前两天有一位很久之前的客人打电话找我，我们在成立澳房策之前就认识了，她说自己在新州悉尼当年拿到了首次置业补贴，今年开始被新州政府调查刁难，不但要她提供各种有的没的证据，还要讨回补贴并且罚款。用她自己的话说，又生气，又想哭，还无能为力。这个例子非常典型，对澳洲所有第一次买房还想要申请政府补贴的朋友都有指导作用。我总结了10个步骤，让首次置业买家避免被查或者被追债的麻烦。正好最近有不少新移民都在咨询澳房策首次置业的问题，我们今天就一口气把首次置业这件事讲清楚。
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5年后首次置业被查
这位买家拿到澳洲永久居民(PR)之后，第一次买房是在2019年，当时申请了新州悉尼的首次置业补贴，包括一次性补贴和印花税减免一共拿了大概2万多澳币。当时拿钱的要求是, 澳洲PR，第一次买房，新房，房子建好之后的12个月内要连续住满6个月，并且是主要居所。其实她这些条件都满足了，而且确实在房子建好的12个月内在里面住满6个月，只是期间有非常短暂回国探亲，也就几天时间。还是在5年后的2024年，引起了新州地税局 (Revenue NSW) 的重点关照，过去的3个月中多次联系客人，让她分批次提供各种有的没的资料，来自我证明符合当年首次置业补贴的要求，要不然就收回补贴外加罚款。
我最好奇的是，她是怎么引起新州地税局注意被盯上被针对的。经过多方打听查证，我猜是因为她在房子里面当时自住的6个月期间，把另一个房间租出去，然后请了一位比较激进的会计师，当年报税的时候，不知为什么把出租收入一并报到税务局去了，可能是为了申请折旧和负扣税冲抵当年个人所得税吧，这才引起了地税局注意。当然也有可能纯粹是随机抽查。而起使因素很有可能是新州政府给自己的部门下达了要多赚点钱的任务。那么逻辑就变成了，5年后的2024年，新州政府没钱了，想辙赚钱，分配给首次置业部门任务，然后部门开始排查，发现这位买家缴税记录有点问题，然后开始针对她展开盘问。也不知道是不是只有缺钱的新州，和更缺钱的维州有可能来这么一出。昆州和西澳政府倒是相对不怎么缺钱。
新州地税局跟客人要了几轮证据，开始的时候还很正常，后来居然要到外卖送货单，电费账单，还查了当年的出入境记录。她从来不点外卖，所以没有外卖送货单，没法证明外卖送货地址是自己家。查电费单子之后，地税局让解释为什么用电量这么少，潜台词就是怀疑她根本没怎么住过。她回复说我就只有一个冰箱用电稍微多点，我省电还不让吗？查出入境记录是因为她自己跟地税局说，期间有几天回国了，地税局才想起来查的。
到现在地税局还在让客人解释各种事情，提供各种证明。进入了你问我答，我反问你再答的扯皮阶段。从这位买家角度来说，自己当时完全符合领取首次置业补贴的要求，唯一有可能扯皮的就是处理家事，回国几天而已，严格来说没有连续住满6个月，但是有情可原。如果地税局觉得这个有问题，就直接出罚单了，明显是认为可以通融这点所以才持续盘问的。她还是要应对，身心俱疲。地税局方面，可能是因为有指标，政府钱紧，所以上支下派，没办法。这件事到现在也没个结果。
从这个例子里面，我总结了关键点，能帮澳洲所有首次置业者避免麻烦。先声明，我们只是提供信息，大家照着做产生的结果我们无法负责，因为我们没法做政府的主，毕竟最终解释权和司法权都不在澳房策。大家在申请首次置业补贴之后要注意以下10点。
首次置业补贴申领留意这10点
1. 水，电，煤气，网络，驾照，信件，银行账单…所有需要提供地址的部门和服务，都必须在拿到房子第一时间全部改成新地址，
2. 外卖送货地址需要及时更新，还得有几个外卖送货单，说明有正常持续购买记录。网购邮寄地址需要更新，外加几笔家具，电器的购买和送货单。可能有人说我从来不点外卖，也不网购，没问题，你要不就不改习惯，等着地税局跟你要单子，要不就改习惯买几次，地税局跟你要单子的时候你能给，你自己二选一。
