欢迎来到澳房策，我是Alex老师。对于很多华人家庭来说，房产都是最核心的资产。而随着社会阅历和人生经验增加，最关注的问题除了通过房产投资赚够钱提前退休之外，就是如何帮助孩子买房或者把自己名下的房产转移到孩子名下的问题了。所谓澳洲房产世代传承说的就是这个情况。但是在规划的过程之中有太多选项，还涉及到居民身份，印花税，附加税，增值税，资产保护安排，等等多种考虑，这就让问题更加复杂。本期影片，我们一次性说清楚如何转移房产给孩子的问题。这次我综合了澳房策团队专家包括，律师，会计师，财富规划师的综合意见，花了10多个小时分析整理出来的，把知识分享给大家。请您注意收藏转发。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
我们这次同样全都是干货，是澳房策专业团队知识储备融汇贯通的结果，我尽量用最通俗易懂的方式跟大家讲解。简单说，把房产给孩子，有3种方法。1.帮孩子买房，2. 生前转让. 3. 身后继承。而每一种方式又要从3个方面分别考量，1.费用。包括持有费用，转让费用，继承费用，税务，养老金。2. 控制权。父母如何让房产安排严格按照自己的意愿，不被他人掌控，比如孩子的伴侣。3.规避风险。怎么做到控制房产同时谁也拿不走呢？我们一个一个说。
1.帮孩子买房
第1种是帮助孩子买房而且房子写孩子名字，这是大多数华人父母的首选，因为在国内就是这种思路。现在澳洲房价这么贵，如果不帮孩子，光靠孩子自己努力，很难买到房子。而房子又涨价很快，如果不尽早搭上这趟车，将来买房会越来越难。帮孩子买房并且放在孩子名下，有这么几种方式。
你可以直接给孩子一笔现金，解决房子首付的问题，同时让孩子用自己的收入做贷款。这能让没有任何财富意识的孩子，建立起责任感，努力工作偿还贷款。也有的父母选择给首付的同时，帮助孩子偿还一部分贷款，减轻孩子的财务压力。如果孩子没有足够的贷款能力，父母可以用自己的贷款能力，担保这笔贷款。但是要注意，如果孩子不能还款的话，父母需要偿还。如果你担心孩子和伴侣关系改变的时候，房产权益被分走的情况，在买房的时候就不要直接给现金了，而是转为借款。找到律师起草一分借贷协议，父母按照一定利率借钱给孩子。孩子按时偿还利息。利率的设定可以非常灵活，这样可以保证在孩子和伴侣关系改变的时候，你出的买房本金不受影响，还能让孩子和伴侣的一部分财富，通过利息支付的形式流回到你的手里，一举两得。如果父母是海外人士的情况下，这种借款协议还有一个好处就是，利息收入只需要缴纳10%所得税，对于家庭的税收规划有一定作用。
帮助孩子买房的另一种方式是设立家庭信托(Family Trust)。在澳洲，实体类型最常见的就是自然人，公司和信托。信托有自己独特的税务准则和功能。这个坑太深，以后有机会再填。现在你只要理解，信托是一个独立的法律实体，有3个重要角色，信托设立人(Settlor/Trustor/Grantor), 就好像是公司的股东，负责设立规则，向信托里面投资。第2个角色是受托人(Trustee)，受托人可以是个人也可以是公司，相当于是经理，来管理整个信托的运营。第3是受益人(Beneficiary)，相当于买了公司股票的人，能够获得信托分红，有时还有投票决策权。
如果用家庭信托购买房产，在孩子并不拥有的房产的情况下，可以实现控制，房产买卖，出租，居住，还能防止孩子因为经营生意而导致自己需要赔付个人资产的情况下，赔付房产的情况。但是要注意家庭信托持有房产和个人持有房产，在税务，贷款，权益方面有很大差别。而且在家庭法面前，特定情况下，伴侣还是有一定机会能够分走家庭信托里面持有的房产权益的。具体情况，建议您咨询家庭法律师，财富规划师和专业会计师。也欢迎您加入澳房策一站式澳洲房产投资服务：VISION会员，让我们的律师，财富规划师和会计师团队为您房产投资出谋划策。可以在官网aofangce.com预约“发现之旅”咨询详情。
2. 生前转让
第2种方式是生前转让。简单说就是在我们有生之年，把自己名下，或者自己控制的房产，转移到孩子名下，或者让孩子控制。在这个种类里又分成4个方面。
1买卖
生前转让最普遍最简单的方式就是把房子卖给孩子，这个所有人都能理解。房子从你的名字过户给孩子。名字换了，孩子把买房的钱给你，缴纳印花税，如果你卖给孩子的是投资房还涉及到你缴纳资本增值税CGT的问题。有人可能问，那我把房子卖给孩子，便宜一点卖是不是孩子就不用交那么多印花税了呢？比如卖给孩子1块钱。你放心，澳洲税务局比我们所有人都聪明，怎么可能让你钻了空子呢？如果实际交易价格跟市价相差太多，就会引起税务局的警惕，要求你去做第三方估价，然后按照估价缴纳印花税，可能还有罚金。另外交易价格如果是1澳币，孩子又是拿来当投资房，在卖房的时候又会有资本增值税CGT的问题。所以如果是用交易的方式把房子卖给孩子，最好在交易之前自己做一个第三方估价，然后按照估价交易。这种方式简单，容易操作，只是涉及到了印花税和资本增值税的问题。
