我们刚刚拿到澳洲11月房产数据报告，悉尼和墨尔本房市加速下跌已经作实，很可能成为趋势。澳洲房产市场整体下跌是迟早的事情，只是因为圣诞节和新年的季节性因素，市场趋势会有一些不确定性。上周联邦政府通过了一项法案，将会大幅度增加房产交易成本，而且最终由买家和卖家均摊。这笔全新的费用是没法绕开的，因为联邦政府在它背后需要实现的目标非常重要，政策影响范围巨大。
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24年11月房市走势
先来快速看一下11月份澳洲房市。全国房市大盘，11月份上涨0.1%，这是本轮上涨周期中，澳洲房价连续第22个月上涨，上涨的速度越来越慢，已经非常接近0点了，也是过去22个月中上涨幅度最小的一个月。
悉尼房市在10月份就结束了连续20个月上涨周期，11月份开始加速下跌趋势，单月下跌0.2%，比10月份的单月下跌0.1%更快了。在过去的12个月中，悉尼房价虽然总体上涨，但是幅度微乎其微，单月增幅基本在0.5%以内, 属于平盘期，10月和11月开始下跌，但很可能是因为快要到圣诞节和新年的季节性因素。往年的12月和1月都是房市淡季，会有一些影响。没准儿转过年来在2-3月份会有所缓和。
11月份墨尔本房市下跌0.4%，比10月下跌0.2%也明显加快了。这个加速下跌的趋势能不能形成，还要观察季节性因素的影响到底有多大，相信明年2-3月份会有结果。但在过去17个月中，墨尔本房市单月价格变动在+-0.5%之间，属于平盘期。每个月下跌都在-0.5%以内，这种长期的阴跌趋势，在墨尔本房价历史上难得一见，给了买自住房的人时间和空间去找房子谈价格，也给房产投资者从火速逃离墨尔本到开始考虑投资墨尔本转变思路的机会。
布里斯班连续第21个月上涨，11月份单月上涨0.6%，上涨趋势明显缓和。阿德莱德单月上涨0.8%，上涨速度减缓的趋势相对3-4个月之前更加明显。珀斯单月上涨1.1%，这是珀斯连续5个月保持单月上涨2%之后的第三个月，连续减速上涨。这三个中型城市在过去的2年中吃到一大波房市红利。2023年初珀斯刚开始上涨的时候，大家都持有怀疑的态度，想要投资但是不太敢，等到2023年6月，一部分投资者上车，另一部分觉得已经涨得太高了不敢投，也不知道这个“太高了”是根据什么标准衡量的，还是根本没有标准，或者是在不懂市场的前提下，一看在涨价，怕自己买在高点这种投资上的怯弱。不懂市场，研究一下就好了。自己不懂研究，直接看澳房策节目就好了。到了2024年初，更多投资者上车，还有相当一部分人觉得涨得太高，不敢买。这种情况在24年6月一样，在现在也是一样。房产投资看得是未来，从过去的走势推测未来本身就不靠谱，你研究得越深入，听过见过得越多，猜的就越准。
很多人问我们策略师，现在投资那个州领地比较好。我的答案是“看情况”。1.如果你是一个买了房子就必须马上现在立刻看到涨价的人，那很简单，哪里的房子在涨价你就去买哪里。2.你买房的时候必须捡漏，不捡漏好像人生缺了点什么，在未来12个月内买悉尼和墨尔本最好，市场低迷，房子相对更便宜。3.你看中的是长期10-15年增值，眼下赚了赔了问题不大。主要是想赚到大盘增值，长期一直赚钱，做好税务策略和资产配置，实现自己的财务目标，具体买哪个大型和中型城市，其实区别不是很大。重要的是资产组合要配置得好，符合你的个人规划。
2022年开始，各个城市的房产市场进入了全新的周期，以前的周期不再好用了。悉尼和墨尔本，人口体量在500万以上，在同一周期。珀斯阿德莱德布里斯班人口体量在100万到500万之间，是同一周期。其余100万以下的小城市，像是霍巴特，达尔文，堪培拉周期是一样的。这里说的周期就是房价涨跌的趋势。黄金海岸自成一派，算是第9城市。
11月，悉尼和墨尔本已经从平盘期逐渐过度到下跌期，当然趋势还要过完年才能确定。珀斯阿德布里斯班处在上涨周期，但是趋势逐渐减缓。霍巴特达尔文堪培拉，上个月微涨，下个月微跌，跳来跳去，我给起了个新名字，叫做“震荡平盘”，看不出趋势。
第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。澳洲房市大盘，并不能代表每个城市的房产走势。同样悉尼房市大盘也不能代表每个区或者每套房子的涨跌。大盘走势只能给我们一个整体的印象。至于单套房产还是要具体分析的。你记住一句话，“飞涨的市场也能踩到坑，暴跌的市场也能捡到宝”。
