澳洲1月份房市数据刚刚出炉，居然出现了反转的苗头，各个城市房市走势整齐划一。开年形势非常好，但是整个25年还有多个利多利空不确定因素会在未来的几个月中陆续出现。每一个因素都会对澳洲房产市场产生深远影响，而各方力量综合下来，澳洲房市全年会有什么表现呢？看完本期影片，自然能够找到头绪，捋清思路，调整全年房产投资规划，避坑赚钱。
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25年1月澳洲房市走势
看过我之前节目的朋友可能还记得，澳洲24年12月房市 是大盘连续22个月上涨之后第一个下跌月份，大盘下跌0.1%。我当时说可能是下跌周期的开始，但是不用太在意。12月是一年结束，1月是新年开始，一般要把12月和1月两个月的数据结合起来看才更有效。再加上看到2月和3月的数据之后，全年的房产市场形势才能更加明确。话音刚落，我们就拿到了澳洲房市25年1月数据。全国大盘回到0点，1月份房价不升不降。当然是不是能够维持住形成趋势，现在下结论还太早，毕竟12月和1月的数据并不是十分可靠。
1月份悉尼房市的下跌趋势稍微减缓，从12月份单月下跌0.6%，缓和到1月份单月下跌0.4%。凡是单月市场变化在+-0.5%之内，在澳房策的投资体系之中都算作平盘期，但是12月超过了这个范围，而1月份又回到了平盘区间。2025年悉尼房市走势是就此收住了下跌趋势，还是会像墨尔本过去18个月一样进入平盘阴跌期，还需要继续观察。
1月份墨尔本房市下跌的趋势也一样得到了减缓，从12月单月下跌0.7%，缓和到1月份单月下跌0.6%。虽然下跌趋势有所减轻，但还是非常明确处于下跌周期之中。
布里斯班房市已经连续23个月上涨，在12月进入了平盘期，单月上涨0.5%, 房价增速放缓。这个趋势持续到了今年1月份，房市单月上涨0.3%。阿德莱德连续22个月上涨，在12月单月上涨0.6%之后，1月份出现了一个很小的反弹，单月增幅0.7%，现在还不能判断阿德莱德是不是要迎来下一波加速上涨期，需要等待2月份和3月份房市数据出来之后才能做判断。珀斯房市连续上涨22个月，在1月份首次进入平盘期，单月上涨0.4%，跟上面2个中型城市一样，珀斯的房市上涨速度也在逐渐变慢中。
这三个城市的房产市场在过去2年中吃到了一大波红利，上涨幅度在65%左右。那肯定有人稳涨太多了，不会再涨了吧。同样的问题24个月前有人问我，18个月前有人问我，12个月前有人问我，6个月前有人问我，现在还是有人问。我的回答都是一模一样的。1.如果你买自住房，什么时候买都行，反正你在里面要住个10年20年的，入场时机完全不重要，重要的是这套房子能不能满足你的生活需要，比如上班购物买菜孩子上学等等。2.如果你买投资房，一定要看长期10年-20年，入市的时间点不重要，能踩到更好，踩不到也没关系，持有的时间才是能不能最终赚钱的衡量标准。看短线求暴涨和一夜暴富，那你比较适合炒币。有人说那投资股票呢？也行，但是澳洲房产能加4倍安全杠杆，长期平均收益完胜股票。3.如果你的目标是赚到大盘增值，长期一直赚钱，做好税务策略和资产配置，实现自己的财务目标，具体买哪个大型和中型城市，其实区别不是很大。重要的是资产组合要配置得好，符合你的个人规划。
澳洲三个小城市，霍巴特，达尔文，堪培拉还在继续2年的平盘期。我给起个名字叫“震荡平盘”，每个月的涨跌幅度都在+-0.5%以内，但是真不一定是涨0.5%还是跌0.5%。根本看不出趋势。
对于第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。澳洲房市大盘，并不能代表每个城市的房产走势。同样悉尼房市大盘也不能代表每个区或者每套房子的涨跌。大盘走势只能给我们一个整体的印象。至于单套房产还是要具体分析的。澳房策投资理念中有一条, “飞涨的市场也能踩到坑，暴跌的市场也能捡到宝”。
