷出100万利率还更低。在房子交割之前，要做房产估价，估价高，贷款量就多，估价低，就要用现金补差额，有的经纪人嫌麻烦或者没能力，估价只去做一次，有的经纪人会尝试数十次。这都是一般人看不到，但是直接影响你投资旅程的重要因素。
第三，律师/过户师。你听说过律师拦着客人不让买的情况吗？除了那种房子有硬伤的情况之外，当然这个是正常的，我也会拦着不让客人买。律师为了自己所谓的“对客户负责”，着重解释合同里面的负面可能性，这会影响买家情绪，错过好房子。还有的律师自己就是房产中介，把这套房子搅和黄了，推荐自己能拿佣金的那套房子。有些律师需要维护自己的标准，要求客人去做身份认证，比如去大使馆，去公证处，而有的律师懂得变通，可以接受远程视频会议身份认证。这些都在无形中影响着你的成本，无论是时间成本，精力成本还是投资成本。可见找个好律师有多重要。
第四，会计师。赚了钱还想少交税，你就要找个好会计师。我在频道里经常说，会计师有2种，1是文员式会计，就是你问一句，她说一句，不会多说，不会建议，一切按照税法，也不会去变通。感觉是客人在出脑子，会计师在干活儿。2是咨询式会计。会根据你的情况给帮你制定减税规划，给你建议，主动发掘问题，解决问题，经常是没等你问呢，事情已经帮你解决了。如果你遇到的是第一种会计，直接炒掉，尤其是你有1套以上投资房的情况下。第二种会计贵一点，但是能帮你省下的钱，要超过会计费用好多倍，绝对值得。
第五，财富规划师。你的投资组合变得越复杂，需要考虑的事情越多，你就越需要一个财富规划师。他能帮你更全面地制定退休规划，建立家庭信托，自管养老金，遗嘱，身后继承，还能给你储蓄，金融投资等等建议，非常值得。一个规划下来小2万澳币，但是你真正有需要的时候，财富规划师能帮你解决的问题和增加的价值，比这2万要多太多了。
买投资房建立投资组合达到财富目标这件事情，就像是足球篮球打比赛拿冠军一样，你一个人再强能走多远呢，团队合作才是关键。你是随便找个那个谁跟你组组队，还是去找各自领域最强的那个人，把他们有机地结合起来，再去比赛拿冠军呢？澳房策VISION会员服务就是把这5个各自领域最顶尖的专业人士结合起来，打通了沟通的壁垒，相互配合为会员服务，让房产投资这件事情变得简单，人人都能做到。
对通过房产投资实现财富目标的全流程感兴趣的朋友可以看看【澳房策232】和【澳房策245】
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