11月底12月初的二手房拍卖清空率，已经趋于平稳。全国大盘清空率从6月份的70%，下降到9月份的60%，而10月和11月稳定在63.4%。说明买家和买家力量已经持平，卖家接受了市场，不再贪心。买家同样接受了市场，意识到自己需要出高一点价钱。
以上是各个城市房市单月走势的情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天走势图，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。90天走势图里面看得非常明确，中型城市都处在上涨期，但是上涨速度越来越慢，悉尼明显进入了下跌区间，墨尔本市场在下跌之中。图中的四个绿色小圈，是澳房策过去3年中对市场大方向作出四次预测的时间点，现在看来都是正确的。
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24年11月房租走势
11月份澳洲房市延续了之前几个月的租金走势，全国各个城市租金大平均都在上涨，不管是别墅租金还是公寓租金。但是只有霍巴特租金加速上涨，其他城市租金减速上涨。
在租金回报率方面，达尔文仍然是全国最高6.8%，最低的是悉尼3%，全国大平均3.7%。租金回报率，也叫租售比，就是1年总租金除以房价。没有扣除费用，准确说是毛租售比。
选择澳洲住宅房产投资的原因有三个， 。前两个不说了，第三点，杠杆，就是指贷款。如果澳洲住宅房产没有任何贷款，租金和费用打平或者有一点点盈余，现金流也就2-3%，房子长期年化大平均增值幅度也就7%上下，这还得是你房子买得对的情况下。如果你买的是高租金回报，比如毛回报7%净回报5-6%的房子，但是本身不增增值，你就已经跑输了大盘。同样的资金放在美股S&P500里面，大平均也有10%。如果你有眼光买得是高增长股票的话，1年赚个几倍也不是很罕见。之所以投资住宅房产，就是因为每个普通人都可以获得相对Margin Loan和商业贷款更便宜的住宅房产贷款，杠杆可以开到4倍，也就是贷款8成没压力。这样净回报率就会被放到很大，甩开其他的大盘投资方式。我并不是说澳洲住宅房产毛租金回报没有超过7%的，实际上有很多，这跟房子本身和出租方式有关，比如澳房策的全国短租服务就可以提高现金流，我们很多会员都在用。但是每一位会员都在用杠杆提高净回报率。如果买住宅房产不贷款的话，只有两种情况，1，你没有看懂房产投资，2，你已经功成名就退休了。
赶紧报名澳房策年度直播，12月7日周六悉尼时间晚上8点，北京台北时间下午5点开始。直播中我会总结24年澳洲房市，预测25年房市走势，还会送出价一共5000澳币的大奖。这次是闭门直播，必须先注册才能通过ZOOM或者腾讯会议参加。大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名，某书某音加粉丝群报名，蝴蝶号和其他平台请私信。
反洗钱立法
影片开头我们说澳洲住宅房产交易成本将会上升，那么上升多少呢？有人评估大概每笔交易的费用要增加1200澳币。因为上周联邦政府通过了反洗钱法。这部法律可以说是直接针对房产交易的，提高了开发商，房产中介，律师，和会计师四个职业的反洗钱合规成本。而这些生意运营成本会被加到房产交易成本里面去，由买家和买家共同承担。
澳洲反洗钱执法机构叫做Austrac。目前的职责主要是管理所有金融机构，监督和汇报可疑交易，目标是反洗钱AML。4年之前Westpac因为反洗钱法律执行出现重大披漏，被Austrac执行澳洲公司历史最大的一笔罚款13亿澳币。当时Westpac CEO也因为这件事请引咎辞职。现在的CEO上任以来就一直在用各种方法堵这个漏洞。可见整个银行业对反洗钱的重视。
新的立法把需要监督和汇报可疑交易的行业和公司范围大幅度扩展。法条里面特别强调，房产中介行业的定义，包括了买家中介，卖家中介，新房中介，旧房中介，还包括了开发商。可以说跟房产交易相关的行业的一网打尽。房产中介的定义还包括了房产中介公司，和持有房产中介牌照的个人。所以说以后个人持有房产中介牌照将会变得越来越痛苦，合规变得越来越难还更耗时间。还是那些手里没有中介牌照的人，私下买房卖房领佣金比较好混一些，包括澳洲本地一些走野路子的中介，和绝大多数人不在澳洲却在卖澳洲房产的人，他们一般都没有中介牌照，不用合规。
