【澳洲房产】全球降息澳洲掉队! 澳洲房产市场失势, 买房,买房,持币观望怎么选？9月澳洲房市走势! 取消负扣税将对澳洲房市产生巨大影响!【澳房策325】
- 澳房策
- 2024年10月9日
- 讀畢需時 12 分鐘
在刚刚过去的9月份中，墨尔本房市意料之中继续下跌，悉尼房市进入躺平状态，3个中型城市，布里斯班，阿德莱德和珀斯处于上涨期，但是趋势减缓。澳洲整体通胀压力进一步减小。再加上就业强劲，可能再次推后澳洲降息进程。甚至有经济学家预测降息将会推迟到明年3月之后。中国大幅度刺激市场，让澳洲一个城市意外获得房价加持，可能会在本轮上涨周期中坚持更久。本期影片，我们就来分析澳洲9月份房市走势，在整个澳洲房产市场逐渐失势的情况下你应该买房，卖房，还是持币观望呢？影片最后，我还会分析一下澳洲政府提案取消负扣税，对于澳洲房产市场的巨大影响。
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24年9月房价走势
我们先来看一下24年9月澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘，9月份上涨0.4%，这是本轮上涨周期中，澳洲房价连续第20个月上涨，上涨的速度越来越慢，已经进入了平盘状态(+-0.5%)。悉尼同样连续20个月上涨，但是9月份增幅已经降低到0.2%，比8月增幅慢了0.1%。在过去的11个月中，悉尼房价虽然上涨，但是幅度微乎其微，单月增幅基本在0.5%以内, 属于平盘期。9月份悉尼房市低迷稍微有点不正常，因为悉尼房市向来都是金九银十，买房卖房的旺季，这一点在一会儿要讲的清空率有非常明显的反映。
我们再转头看看墨尔本。9月份墨尔本房市下跌0.1%，比8月下跌0.2%稍微好了一点，有止跌回升的趋势。但在过去15个月中，墨尔本房市单月价格变动在+-0.5%之间，也属于平盘期。墨尔本房市现在的情况一言难尽。影片后面我们会讲什么人可以现在入手墨尔本。
布里斯班连续第19个月上涨，9月份单月上涨0.9%，上涨趋势稍稍缓和。阿德莱德单月上涨1.3%，上涨速度减缓的趋势相对3-4个月之前更加明显。珀斯单月上涨1.6%，这是珀斯连续5个月保持单月上涨2%之后的首次减缓，单月增速跟去年10月持平。这么长时间这么高速增长，买到珀斯的朋友心里都乐得不行了吧。我们VISION会员在过去12-18个月中，听澳房策意见买入布里斯班或者珀斯的人，已经平均赚到15-25万澳币。恭喜赚钱的VISION会员朋友。
澳洲房市周期有3大类。悉尼和墨尔本这类大城市，都在平盘期。中型城市，包括布里斯班，珀斯，阿德莱德，处在上涨期，但是趋势稍微缓和。而小型城市，包括堪培拉，霍巴特和达尔文还是处在平盘期，房市没有起色。现在澳洲央行利率处在4年内最高点，虽然有些商业银行已经开始降息，但是只针对新客人，绝大多数降息的产品是定期贷款。澳洲银行业有个毛病，杀熟，你在同一家银行呆得越久，就越受欺负。根源就是银行贷款经理一般2年就会调岗。岗位都调了，老客人谁还管呢？好的利率和好的贷款条件都是为了吸引新客人用的，除非你是某个银行大客户，比如企业客户或者高净值客户，有专门经理给你服务，那你可以占到便宜。要不然2-3年换个银行，或者打电话给银行拿个好的利率是一定要做的事情。澳房策VISION会员的贷款，有专门贷款策略师自动每1-2年重审一次，帮助转贷或者拿更好的利率，不用操心。各位没有加入的朋友，一定要主动去找你的贷款经纪人或者银行经理，因为一般不会有人主动给你降息的。
