【澳洲房产】先看先赢! 2025年房市暴涨8%还是15%？澳洲大选惊天转折！两党拼出房市逆天新政! 今年买房的人千万提前准备好! 详解两党房市刺激政策!【澳房策355】
- 澳房策
- 4天前
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澳洲大选临近，工党和自由党双方都进入了比拼新政的关键时刻。到我们发稿时为止，双方都祭出好几个刺激房市的大招。最新的政策是上周日发布的，可以说花样多到有点数不过来了。无论5月3日谁当选，澳洲房市都有可能在1年内大涨，区别只是涨8%还是涨15%。本期影片我们就来详细分析两党的房市刺激政策，每项政策对哪类投资者有什么影响，对市场大趋势有什么影响。更重要的是，作为房产投资者，应该怎样为将来的12个月提前布局。
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两党房市政策
我搜集了双方的政策资料，从以前的政策到最新的政策看了个遍，帮大家整理好了。对于房市的政策分成5方面。1.首次置业买家，2.住房基础设施，3.新建房，4.廉租房(Affordable Housing) 5.海外买家政策。我们一个一个说。
1.首次置业买家
两党争夺票仓组重要的对象之一就是首次置业买家。疫情之后澳洲人口飞涨，房价飞涨，工资却没怎么涨。很明显澳洲人的生活水平倒退，买第一套房子的时间也大幅度推后。澳洲本地人对这种情况越来越难以接受。那些想买第一套房子但是钱不够的人就成为两党的争夺对象。也就是说，谁能让人们买得起房子，谁就能拿到更多选票。双方在补贴首次置业买家这件事上可以说是不遗余力。我们先看看工党方面之前宣布的首次置业刺激政策。
工党现政 ”Help To Buy”
去年年底已经通过立法而且计划在今年下半年实施的 “Help To Buy” 政策首当其冲。你出钱，政府也出钱，跟你一起买一套房子。就像你和朋友合伙买房一样。用我的话说，这就是“政府下场炒房法”。个人出资最少2%，政府出资买旧房最多3成，买新房最多4成。一共10,000个名额。政府出的钱哪里来的呢？那都是纳税人的钱。也就是说，全体澳洲人在帮助澳洲首次置业者买房，如果房子卖掉赚了钱，政府是要按照比例分钱的。能帮助首次置业者买房，是好事，但我总感觉我自己应该在政府赚的那部分钱里面分到一些，毕竟我也交税了。
上个月工党发出了全新的财年预算案，宣布在“Help To Buy”名额审核的时候，提高了买家的收入上限。低于这个上限才有可能申请到名额。如果你赚太多钱，政府就不帮你买房了。
同时工党还把审核目标房产价格上限大幅度提高。比如悉尼从95万提高到130万，布里斯班从70万提高到100万，墨尔本从85万提高到95万。明显就是冲着让首次置业买家也能买得起入门级独立别墅的方向去的。在澳洲买房，一般的贷款起平点是80%，现金20%，也就是4倍杠杆。但是Help To Buy 政策，最少只需要人们支付2%首付，实际上把买房的杠杆疯狂增加到49倍。还好有各种条件和人数限制，要不然房市起飞是分分钟的事情。
工党新政
周日工党一口气宣布了3项房市新政，每一项都会对市场产生重大影响。
1.未来8年花费100亿澳币新建10万套住房，专门提供给首次置业者。这一点其实增加房产供给的力度有限，因为实际上是把资源从私营部门抽调到公共部门，不可能市面的总供应量凭空多10万套，而是要打个大折扣的。财力从税收里面来，人力从私营部门抢过来，那就只能是提高工资。所以建房成本又会继续上涨。