90天走势
以上是各个城市房市单月走势的情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天走势图，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。
图中看得非常明显，中型城市都在上涨期，但是上涨的速度越来越慢。在0点以下的城市包括悉尼和墨尔本，但是下跌趋势得到了一点减缓。图中的霍巴特，虽然在0点以下，但是没有任何趋势，因为过去2年，霍巴特房市都在正负0附近跳来跳去。图中的四个绿色小圈，是澳房策过去3年中对市场大方向作出四次预测的时间点，现在看来都是正确的。
澳洲租金走势延续了过去的长期趋势，还是在上涨之中，但是除了霍巴特租金加速上涨之外，其他所有城市租金上涨速度都越来愈慢了。
在租金回报率方面，倒是没什么变化。达尔文仍然是全国最高6.7%，最低的是悉尼3%，全国大平均3.7%。租金回报率，也叫租售比，就是1年总租金除以房价，没有扣除费用，准确说是毛租售比。
好消息是澳洲通胀下降非常明显，已经进入了2-3%的理想区间，降息信号非常明确，只是什么时候降的问题。对通胀和利率分析感兴趣的朋友可以看看【澳房策343】
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国际动向
看澳洲经济和房市，想要站得更高，看得更远，还要考虑国际因素。虽然没有直接影响，但是间接影响或早或晚会传到澳洲。国际因素对于看6个月以上澳洲房市有很大帮助。
美国的经济情况有些变化。核心PCE连续3个月保持在2.8%水平，并没有像预期之中一样再度下降。而24年第四季度核心PCE甚至有所上升，从2.3%上涨到2.4%。现在的舆论环境已经开始担心通胀反弹了。再加上1月份失业率下降到4%，就业情况倒是不错，但是通胀停止下降，小幅回升，再加上失业率更低，说明高利息环境是非常必要的。所以美联储在上一次议息会议中选择维持利率不变这个决策非常明智，同时市场预期3月19日美联储不降息的概率达到了92%。
到目前为止，世界上主要国家都已经进入降息周期一段时间了，甚至有的国家开启了阶段性暂停降息，说明大家都开始担心川普在未来执政过程中各项政策，包括关税，可能会引起各国国内通胀，显然现在继续降息并不是很理想，至少要为之后的局面打好提前量，先稳稳再说。
关税大战对澳洲的影响
如果你常看新闻的话，最近的1个月时间，关税这个词你可能听得够多了。很多人都担心关税对澳洲经济会带来负面影响，但是看不懂到底会有什么影响。我就来帮大家梳理一下。这个事情其实很简单，就是看澳洲对美国出口，和美国对澳洲的出口情况，一对比自然有结果。
首先，澳洲对美国是贸易逆差。澳洲对美国出口比如说100美元，美国对澳洲出口可能是200美元。美澳贸易上，美国已经在占便宜了。川普的政策底层逻辑是公平，然后用不公平作为理由加税，用加税的威胁作为筹码跟其他国家谈条件。但是在美澳贸易方面，美国占优势，其实应该支持澳洲对美国加关税，减少一点美国对澳洲的出口额才能更公平。单独对澳洲加惩罚性关税没有任何理由。
第二，澳洲出口到美国的商品价值，占美国进口量是在太小了，根本不值得一提。排在前四位的是欧盟，墨西哥，中国和加拿大，现在你理解为什么第一波关税拿这四个地方开刀了吧。其实轮也轮不到澳洲。我能想到的是如果美国对某一类商品征收全球统一关税，或者对所有国家征收统一关税，这个时候才有可能对澳洲有些影响。
