澳洲官宣降息之后，房贷还款压力开始变小，买房能贷到更多钱了。我们都稍微松了一口气，但是问题仍然存在。想要多买几套房和早点还完房贷的人，还是要面对漫长的等待。用我们自己工作赚来的钱，更快买房，更快还完自住房贷款，总得力不从心。如果你是这种情况的话，本期影片非常适合你，因为我会告诉你一个把自住房贷款利息，从没法抵税，变成可以抵税，大大加快建立房产投资组合速度，更快还完贷款的方法，债务回收。
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债务回收 (Debt Recycling)
对大多数人来说，买自住房都需要贷款。但是自住房贷款产生的利息，是没有办法抵税的。这种贷款叫做坏贷款。投资房贷款利息可以抵税，是好贷款。
债务回收最简单的理解，就是把自住房贷款利息从不能抵税变成可以抵税，把坏贷款变成好贷款。通过这种安排，你不但产生了投资收益，税交得也会更少，因为在报税冲抵费用的时候，多了一个原本没有的项目，自住房贷款利息。最终的结果是你的投资净收益变得更高。那么这种安排是怎么做到的呢？
使用方法
原理并不复杂，只是还没有人能一次性用最简单的方法说清楚。澳洲税务局规定，只要你借钱去投资，借钱的成本就可以抵税。
假设我们手里有一笔钱，存在自住房的对冲账户里面，本来是想要去投资的。你先把钱还自住房贷款，这样房子权益增加，再马上把钱借出来，用来投资，比如买房子买股票。那么新的贷款产生的利息，就可以抵税了。然后你再用新买的房子或者股票产生的收入，偿还自住房原本的贷款，马上贷出来投资，如此往复。你会发现，自住房原本利息不能抵税的贷款量越来越少，利息能够抵税的新贷款越来越多。最终你自住房的所有贷款都可以抵税，如果你选择只是把投资利润还回去而不再贷款出来的话，自住房贷款就能更快还完。
基本操作
比如你的自住房价值80万澳币，有50万贷款，30万权益，对冲账户里面有20万。这时候可以首先把房贷分成两份，1号贷款30万，2号贷款20万。然后把对冲账户里面的20万先还2号贷款，然后马上再贷出来，把钱用来买房或者买股票。这样最基本的债务回收就完成了。要注意的是, 不要把2号贷款全还了，比如留1块钱，免得银行把贷款账户关掉。
债务回收能赚更多
如果我们手里有20万澳币，其实有很多操作方法，比如就放在对冲账户里面不动，或者直接买股票买房产，也可以做债务回收之后再买股票买房产。我们来看看各种操作方法之间，在盈利上有什么区别。
还是上面的例子，自住房价值80万澳币，有50万贷款，30万权益，对冲账户里面有20万。我们假设利率6%，个人所得税边际税率45%，ETF资本增值4%红利4%，房产资本增值7%，现金流平衡，也就是不考虑租金，也不考虑负扣税。
如果20万现金只是放在对冲账户里面的话，可以省下12000澳币的利息，也就是这种方法的盈利有12000澳币。
20万不放在对冲账户，而是直接用来投资ETF，一年下来的盈利有$10,600澳币。如果房贷利率更低，或者ETF收益更高的话，这个结果会有变化。
20万做债务回收，然后再去投资相同的ETF，当年的盈利可以达到16000澳币。因为在直接投资ETF的基础上多了一个税务抵扣。注意使用债务回收产生的贷款利息，不但能冲抵ETF红利，也可以冲抵资本增值。
如果不是去投资ETF而是投资房产会发生什么情况呢？
我们假设用20万现金，直接去购买一个50万的房产，20万里面要出首付也要出买入费用比如印花税，剩下的钱做贷款。假设现金流平衡，当然现实中即使有些亏钱也可以用负扣税冲抵个人收入达到省税的目的。这种方法当年的盈利是27125澳币。
在加上债务回收节省税收之后，盈利来到了$32,525
所以在以上的例子中，用20万现金通过债务回收投资房产就是盈利的最优解。说到这里你可能觉得债务回收不但能赚更多钱，赚到钱之后还能更快偿还自住房贷款，简直是神器啊。确实债务回收有很多优势，包括4个应用场景，每个场景都能帮你多赚钱。
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应用场景
债务回收有4个应用场景，
1.你只想买一套自住房不想买投资房，债务回收也有可能用到。可以先用全款买房，然后通过贷款从自住房里面借钱出来，投入房产之外的其他领域去，比如股票和ETF。因为贷款是投资用途，利息收入可以冲抵股票和ETF的分红和资本增值。
2.你手里面没有房子，但是有一大堆现金，可以先全款买个自住房，然后贷款出来，去买投资房。这样可以把债务回收最大化利用起来。如果你没有充足现金的话，那没办法，买自住房的时候还是需要贷款的，那就涉及到了下一点。
3.你手里已经有自住房，自住房有贷款，对冲账户里面有现金，同时你还想要买个投资房。可以先用对冲账户的现金去还房贷，然后从自住房里面贷款出来，再去买投资房。这样能达到自住房贷款利息抵税的目的。