对与第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。澳洲房市大盘，并不能代表每个城市的房产走势。同样悉尼房市大盘也不能代表每个区或者每套房子的涨跌。大盘走势只能给我们一个整体的印象。至于单套房产还是要具体分析的。你记住一句话，“飞涨的市场也能踩到坑，暴跌的市场也能捡到宝”。
9月底的二手房拍卖清空率，延续了全国大盘继续缓和的趋势，从4个月前的70%下降到了60%。悉尼，墨尔本，布里斯班的清空率都有相同的趋势。说明买家卖家谈不拢。要不就是卖家要价太高，要不就是买家真没钱。
以上是各个城市房市单月走势的情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天走势图，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。90天走势图里面看得非常明确，中型城市都处在上涨期，但是趋势逐渐缓和，悉尼市场在上涨但是就快要完全躺平了，墨尔本市场在下跌之中，但是看到了一点抬头的趋势。图中的四个绿色小圈，是澳房策过去3年中对市场大方向作出预测的时间点，现在看来都是正确的，我们还在验证第五次预测的过程之中。
24年9月房租走势
9月全国租金走势(月同比)跟8月相同，任何城市，任何房产类型，大盘都在上涨。只有霍巴特和达尔文租金在加速上涨，其他所有城市租金上涨趋势都在减慢。租售比，就是一年毛租金收入除以房价，悉尼仍然最差，只有3.0%，因为租金虽然高，但是房价相对与租金更高，再加上最近几个月，有些公寓开始出现空租和租金回调的现象，租金回报率变低也就可以解释了。达尔文租售比全澳洲最高，达到6.8%。有一点需要注意，这里用的是毛租金，得出来的比例实际上是毛租售比。如果减去持有费用，比如利息，中介管理费，地税，市政费，水费，物业费等等，大多数城市房产目前的净现金流为负，因为利率实在太高了。即使是不贷款，全部用现金支付，扣掉费用之后，也只有1.5%-3%的净回报。如果同时你买的房子还长期不增值，那真不如把钱存定期更好。我们之前计算过，在澳洲买投资房，不贷款的话，真不如去投资其他资产更好。一旦加上杠杆，房子也没有踩雷的话，长期回报率和稳定性，甩其他资产类型几条街。
9月澳洲房市，上市销售的房产数量比1年前多了3.2%，比5年平均多8.8%。全国拍卖清空率比10年平均低了4%。私卖在售时间变长。过去1年中低端房产价格上涨12.4%，高端上涨只有3.8%。部分区域公寓涨幅超过别墅。从租金月环比上看，悉尼布里斯班和堪培拉租金在微幅下跌，墨尔本和珀斯租金在增长。澳洲整体趋势是季度租金只上涨了0.1%，是4年内最低增幅，过去1年下降了19%的国际移民和留学生人数是主要原因。
澳房策认为全国房价大盘短期将会持续上涨，但是上涨速度继续缓和，各个城市之间的房价走势差异将会加大。我们同时也观察到了未来澳洲人的买房负担能力将会上升，比如降息，降通胀而带来的绝对工资上涨，和劳动力市场坚挺带来的消费信心。因为人手不足，建筑商盈利减少而缩减产出，新房建成数量和供给持续受限，继续支持价格上升。
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澳洲经济走势
8月份澳洲通胀所有衡量标准全都在减速，其中央行决策依赖的数据Trimmed-mean CPI 从7月份的3.8%降低到3.4%，降幅非常明显。那么是不是通胀压力已经快要消失了呢？如果你仔细查看通胀衡量标准里面的各个项目，看法就会有改变。
