欢迎来到澳房策，我是Alex老师。不管你有没有在澳洲买过投资房，大多数人还是对房产投资这件事有些疑虑。在澳洲买房子就能赚钱吗？这钱是怎么赚到的？到底选择什么房产投资策略，才能赚得更多更快更稳呢？本期影片我们就来一口气说完6大类投资策略，分析优点缺点，到底适合什么人，影片后半段我还会分享澳房策认为最适合绝大多数普通人的澳洲房产投资策略。本期影片绝对是纯干货分享，你一定要全部看完。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
澳洲住宅房产赚钱的5大方面
买房子本身并不是一种策略，但是如果使用对的策略购买投资房回报将会非常高，就跟买到一只越长越大还能一直能下金蛋的鸡一样。如果没有事先制定任何策略，就去市场里面购买投资房，结果很可能是一场财务灾难，几年都没法翻身。从我的亲身经历，和帮助过上百位房产投资者的实战经验上看，在绝大多数情况下，房产投资都是一个缓慢积累财富的过程。梦想一夜暴富，炒房发财的人，最容易掉进市面上快速致富的陷阱。如果您希望一夜暴富的话，我可能帮不到你，但是如果你能沉下心来，接受澳洲房产的特点，也愿意耐心等待，那么请您往下继续看。在详细分析澳洲房产6大类投资策略优缺点之前，我们先来看看澳洲房产是用哪5种方式帮您赚钱的。只有从赚钱的方式出发，才能涉及到投资策略。
1.资本增值(Capital Growth)
资本增值听起来很深奥，其实就是指房子本身涨价。涨幅可以是买入和卖出的差价，也可以是银行在买入时和之后任何时间点之间估值差别，也就是纸面涨价。如果你想要为自己逐渐建立起来一个越来越大的资产池( )的话，你所购买的房产就必须要涨价才行。房产本身如果想要涨价，就要尊循两个因素，我之前的影片里面有讲过，1是人口，2是信贷。如果更多的人想要买或者租房，你的房子自然就会涨价。如果对你房子有兴趣的人，能够从银行贷到更多的钱，房子也很自然会有涨幅。当然信贷因素我们没有办法控制，不过只要房子买在哪里和房产的类型买的对，你就成功了一半。
2.现金流 (Cash Flow)
有人说应该是租金吧，为什么是现金流呢？因为现金流不但包含了租金收入，还包含了所有费用，比如贷款利息，管理费，物业费，市政费等等因素。租金只是收入，而减去开销之后能不能还给你赚钱，才是我们在投资的时候需要考虑的。
3.税务(Tax)
如果你经营过生意，一定知道，收入减去支出再减去税收才是你的纯利润。房产投资也是一样。房子本身如果赚到了钱，这些钱你能留下多少呢？如果你能够在做投资规划的时候，把税务策略一同考虑进去，很大概率能够帮你决定这套房应不应该买，什么时候应该卖，什么时候应该出租。好的税务策略，能够帮你省钱，也相当于赚到的钱能够留下更多。
4.制造增值(Manufactured Capital Growth)
制造增值顾名思义，你必须动手才能创造收入。很多人都听过大地破房这个概念吧，其实还可以再拓展一些。通过房产翻新，改建加建，大地分小地，低密度地块开发成高密度，这些方式都能够制造增值。
5.通货膨胀(Inflation)
几乎所有的房产投资者都懂得使用金融杠杆购买更多的房产，拓展自己的资产池，加速财富积累。可是很少有人真正懂得持有债务的另一个好处，那就是债务会随着时间慢慢变少，即使在房贷里面你选择只还利息不还本金，债务也同样会变少。这就是通货膨胀的好处之一，它会稀释债务。比如一笔100万澳币的贷款，按照3%年化通货膨胀率，5年后贷款被通胀稀释了13.7%，10年后为24.6%，20年之后为44.6%。也就是说，你什么事情都不用做，20年之后就能少还45%的贷款。为什么呢？因为今天的100万贷款的价值，和20年后的100万的价值，可完全不一样啊。
说完了在澳洲房产投资5种赚钱的方式，我们现在就来逐一分析澳洲房产投资的6大类策略，看看优缺点，和哪一类策略最适合你。
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6大类投资策略
1.负现金流 Negative Gearing