2.加强版 Home Guarantee Scheme。如果买房子的人手里面没有20%首付，买房的贷款量就需要超过80%，那么一般要支付额外的LMI保险费，因为怕没法按时还钱么。LMI保险费是多少呢？如果你在新州，首付10万澳币，买100万的房子，贷款90%，自己住，LMI就需要支付$36,000澳币. 如果首付15万澳币，贷款85%，LMI要给$18,000澳币. 这个Home Guarantee Scheme 的效果就是省掉这个LMI费用。比如你有5%首付，政府给你贷款15%，银行再贷款给你80%，就不用支付LMI了。让手里面现金不多的房产买家，在买得起房的同时，还能少还贷款，因为LMI是一般是打在贷款量里面的。
买家最少支付5%首付，政府最多支付15%。如果是单亲父母的话，首付最少2%，政府最多支付18%。
3. 同一项政策在审批的时候，原来的买家收入上限是$125,000。现在好了，直接取消，你赚100万一年，只要是第一次买房，就可以用这个政策。只是房价的上限还是保留的。这个价钱在新州，维州，昆州，使使劲儿，还是能勉强找到适合首次置业买家的独立别墅的。
如果我是那个首次置业买家的话，我肯定会用这项政策，因为占用的现金量非常少，后续有更多的现金可以用来买投资房。至于对房市的影响，就是各个州领最入门级的房产价格将会上涨。
上面是工党对于首次置业者目前所有政策，反观自由党政策，走了完全不同的一条路。
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自由党现政
在周日之前，自由党在不同月份增量发布了房市刺激政策。比如允许首次置业买家从养老金里面取出5万澳币用来支付买房的首付。但是在卖掉房子之后，这5万澳币要还回养老金里面去。这项政策能够帮助首次置业买家多筹集现金，好在不是用纳税人的钱，而是用买家自己的钱。只不过把未来养老时候才可以用的钱提前用了。但是问题在于，首次置业买家如果房子买得不好，比如买了扎堆儿的公寓，长期升值很少的话，养老金可能受到一些损失，但是如果买得好，房子带来的增值可能会让5万澳币本金获得可观的盈利。
自由党还会利用政府行政权利干预APRA，放宽房贷还款测试缓冲，效果是能让相同收入的买家，贷到更多的款，附带的消费信心提升，就跟降息效果差不多，都是放大信贷量。当然结果就是房价上涨了。如果这个政策上线，先行动的人就能在房价还没有涨太多的时候买到房子，后买房的人将会越来越难以进入市场。澳房策投资理念中，需求端可以大致总结成两大要素，1是钱，2是人。现金更多贷款更多，房价自然涨。
自由党新政
周日这天为了应对工党宣布的新政，自由党也推出了一些列的房市刺激政策，也分3点。
1.允许首次置业买家支付的自住房贷款利息，冲抵个人所得税。贷款额度小于65万，持续5年。单身买家收入上限是$175,000，夫妻买家收入上限是$250,000。在现行政策下，只有投资房的利息算作持有投资房的费用，可以冲抵收益，多出来的部分还能冲抵个人收入。如果玩得比较深的买家，还可以使用“债务回收”把自住房贷款利息也用来抵扣税务，但是前提是你要有其他投资才行。对于债务回收感兴趣的朋友可以看看【澳房策348】。那这项自由党的新政能产生什么效果呢？比如单身买家，年收入是$175,000，按照23-24财年税率计算, 个人所得税要交 $49,817。如果使用了新政，房子贷款量是65万，按照5.8%利率计算，每年交掉$37,700利息. 这个利息在新政下是可以抵扣个人收入的。那么当年的个人收入就变成了$175,000-$37,700=$137,300，应交个人所得税是$35,868，省下了$13,949. 这个钱是现金，是可以用来消费或者做投资的。所以实际上是通过帮助现在有能力买房的人，买房之后多省点钱，压力小点。相对来讲，工党政策是帮助本来买不起房的人去买房。两党政策有本质的区别。
2. 现在正在实行的联邦级别 Home Guarantee Scheme, 就是我们之前讲过的联邦政府借钱给买家还不收LMI的政策，申请人核准收入上限提高了，让稍微高一点收入的人也能使用这项政策。
3.同一个政策下取消每年的核准名额限制。所以针对Home Guarantee Scheme，工党是取消了收入核准上限，自由党是在提高收入上限的基础上取消了审批的名额。很难评价出谁的效果更好，能肯定的是符合要求的房产价格将会上涨。