但是澳洲对美国出口的商品最多的单一项目是肉类。如果美国对这类商品征收关税，澳洲出口到美国的肉类就会减少。但是这类农牧业产品很容易找到其他替代买家，对澳洲国际贸易的影响不会那么大，关税大棒打下来也不会那么疼。澳洲的铁矿石，煤炭，天然气出口到美国的体量几乎可以忽略不计。所以说美国关税对澳洲并不会有直接影响。但间接的影响还是有的，就是那些通过其他国家传导到澳洲的影响。
在美国征收更多关税的情况下，其他各国也会同样对美国征收更多关税，全球的关税壁垒越来越高，降低交易的效率。比如说你在中国制造一个洋娃娃，要花20块，卖到美国加上100%关税，到消费者手里面就是40块。同样的东西更贵了，本来花20块就能买到，现在要花40块，价值凭空消失，生产效率降低，财富总量自然就会减少。受到影响的国家经济下行，多少都会影响到澳洲。
那这些重要的影响媒介都是哪些国家呢？澳洲与美国，加拿大，墨西哥的贸易额度很小，而跟中国的贸易量最大，受到的影响也最大。澳洲的铁矿石，煤炭这些大宗商品大都出口到中国，如果国际铁矿石价格下跌，或者中国经济下滑而造成购买量大幅度减少，澳洲也会受到短期影响，直到澳洲找到出口的下家为止。
那澳洲经济对澳洲房价有没有直接影响呢？答案是没有。在澳房策的投资体系中，没有任何一个要素能够直接影响澳洲房产市场走势。澳洲GDP不能直接影响，比如现在澳洲人均GDP连续5个季度下行，同时期澳洲房价大盘一直在涨；利率不能直接影响，比如前段时间澳洲房价迎着加息周期上涨；移民数量也不能直接影响，比如疫情期间澳洲关闭国门，在政策的刺激下，澳洲房价短暂下跌2.3%后再次进入上涨周期...房价的直接影响要素只有供给和需求。而供给和需求双方背后各自有一堆要素综合施加影响力。这些影响力之中就有一项是澳洲联邦大选。
澳洲联邦大选
到本期影片截稿为止，澳洲联邦大选的日子还没定下来。大选投票日都是在周六，而法定最后日期为5月17日，还要避开3月8日西澳州选，3月25日联邦预算，4月19日复活节，4月25日Anzac Day。所以最有可能的日期也就剩下3月29日，4月11日，5月3日和5月10日。工党和自由党的竞选施政方针还没有最终敲定，随着时间迫近，这些政策都会慢慢放出来。上周末的澳房策2025年开年直播之中，我做了一个问卷调查，“澳洲联邦大选如果自由党上台，对澳洲经济和房价上涨是利多还是利空”，有60%的人是看多的，说明澳房策粉丝中大多数人挺的是自由党。本来么，自由党会搞经济，有利于企业和投资，自然对房产投资者有好处。
2025年房市如何发展
那么澳洲房市2025年走势会是什么样子呢，虽然到影片截稿，我们只有1月份的数据，还不足以说明问题，但是不妨猜一猜。2025年澳洲房市有利空因素，利多因素，和很多不确定性。比如美国关税导致通胀和加息，对澳洲经济和房市的利空。还包括澳洲人口增长变慢，因为移民留学生数量预计会变少。利多方面包括澳洲开始降息贷款量变大房价企稳，和房产供应量不足。还有2个不确定性，1是APRA在看到澳洲降息之后，可能会对商业银行收紧信贷政策，2是澳洲大选到底花落谁家。
2025年澳洲房市整体上看很可能是趋势先弱后强，全年看有一些涨幅，但是暴涨的可能性稍低。由于澳洲房价高，可负担性低，所以入门级房产增值速度可能快一些。毛租金回报率持平或者稍微下降。当然这个猜测对不对的，只有到今年年底才能得到验证。澳房策一旦看到任何市场趋势和苗头，会第一时间跟付费VISION会员分享更新，让他们抓到市场时机，及时做出买入或者卖出的决策，然后在适合的时候，在闭门直播渠道跟大家分享。
在2月8日的澳房策开年直播之中，我对上面的所有问题都分析得非常深入，还有很多内容没法在10几分钟的影片里面一一讲清，下次的月度直播定在3月8日悉尼时间晚上8点，北京时间下午5点。不想错过的朋友现在就去注册占位吧。
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