我看几乎所有的中文媒体和各种地产公司和培训公司都都把Negative Gearing说成是负扣税, 其实是不准确的，中文里面并没有任何对应Negative Gearing的词汇，就连澳洲税法里面也没有这个说法。说成是负扣税很高大上，其实我倾向于翻译成负现金流。澳洲财政部网站上对Negative Gearing也就是负现金流做了解释。如果持有一项资产的费用大于收入，就说明这个资产产生了负现金流。不光是房产，任何资产都适用。其实说穿了就是如果你持有房产的时候，实际上是赔钱的，(注意这里没有计算房子本身涨价)，那么这栋房子就是负现金流投资房了。
可能有人会问，为什么房子赔钱，也算是6大澳洲房产投资策略中的一项呢？不是没赚钱么，还投资什么劲呢？现金流只是我们之前讲过的5种赚钱方法中的一种，如果现金流上亏钱了，而其他4项赚了更多的钱，房子瞬间就变成了一个好的投资房。比如你买的出租房算上现在这么高的利息，租金根本不够支付开销的，每个月都亏个1000块，但是如果你买的房子增值很快，比如悉尼房产这几个月单月涨幅最高1.8%，100万的房产一个月涨18000澳币，那用负现金流持有这个投资房就是绝对划算的。
如果你能够配合到另外几个赚钱的方法就更好了，比如在税务方面，如果房产是负现金流，赔钱，通过税务抵扣你可以少赔点。再加上房产的折旧depreciaiton，有可能把房产变成纸面上的正向现金流房产。
负现金流策略的好处是可以使用税务减免，减少自己的损失。同时用不多的持有费用，来博得房产增值，然后迅速扩大自己的资产池。使用更高的杠杆让自己持有的房产更多。但是坏处是，你必须有其他方法赚钱，才能继续给负现金流房产输血，在利率高企和空租的时候，对自己的现金流可能有很大压力。所以这种负现金流策略最适合房产投资初期，有赚钱能力，想要迅速做大资产规模，对收入高的人群有加成作用，因为高收入人群的个人所得税交的比例更大，能扣回来的税就更多。
这种策略种还有几点需要注意，第1，澳洲所有住宅房产，相对于任何其他资产类型来说，都是高增值低现金流的，澳洲住宅房产本身就是这种类别。第2，房产里面按照增值和现金流来讲基本上有2类，一类是高现金流低增值，另一类是低现金流或者负现金流高增值，低现金流低增值的房产有一些，但是高现金流高增值的房产，我做了这么多年的房产行业都没怎么见过，可能只有理论上存在吧。第3，房产本身是没有所谓正负现金流的概念，这全都取决于你的贷款比例和利率，如果一栋房子没有贷款，基本都是正现金流的房产，但是这个时候就要考虑现金使用效率的问题了。
2.正现金流 Positive Gearing
第二种房产投资策略跟第一种直接相反。正现金流策略就是说持有投资房的收入大于成本，换句话说你在一直赚钱。这种投资策略让持有房产变得非常容易，不用你出钱，还每个月有钱拿，多余的钱可以用来消费，也可以用来偿还贷款。但是问题是这种投资者一般都是只看眼下，没有做好长期的打算。因为这种房产一般在增值幅度上面非常小。虽然有正向现金流，但其实也没有正向多少钱。同时还失去了房价上涨，税务抵扣，这两种最重要的赚钱方法。正向现金流适合的人群就只是在房产投资后期，快要退休的人群，因为对没有收入的退休人群来说，现金流更重要一些。对于在房产投资初期需要迅速增加资产规模的人群来说，正现金流策略并不适合。房产不涨价，光是靠自己的工资，什么时候够钱买下一套房子呢？
如果不是马上要退休的话，相对于住宅房产正现金流投资策略来说，可能股票，基金，甚至加密货币，都是更好的投资方法，尤其是高分红股票，因为现金回报可能更高。甚至商业房产表现也会更好。所以如果大家遇到市场上鼓吹所有人都适合低价买入偏远地区正现金流住宅房产，多买几套就财富自由的这种理念，还是要多做些思考，因为宣传这些的人本身一般都是小城市的买家中介，只是用一种概念在劝您通过他们买房而已，至于概念有没有效果可能不在他们考虑范围内吧。
3.买入持有不卖 Buy and Hold
买入持有，是非常简单有效的投资策略，在数十年的澳洲房产市场中已经多次被验证过。买入对的房产，等待房产增值，再使用增值部分套现买入下一套房产，是建立自己投资组合最快的方法。只要你继续持有，时间越长，财富叠加效应就会越明显。时间会让你慢慢变富。