4.你手里没有自住房，只有投资房，投资房有贷款，对冲账户里面有现金。这时候如果你下一套买的是投资房，就跟债务回收没关系了，因为债务回收只跟自住房有关。如果你下一套想买自住房，还是尽量用更多的现金买，然后再从自住房里面贷款出来，买下一套投资房。这样能把债务回收用起来。
支付贷款利息相当于花钱了，是你的费用。使用债务回收，让原本不能抵税的自住房贷款利息，变得能够通过冲减投资房收入, 个人收入和房产资本增值来抵税。相当于本来要交给税务局的钱，你要了一部分回来，省下了一部分税务。省下了钱就跟赚到钱是一样的。赚到的钱怎么花呢？你可以去消费，买包，买车，买衣服，当然我是不建议了，我们既然做的是房产投资，就要把赚钱这件事情做到极致，能多赚1块钱都是好的。
房产投资赚来的钱，再放回房产投资里面，让你的资金拿到复利效应。比如使用债务回收赚到的钱，可以先偿还自住房贷款，然后再贷出来作为下一套房子的首付，让债务回收也产生复利。这可以帮你迅速扩大自己的房产投资组合，增加贷款量，控制更多的房产，赚钱的速度加快。这个策略很适合在财富自由前期拓展阶段使用。或者把债务回收赚到的钱，偿还自住房贷款，然后就不再贷出来了，加快自己偿还贷款的速度。这个策略适合在财富自由后期准备退休的时候使用，因为退休之后我们需要的是现金流，最好是卖掉几套投资房，还完自住房和其余投资房贷款，无债一身轻。如果你不愿意退休也没关系，可以减少工作量，或者换个自己喜欢的事情做做，总之你已经有了随时退休的选项。
银行不同，贷款产品不同，利率和还款机制都不同。想利用好债务回收，需要妥善的前期安排。如果你没这个时间，或者能够做债务回收的银行一定要收你更高的利息，那到底值不值得这样做，你就需要思考一下了。还有一种情况是买家现在手里面的钱不够买自住房，那不如就先买个投资房，赶上市场，先上车，等之后钱攒够了再买自住房。完全不用为了使用债务回收就是不买投资房而是等到很久以后先买自住房，因为你错过的市场比你省下的税要多很多。
优势与风险
讲了这么多我们做个小结。
债务回收有3大优势
1，税务优惠。自住房贷款利息可以冲抵收入了，税基降低自然少交税。
2，更快还完贷款。省下了钱相当于赚到，把这笔钱和投资收入一起用来还款，操作得好的话，可以提前很多年还完贷款。当然这个钱拿来还贷款对你是不是最好的解决方案，因人而异。比如在财富自由前期，就不适合，因为需要多贷款把投资组合做大。但是在财富自由后期就非常适合，因为我们要的就是现金流和无债一身轻。
3，分散投资。自住房贷款出来的钱可以用来投入下一套房子。这套房子可以买在不同的州领地，达到分散风险，最大化利用地税起征点的目的。
但是债务回收并不是万能解药，虽然有自己的优势，并不适合所有人，还有一定的风险。
债务回收有3个风险
1，投资风险。如果贷款出来的钱做了投资，但是这笔投资回报并不好，甚至是赔钱，那么债务回收几乎完全用不上。只有投资品有收入才能冲抵费用。投资房能冲抵的部分比股票ETF多了一个，除了收入和资本增值之外，还能冲抵个人收入，即使是房产当年赔钱了，也能冲抵，这就涉及到了负扣税领域，感兴趣的朋友可以看看【澳房策323】
2，利率风险。投资品的回报率必须要大于房贷利率，这笔投资才有意义，要不然就在赔钱，如果赔钱，用不用债务回收已经不重要了。
3，现金流风险。不论我们贷款出来买什么投资品，都要保证能按时还贷。投资品本身有产生现金流的能力，可以用来还贷款，或者你自己赚钱能力很强，也可以用来还贷款。两个都没有的话，就有风险了。
使用债务回收之前
在决定使用债务回收之前你必须考虑这些事情。
1.自住房有权益, 对冲账户里有钱。首先你要看看自住房里面有多少权益。权益就是卖掉房子还完贷款之后剩下的现金部分。如果有很多权益，可以直接贷款出来去投资。或者对冲账户里面有一些积蓄，那就可以先还贷款，再马上贷出来去投资。这两样都没有的话，债务回收是没法用的。
2.会管钱, 有自律性。债务回收对于普通人来讲还是有点复杂，需要你头脑清楚，还需要在财务上自律。如果你是那种账单发给你好几次，都已经产生罚息了，才想起来慢吞吞付账单的人，债务回收不适合你。
3.有持续稳定的收入。债务回收很多情况下意味着背着更多贷款，还款能力就很重要。你需要时刻有现金储备和赚钱能力，保证不会拖欠银行还款。
4.咨询专业人士。在真正实施债务回收之前，想要把事情做到完美，你需要咨询3个人。1，贷款经纪人，寻找最好的贷款策略，2，会计师，税务上找到最优解，3，财富规划师，评估跟你自己的长期财富规划是否一致。当然我们自己的VISION会员，本身就有这3位专业人士支持，不用担心。不是会员的朋友，您需要自己去找了。
贷款回收只是快速还完贷款的方法之一，还有另外9个方法可以使用，感兴趣的朋友可以看看【澳房策248】
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