8月份通胀下行的最主要因素，是电价降低17.9%和油价降低7.6%。其中电价下降几乎全是因为联邦政府和州政府补贴。这类补贴在2025年6月底到期，到时候电价将会瞬间暴涨。补贴其实就是政府下场花钱购买的行为，本质上跟政府支出，推升通胀是一个道理。现在我们看到通胀下降，是因为大家在电费和油费上省下来的钱还没有马上进入消费循环，相信过几个月就会有体现。如果我是央行行长的话，可能会把所有政府补贴的项目从通胀衡量之中剔除，再做决定。
8月通胀数据中统计的油价当然只是8月事情，可是现实之中，我们都应该感受到了这几周油价又涨回来了吧。原因是石油减产，和以色列打伊朗，市场对后者石油产量比较担心。那么9月份和10月份通胀数据相信会有一波上涨。
还有澳洲失业率8月份持平。你想想，通胀有上行压力，就业又没出大事，所以央行就不急着降息了。澳洲金融观察对38位银行和金融系统经济学家作出的调研显示，预期第一次降息0.25%的时间点均值，已经推迟到了明年3-4月。
澳洲央行9月25日决定维持利率不变，下一次议息会议在11月5日，大概率还会按兵不动。
美国在宣布降息50个基点之后，出炉了8月份的核心PCE数据，显示通胀从2.6%上涨到2.68%，微幅上涨。而9月份失业率持续下降，超过预期，达到了4.1%。这两个因素结合起来，市场预测，美国在2024年剩下的几个月时间里面最多会降息0.25%。比之前预期的降息0.5%要少了一半。现在的西方主要国家都已经进入了降息周期，只有澳大利亚还在坚守阵地。历史上看，澳大利亚的利率决策，无论是加息还是降息，都比美国晚3-6个月，看来这次也不会跳出规律。
在1个多月前的澳房策月度直播里面，有人问铁矿价格暴跌到90美元一吨了，会不会影响珀斯房价，我当时讲的是，影响会有的，但是在铁矿石低于70美元之前都不用担心，因为西澳的财政预算对铁矿石价格的底线就是70美元。截止10月5日，国际铁矿石价格已经冲到将近110美元一吨，来了个180度反转。反转的起因就是中国在9月底推出的史无前例刺激计划，刺激股市，稳定房市，建房子要用钢，而中国炼钢用的铁矿石绝大多数是从澳洲买的，这样就跟澳洲经济和珀斯经济以及房价联系上了。对于这次中国强刺激政策有兴趣的朋友可以看看【艾财说123】。看过我之前几期节目的朋友应该还有印象，我的观点是西澳经济目前并不是只依靠铁矿石，已经开启经济多元化一段时间了，铁矿石涨跌对于西澳经济的影响幅度正在变小。
开头我们买了个坑，墨尔本房产在什么情况下可以买。我们在之前节目中讲过，但是为了方便大家，我再简单说一下。第一种是自住，如果你买自住房，现在正是好机会，房价又低，自住房还不会受到维州政府最近2年加税的影响。第二种是不着急房子增值，愿意等的朋友，可以去买墨尔本的投资房。墨尔本是大城市，房价全澳洲倒数第三，本来就不正常，潜力巨大。原本现在正是入市的好机会，大家不想买，只不过是因为墨尔本税务太高，现金流太低，短期内涨价预期不够。但是如果能找到租金回报高的投资房，最好通过短租能把净现金流变正，这样拿在手里没有任何压力，等待墨尔本房子涨价就好了。墨尔本房市有巨大潜力，只是需要些时间而已。
那么其他城市房产能买吗？绝对可以。现在房市上涨趋势减缓，但是你怎么知道这一波到完结的时候，累计能上涨多少呢？假设珀斯现在一个月涨1.6%，趋势在减缓，6个月后开始进入调整期，这6个月累计又涨了8%-10%，那这波增值你要不要呢？进入调整期之后，会赶上降息周期，如果调整期只有3-6个月，又开始一波新的上涨期，那你是要现在买，还是6个月以后买，还是12个月以后买呢？我想说的是，1，没有人知道某个城市，几个月后能涨还是能跌，房市都是有周期的。2，普通人的思维都是跟着新闻头条走的，根本看不懂市场，更别说抓时间点了。当然不排除民间大神，每个城市涨跌都能踩得准。我很清楚我不属于这一类人，我能大体掌握趋势，但是具体时间点真不一定能踩准。而对于绝大多数普通人来说，重要的不是你什么时候入场，而是在场内呆多久。在这个基础上，如果运气好，能多赚点，运气不好就少赚点，但总归是在赚钱的。相对与赚快钱且有风险，我更愿意赚长期稳定的钱，而且一直赚。只要是您有长期的财务目标，符合当下市场房产，别踩雷，就可以买。