绝大多数人都适合使用这种投资策略，但是必须要买对地点和买对房产类型，这样才能稳定增值。很多大型华人中介持续多年宣传使用这种买入加上持有的策略，来推销自己代理的公寓楼花产品，说公寓7年翻一番，一看市场表现不好，又改成10年翻一番，后来改成12年翻一番了，总之房子不涨就改说法就好了，最简单。这种正确理念加上不正确产品的销售方式，被多次打脸，但是依然很流行，只不过没法说服那些经常看我们澳房策频道的朋友了。可还是有些不看自媒体，依赖传统媒体的朋友，还是会买账的。比如经常关注朋友圈中介宣传，华人APP，线下摆摊，RSL俱乐部活动，房展会，大客看房团，这种比较闭塞的信息渠道的人，或者没什么主见的人还是会陷进去。没办法，我只能祝他们买房赚钱吧。
4.买入翻新卖出 House Flipping
这种投资策略其实更准确的说是一种商业策略或者说完全是个生意，实际上就是买房+翻新/改建加建+短时间内卖出来获利的方法，这一套流程越短，资金使用效率就越高，跟做生意的道理一模一样。里面涉及到非常多的专业知识，比如在买房的时候，你就需要买对地点，买对价钱，并且在决定购买之前就必须要做好准确的翻新加建改建的预算和时间表，因为你能赚多少钱，其实基本上在买的那一瞬间就已经确定下来了。然后就来到了实际操作阶段，这时候你的风险，就是超出预算成本，比如发现了更多需要修缮的地方，申请改建加建批文的时候遇到阻力延长了房产持有时间增加成本，还有不可预见的人工和材料成本上涨因素，和施工期间被builder坑的事，都时有发生。最终来到了卖房阶段，如果在施工完成的时候没有赶上市场上涨，而是在下跌，你的选择就只有等待下一波市场上涨，或者降低盈利预期现在出手。也就是说，你还必须对各个城市的房产市场周期有深入研究。所以对绝大多数人来说，这种投资策略都太复杂，风险太高。但是对于个别老手来说，只要每一步做得都对，利润还是很可观的。
5.分地 Subdivision
分地策略的玩法千变万化，可以说跟普通投资者关系不是很大。因为这个钱一般都只有资金量比较大，经验比较丰富的开发商在赚的。字面理解就是购买一块大地，然后把土地分成小块，再盖房子卖出去。个人投资者可能接触到的相关分地项目，建造双拼别墅和小型联排别墅比较多。但是在目前的市场情况下，房价上升，建筑和人工成本都在上升，想要在这种门槛比较低的小型开发项目上面赚钱越来越难了。分地策略的好处是玩法很多，包括不少融资策略，杠杆策略，批文和选择权策略等等，如果能做成功的话，利润可以很高。缺点是分地策略一般需要资金量比较大，而且周期很长，资金流动性差。分地策略比较适合有雄厚资金实力，准备好长时间作战的投资者。
6. 房地产投资信托基金 REITs
REITs算是另辟蹊径的投资方法，跟以上所有方法都有本质区别。购买REITs并不涉及到实体房产过户。其实REITs就是把房地产作为资产的一种有价证券，有个词叫资产证券化，说的就是REITs。简单理解就是资金管理方成立信托基金，投资人投资到基金里面，然后基金购买房地产收租，开发，转售获利，然后分红。其实就是一种高分红的股票，只不过是依托房地产赚钱而已。REITs在公开市场上发售，资金门槛低，不涉及到传统房产的印花税过户费地税这些费用，可以随时转售，流动性很强。很大概率现金回报率要超过前面讲过的第2种正向现金流策略。唯一的问题是证券本身价格有所波动，跟随房产市场调整，你需要承担跟所有股票相同的风险。
最佳策略是什么？
讲了这6大类投资策略，最好的策略是什么呢？其实这取决于每个人对与“好”这个字的理解。在我看来，没有最好的投资策略，只有最适合的策略。而适合绝大多数普通人的策略，就是我前面提到的第123点。‘负现金流’策略最适合刚开始投资不久，有赚钱能力并且离退休还有不少时间的人，然后通过‘买入持有’策略让时间帮您赚到房产长期的增值，最后使用‘正现金流’策略为退休做好准备。其实这就是我们澳房策VISION会员们一直在使用的房产投资策略。如果你对我们的VISION会员一站式房产投资托管服务感兴趣请您到官网注册咨询。我们会第一时间联系您预约说明会。如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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