这张图总结了两党在首次置业方面的政策区别，大家可以暂停2秒钟仔细看看，回顾一下。
2.住房基础设施方面，工党计划20亿澳币支持基础设施建设，30亿澳币帮助州领地政府建造120万套新房。常看我们频道的朋友都知道，现在的建筑进度已经严重拖后。在5年内建120万套已经不可能了。自由党方面将会花费50亿澳币接通水电煤气等等基础设施，让原本没有设施的地方也能开发新房并且降低成本提高建造速度，新建50万套房屋。我是学经济出身，这条自由党的政策符合经济规律，目标定得也更加可行。
3.新建房政策. 工党方面将会花费5,400万澳币推广预制房，让更多的人能够接受预制房，增加建筑速度，降低建筑成本。自由党方面将会在10年内暂停建筑标准NCC更新。建筑标准每一次更新，都会增加建筑成本，比如要符合采光，噪音，节能等等更严格的指标，就需要用更多更新的材料，人工成本也会上涨。10年内不变的话，会让建筑市场趋于稳定。
4.廉租房计划。工党将在5年内花费100亿澳币，建造4万套公屋和廉租房，而自由党将会废除工党这项计划。理由是工党的计划完全是浪费钱，根本没有建造出房子来。给社会底层的人们一个住处，让人们至少活得有点尊严，这是好事情。但是如果在政府支出中有各种浪费，比如成本1000万，报价1个亿，政府批复2个亿，然后房子没建起来，这种事情出来的话，其实就是花钱买了个好名声而已，对解决实际问题没有帮助。我比较倾向于建立政府效率部门，监督政府的款项去处，监督政府花费，避免浪费。就像马斯克的DOGE一样，让政府的经济运行起来，花更少的钱办更多的事情。
5.海外买家。两党在这点上出奇地一致，都在2年内禁止没有PR也没有公民身份的人购买澳洲二手房。期望这条政策短期内会有改变的海外买家们，还是断了念想吧。
不同政策主要面向哪些群体
自由党的政策会偏向那些原本自己就有钱，包括养老金里面的钱，能拿到房贷，能买得起房的人。为这些人减轻了房产的持有成本，实际上税后收入就变多了。也就是说这是变相的针对首次置业买家大幅度减税。手里面的钱多了，自然可以去消费，还可以提振经济。从经济规律入手。但是给到原本买不起房子的人的帮助明显不够。当然至于一个国家里面是不是每个人都应该能买得起房子的问题，大家都有不同看法。除非一个国家房子都是公有的，不会有哪个国家人人都买得起房子的吧，社会中总会有穷人有富人。
工党方面的政策，主要是想要用税收去补贴那些原本就买不起房的人，让他们买得起房。那些原本需要贷款保险的人可以省下一大笔花销。工党的廉租房和公屋计划的底层逻辑也是一样的，搞的是社会财富再分配，让社会资源偏向穷人。我到不是反对帮助穷人，一个社会只有活在最底层的人有尊严，才是个值得在这里生活的社会，才是文明的象征。但是劫富济贫和财富再分配，搞搞就得了，不要拖跨了经济。总是去打击能赚钱的人，不能赚钱的人得到了更多好处，那谁还想去赚钱呢？发展经济永远应该比分配财富优先级更高。
对房价会有什么影响？
这周一，现任总理在媒体前公开承认，政府并不打算让房价下跌，而且说澳洲各地房价历来都是上涨的。所以期望工党政府打压房价的人，可以洗洗睡了。澳洲任何有房子的人，谁会希望房价下跌呢？没房的人才会希望房价下跌的吧。
在我看来，两党的政策都在用补贴或者减税的方式让更多的人买房，实际上是在增加需求。但是在供给端却没有提出解决问题的方案。澳洲家庭人口数量在逐年变少，而人口总数在增加。自然需求暴涨，但是供给跟不上。再加上政府刺激需求，供给就更别想跟上了。
所以澳洲房产未来的趋势就是一个字“涨“。只是什么时间涨多涨少的问题。5月3日大选尘埃落定，5月20号如果再降息，今年年底澳洲房市大盘涨个10%的可能性，我看是越来越高了。
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