3. 用电量需要像一个正常的家庭一样，太省，或者断断续续用电，会被怀疑，
4. 如果出入境记录上，显示你没有在拿到房子12个月内连续在澳洲呆6个月(注意州领地不同时期要求不同)，就一锤定音，肯定被罚款。有人说那我期间回国2周行不行，我不知道，政府查你的时候，他们说行就行，不行就不行，你最好别尝试，
5. 地税局会让你提供信息，你提供的越多，他们能够查看并且挑毛病的材料就越多，所以大原则是能不给就不给，有时可以试试装糊涂，毕竟这么长时间的事情，谁记得呢？
6. 如果自己在里面住，又把房间租出去了，这样是符合首次置业规定的（注意州领地不同时期要求不同）。但是为了简化问题，记得最好是收现金租金，就像租给朋友那种，而且不要让会计第一年就把租金部分纳入报税考量，去申报折旧扣个人所得税。怕麻烦的人就干脆别出租。
7. 地税局一旦开始调查，首先假定你犯规，然后去找证据证明你犯规，所以最聪明的做法，就是不引起地税局注意，低调，不要太激进，
8. 最好是按照规矩踏踏实实操作，而且证据留存至少5年，以防被查。
9. 如果被查，还不理地税局的话，会直接收到罚单。
10. 政府部门互通，不要指望一个部门的信息，另一个部门查不到，这个空子没法钻。比如地税局是可以查到你税务记录和出入境记录的。
可能有人问了，如果是正常的首次置业申请，像你上面那么做当然最好了。可是我根本就不想在房子里面住，能拿到首次置业补贴吗？你问这个问题，就好比，法律不允许我逃税，我可以逃吗？就这个感觉。澳房策想来反对做违法的事情。规矩就是规矩，你就遵守就好了。如果想要偷鸡的话，那风险要自己来担。
对于首次置业的朋友，很多人还不知道各个州的法律要求，我们帮大家总结了新州，维州，昆州，西澳的首次置业具体需求，相信对首次置业的朋友将会有很大帮助。
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首先大家要了解的是澳洲联邦政府和州领地政府，都有各自对买房人的补贴方法。联邦政府管理买房补贴的机构是Housing Australia和国税局ATO，各州领地的补贴由地税局管理，比如新州的“Revenue NSW”，维州的“State Revenue Office”。各项补贴之间一般不相关，有可能同时领到。这一点建议在购买之前咨询您的经办律师做确认。
联邦政府的补贴中也可能带有首次置业字样，但是跟我们一般人理解的首次置业补贴完全不是一回事。感兴趣的朋友可以到Housing Australia官网阅读政策原文。我们所说的首次置业补贴都是州政府一级的。虽然每个州的叫法可能不一样，但一般都包括一次性奖励和印花税减免两项。
昆州(布里斯班)首次置业
First Home Owner Grant (一次性补贴)
昆州的首次置业补贴一次性给3万澳币，是整个澳洲最多的。想要领这个补贴必须要符合很多条件。补贴只适用于新房，比如公寓联排别墅楼花，买地建房项目(土地别墅套餐)都可以。极个别的已经建好的全新房子而且从来没有卖过，产权还在开发商和建筑手里的，也可以，只是这种房子在市面上凤毛麟角。房子的总价必须低于75万澳币。像是双合同的买地建房项目2本合同价格加起来也要在75万以内。这一条比较重要，房子建好之后12个月内必须入住，而且必须连续住满6个月，这一点很多澳洲和其他国家两边跑的人不一定能满足。
夫妻至少一方是PR, Citizen或者持有444签证的新西兰公民。前两个好理解，我重点说说新西兰公民，因为这个很容易出纰漏。昆州要求，新西兰公民想要拿首次置业补贴，签合同的时候必须人在澳洲，公寓联排房子交割或者买地建房土地交割的时候人也要在澳洲。只要新西兰人在澳洲就会有444签证。所以会有新西兰人利用这个政策漏洞，专门来澳洲买投资房，并不是想来澳洲生活。昆州政府有一条法律，说新西兰人不能只为了拿首次置业补贴才来澳洲，但是实际上执行力为0.