负扣税政策对房市的影响
在【澳房策323】里面，我们讲解了澳洲正在面临“取消负扣税”的危机，如果还不了解的话，可以去看看那期影片。影片推出之后，有不少粉丝问，取消负扣税对澳洲房产市场具体有什么影响，我才发现，影片里面没有具体说。这次帮大家补上。
取消负扣税对澳洲房市有6大影响。
1.如果取消的话，“高收入人群只买新房只为退税”这一招就行不通了。澳洲打工族最有效的降低个人所得税的方法就是买房子。收入越高，退税效果越明显。如果取消的话，高收入人士就要换个玩儿法。比如最大化使用自管养老金，往里面放钱只要给15%的税收，钱够了就买房，而且去做正现金流策略，每年赚的钱，只要交15%所得税就好了，即使是退休前卖房也只要交10%增值税。对自管养老金感兴趣的朋友可以看看【澳房策306】和【319】
2.在负扣税这件事情上，海外房产投资者和澳洲本地投资者就没有区别了。原来是有澳洲个人收入，才能扣回来税，海外人士用不上。但是取消后，本地人也用不上了。缩小了海外和本地人投资收益的差距。
3.投资者将会集体转向正现金流策略，去全澳洲抢购这种低价房产，到时候澳洲房产投资的地域壁垒将会被完全打破。
4.房东手里面的长租房产将会涨租，把房东的损失转嫁给房客。造成租金整体上涨。
5.任何能够拉高租金的方式都会受到欢迎，尤其是短租。有这方面需求的朋友可以在澳房策官网咨询。我们短租团队已经覆盖悉尼墨尔本布里斯班珀斯和黄金海岸。有成熟的管理方法和团队帮您解决问题。
6.我对市场长期上涨完全不担心，取消负扣税的机会很小，即使取消，市场经过短暂调整之后，又会找到新的上涨动力。澳房策对于澳洲房产市场的观点不变，“澳洲房产短期有涨跌长期一直涨”。
最后我想澄清一个关于VISION会员的误区。最近几场直播里面有朋友问是不是加入VISION会员需要高净值人士，身价过千万那种。我很负责任地告诉你，完全不是。VISION会员是澳房策提供的最顶级VIP服务，加入的有4类人，1，刚工作刚攒够首付, 买第一套就不想买错，2，前几套买错了，让我们帮助调整，再做更好的投资，3，高级打工仔，买房退税，4，企业大老板，赚钱了让我们代管房产投资。所有人都有自己的财务目标，绝大多数人希望通过房产投资早日财富自由，有底气选择退休。其实加入VISION会员的底层标准就是，现在或者未来1年有能力购买至少80万澳币的房产，注意80万是现金加上贷款能力，差不多20-30万现金和50-60万贷款能力，海外人士也可以在澳洲贷款，如果现在没有足够的现金，未来1年能攒够钱，比如家里赞助，或者通过处理劣质投资房能够拿到现金和贷款能力，都是可以现在就加入的。
以上内容在我们10月5日的澳房策月度直播里面，我用了90分钟详细解释。错过的朋友也没关系，您可以加入油管会员随时回看，或者直接在官网预约11月9日的下次月度直播。这个是关门直播，必须要先注册，ZOOM和腾讯会议平台同步播出。油管朋友可以在影片描述栏找到报名链接，其他平台报名请先关注再私信。
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