2赠予
很多人嘴里面说的把房子“转”给孩子，其实说的就是赠予。就是你把房子换成孩子名字，但是孩子没有给你钱。这种方式也需要按照市场价格缴纳印花税，同样涉及到了资本增值税。跟买卖房产唯一的区别就是资金没有转手。其他方面大同小异。所以说“转”给孩子，该缴的税，还是一分都跑不掉。
3同住
如果涉及到父母养老的话，还有一种简单有效的生前转让的方式。父母和孩子双方都把小房子卖掉，钱和在一起在孩子名下买一个大房子，而父母住在里面。这种情况下，有很大机会，不会影响父母的养老金福利。但是要注意，房子在孩子名下，权利就在孩子手里，万一遇到不孝的孩子，把老人赶出家门流落街头，或者申请政府福利房的情况，在澳洲并不罕见。所以在做此类安排的时候，可以让律师起草一份协议，说老人有权利一直住在这栋房子里面才更保险一些。
4信托
接下来就是比较高级的玩法，父母可以建立一个可撤销信托(Revocable Trust)。在这种信托结构之中，房产依然是由信托建立者，就是父母拥有，信托受到父母控制。制定的受托人来代替受益人也就是子女，来管理房产。父母可以随时更改信托。当然子女可以是受托人的同时也是受益人。
在父母百年之后，可撤销信托就会自动变成不可撤销信托(Irrevocable Trust), 在也没有办法更改。受托人，很可能就是子女，就会获得完整的信托控制权。唯一更改信托的方式就是所有受益人一致同意，所以任何一个受益人都有一票否决权。比较适合子女多的情况。这种信托生效的过程一般可以绕开遗嘱，手续简便很多。
当然关于信托的问题，在设立之前，如果想要做到极致，一定要咨询3位专业人士，财富规划师，律师，和会计师。他们每一个人都在自己的领域有深入研究，能够帮助您解决不同的问题。只是在合作上会有些无法同步。澳房策整合了这3种专业人士为您提供房产投资建议。
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3. 身后继承
第3种方式就是身后继承。我们很多华人对这个问题是有所忌讳的。我在许多年前也是这么想。年轻轻的想那么远干什么。但是经历过孩子出生和亲朋或者长辈去世，想法多少还是会有所改变的，毕竟人生无常。记得澳房策之前的影片讲过通过房产投资赚钱，提前退休的事情，很多粉丝表示不理解，为什么总说退休呢？不知道在经历过疫情期间的失业和生意打击之后，这些粉丝的想法有没有一些变化。现在我们就更近一步，一杆子插到底，讲讲房产继承。
澳洲跟中国不一样，绝大多数房产属于私人所有，可以作为遗产传承给子女。这里有两种方式跟大家分享。分别是遗嘱继承和遗嘱信托。
如果我们在生前没有立下遗嘱，身后的财产分配就会非常麻烦，比如孩子很多，之前有配偶，或者有地下配偶和私生子的情况。不但分配耗时耗力，还会引起家庭不和。所以遗嘱绝对是个必需品。澳洲官方数据，50岁以下的人有一半没有立遗嘱，64岁以下的人还有20%左右。
如果立过遗嘱，财产分配就会简单很多。可以找律师或者政府机构设立和保存遗嘱，比如在新州的话，可以找“NSW Trustee & Gardian”，也就3-500块澳币。
在澳洲，孩子继承房产是不用缴纳遗产税的。因为是法定过户，还不产生印花税。如果继承房产之后2年之内卖掉就不用缴纳增值税。所以税务方面通过继承，获得父母的房产是比较好的选择之一。
但是有几点需要注意的。第1是继承人会不会因为获得额外的资产而丧失一部分养老金和福利。第2，如果父母的房子有贷款没有还完，而继承人在继承的时候又没有相应的贷款能力，过户就没有办法完成，可能被强迫快速卖掉房产而卖不上好价钱。所以说在我们VISION会员的整体房产投资规划之中，退休之前都要卖掉一部分投资房，把自己的自住房和投资房贷款都还完，因为在传承的时候可以省去不少麻烦。
接下来就是终极的传承方法，也是使用最广泛的一种财富规划工具，遗嘱信托(Testamentary Trust). 这种信托是通过遗嘱设立的，在父母百年之后，通过遗嘱生效。好处是有效避税和资产保护。还可以位每一个房产，建立一个遗嘱信托，分给特定子女。信托持有的房产不属于子女，如果子女的感情关系变化，伴侣也分不走信托里面的房产，还可以把更多的收入分配到18岁以下子女或者没有收入子女的免税额度之中。如果在世的配偶再次结婚然后去世，遗产可以继续由自己的孩子控制，而不是配偶，配偶再婚对象或者新组建的家庭。唯一的缺点是没有办法再想这种信托之中加入其他资产。但是这并不会影响大局。
以上就是大致的澳洲房产转让和传承给子女的方式。澳房策建议在做出决定之前咨询各个领域的专家再行动。如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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