申领条件中还要求夫妻没有任何一方在澳洲任何州领地申请过首次置业补贴，申请过就不能再申请了。而且夫妻关系，不管名字是不是都在买房合同上，只能申请一次昆州首次置业补贴。所以经常有人问，我是先结婚还是先首次置业，相信您自己已经有了答案。
下边这条也很重要。夫妻双方在申请昆州首次置业之前，不能在澳洲任何州领地包括昆州有过自住房，但是可以有过投资房，自己一天没住过，一直持有不卖也行，然后再申请QLD首次置业补贴。所以可以一直买投资房，等到高兴了在使用首次置业补贴，非常灵活。有一点需要注意，需要在申请时提交关于投资房的证明，说明一直是作为投资房持有。比如出租协议，税单等等。因为税单里面会写租金收入么。
最后一条是，这项首次置业补贴计划在2025年6月30日截止，以签合同日期为准。之后可能取消，可能延期，也可能变更，这个要到时候再看了。
Concession (印花税减免)
昆州的印花税减免政策非常复杂，光是减免的规则就有3种。个人建议让过户律师帮你看看符合哪一种。我在这里只讲一下第二种First Home Vacant Land Concession针对的是买地建房。注意印花税减免不但很难申请，而且和首次置业补贴并不完全重合，有可能出现一个能拿到，另一个拿不到的情况。
首先这个减免做多能拿到$10,675，条件是土地价值低于$360,000，印花税全免。$360,000到$500,000之间免一部分印花税。申请人可以是任何人，包括纯海外人士也可以申请，但是需要照常缴纳印花税附加。跟其他首次置业相关的优惠一样，这项印花税减免只能使用一次，而且必须是第一次买房，还得是“全地球”第一次买房。昆州向来以设置没有执行力的法律著称，这次也不例外，我在中国有房子，昆州政府怎么能查出来呢？可能是通过算命吧。接下来更离谱，房子建好之后要在里面连续住满2年。2年啊，也没说出去旅游行不行，就为了这1万多块钱，真的要连续宅2年吗？能满足这么苛刻条件的人不太多。
昆州的另外两个规则是分别针其他类型的房产，细节大家可以查查昆州地税局Queensland Revenue Office
西澳(珀斯)首次置业
First Home Owner Grant (一次性补贴)
西澳的首次置业补贴跟昆州基本一致，我只说不太一样值得注意的，其他细节大家可以参考屏幕上的截图或者西澳相关网站。首先就是珀斯的首次置业补贴并没有明确写结束日期。其次就是在申请之前”有没有过房子”这一步，规定特别详细。简单说就是在申请西澳首次置业之前，在澳洲有过自住房可能申请不到，但是投资房可以随便有。
First Home Owner Rate (印花税减免)
西澳的印花税减免设置很简单，所有房产所有人都适用，而且大多数审核标准跟首次置业一次性补贴一致。大家可以看看屏幕上的截图。
维州(墨尔本)首次置业
First Home Owner Grant (一次性补贴)
墨尔本首次置业的基本点跟昆州西澳差不多。唯一值得注意的就是在新房建好之后的12个月之内，夫妻双方其中一方在房子里面连续住满12个月，不是6个月了。同时维州政府对于收集证据特别严格，清单特别长，大家可以到维州地税局(State Revenue Office Victoria)查看详情。
First Home Buyer Duty Exemption Concession Or Reduction (印花税减免)
整个澳洲首次置业印花税减免的政策最奇葩的就是维州，没有之一。跟其他州相似的我就不说了。只说说这个“应税价值”(Dutiable Value)。如果房子的应税价值低于60万，印花税全免。如果高于60万低于75万，印花税免一部分。问题是应税价值的定义你要花点心思理解。这一部分，我还没有在网上看到过正确的解释。
如果是二手房的话，应税价值就是房子合同价，这个是一样的。如果是双合同的买地建房，应税价值就是土地合同价，这个也是一样的。关键的区别在于公寓楼花，联排别墅楼花和单合同的买地建房，应税价值等于合同价减去签合同之后的建筑成本。
只有几种情况下才符合这种计算方法。
1.符合“Principal Place of Residence Concession”政策，不一定是首次置业买第二套也行, 或者，
2.符合我们现在正在讲的First Home Buyer Duty Exemption Concession Or Reduction (印花税减免)，这个就只针对首次置业了。
举个例子，首次置业买一个公寓楼花，合同价62万，建筑没开始之前就签了合同。在房建好前6个月，开发商通知买家律师，这套房子在签合同之后花了$465,000建筑成本。所以这套房子的应税价值就是$620,000-$465,000=$155,000 又因为应税价值小于$600,000所以不用交印花税。如果这个例子换成建设了50%才签合同，那么签合同之后花在建筑上的钱就是$465,000/2=$232,500 应税价值就变成了$620,000-$232,500=$387,500. 如果房子刚刚建好再去签合同，应税价值就等于合同价。
不同情况的例子，在维州地税局网站上有10个。我真的不知道为什么要把事情搞这么复杂。看来还是西澳的政策最简单直接。
新州(悉尼)首次置业
First Home Owner Grant (一次性补贴)
新州目前的首次置业补贴简单且没用。要求是房子总价低于60万，或者双合同买地建房总价低于75万，这个价格完全不可能找得到么。除非是市区外围远一点的一房公寓，还有可能。其他的房子就别想了。值得注意的是，如果在2023年7月1日之前签的合同，需要在房子建好后12个月内开始连续居住6个月。如果是之后签署，需要连续居住12个月。
First Home Buyers Assistance Scheme (印花税减免)
新州目前首次置业印花税减免中值得一题的是价格上限比较高，买100万以内的房产都有优惠，虽然别墅类不太可能，买地建房类不太可能，但是公寓类可以选择的还是比较多的，毕竟80多万的2房公寓还有不少。新州在申请印花税减免需要在房子建好或者交割之后的12个月内开始连续住满12个月。
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