绝大多数这次被包括进来的都是小生意。但是不论多小，都要设立一个“合规专员”的新职位。所以说这做生意的费用肯定会上去。
Austrac对这些新被纳入反洗钱法的行业能做什么呢？可以强制被监管的公司和个人上交材料，可以强制召见公司合规专员。如果没有做到合规，或者罚款或者做2年牢。
听着确实是很吓人，但是幸好我们有内部消息。首先Austrac就只有500个员工，大范围核查真的管不过来，即使是小范围抽查，人力都已经非常紧张了。只要你没有被举报，也没有主动犯事，被查到的几率比较小。不过该报告的东西还是要报告的。比如你发现了Austrac定义下的可疑交易，那可能就要获得客户的身份证，银行流水，等等必要材料，并且上报Austrac，确实会影响生意。对于这部法律没有实施之前，用房产相关行业专业人士法律漏洞洗钱的人，不是什么好消息。对澳洲高端的房产市场可能会有一些负面影响。对于普通买房的人来说，面对的只是，会计师费，律师费，买家中介卖家中介费和房价更高一些。其他影响不是很大。这项法律预计在2026年3月实施。
澳房策品牌的影响力现在越来越大，客户群体真的是各行各业都有。有本身是大律师的客户，有审计行业前辈，还有澳洲金融系统的高层，所以相关的法律法规和行业信息，基本都是第一个知道。即使市面上还都不知道，一般我们也是第一个知道。所以一定要订阅澳房策频道。最后还有点时间，我讲讲我一位客户的事。
新加坡客人
最近有一位澳房策英文频道的新加坡粉丝找到我，说是想要了解投资澳洲房产的可行性。约了我15分钟基础咨询。她是退休律师，手里不少现金，在英国和新加坡都有房产投资。基础诉求是保值，然后才是增值，在投资上不是很激进，收益上比较保守。说完全不想贷款。我第一句话就说，那我帮不了你，不贷款的话，海外人士投资澳洲房产意义不大。我给她算了一笔账。比如投资布里斯班，租金回报率平均也就3.7%，在不贷款的情况下，净租金回报率将会降低到2.7%甚至以下，她是海外人士，还要支付地税附加，那就还剩下大概1.5%净回报了。如果看的是租金回报的话，那还不如把钱存在澳洲银行去拿5%左右的利息。但是如果能在新加坡用2.5-2.8%利率贷款, 再投资到澳洲住宅房产中，这样现金的收益率就会大幅度提高。这还没算上长期持有的资本增值。
大概聊了15分钟左右把，用她的原话说是“豁然开朗”。说回去考虑加入澳房策VISION会员。我举这个例子是想要说明，普通人，无论教育水平，专业上取得多少成就，在澳洲房产投资上如果没有学习过的话，都是门外汉。俗话说，隔行如隔山，说的就是这种情况。还有人认为海外人士，投资澳洲房产完全不行，这个认知也是不准确的。我认为90%在中国大陆的朋友不适合投资澳洲房产，但是其他国家的朋友，包括有其他国籍的海外华人朋友，不适合投资澳洲房产的人比例就下降到了大概60%。因为墙外的资本自由流动，而且贷款更加容易，再加上有些国家跟澳洲有自由贸易条款，移民也占优势，所以大家在认知方面需要提升。对人在大陆的朋友来说，如果钱能出来，而且有长期打算，诉求是稳定大于暴富的话，其实投资澳洲房产还是有得玩的。限制虽然多，但是要看你能不能找到那一条，考虑了所有费用之后，你还能赚钱的路。
放假通知
澳房策从12月8日开始放假，过完年正月初二1月30日周四，回来第一天上班。有人说，你们澳房策一下子放两个月假，太随性了。这个没办法，进入12月大家都准备圣诞新年和中国年了，哪有心思琢磨房子啊。就是你想买，律师，开发商，建筑商也放假。放假期间，我们办公室关闭，但是VISION会员朋友们有事的话可以随时联系您专属的策略师，不耽误。在线咨询类业务我们照常接待，但是反应可能会稍微慢一点，请大家见谅。澳房策YT平台更新的速度大概降低到每周1期，12月24日到1月5日期间应该没法更新，咱都忙了一年了也得放个假歇歇了。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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