卖房子的时候赚了钱怎么办？有人说那赚钱还不好吗？赚钱要交税么。如果你买房子赚了20万澳币，10万交给国税局，税率高到差不多50%，不知道你会怎么想。澳洲就是这么个超高税收的地方。这赚到的钱要是能不交税该多好啊，买车，旅游，吃大餐，或者转手再做点投资，不比交税强？其实只要你够聪明，能够提前做规划，卖房之后可以一分钱税都不交(合法)。本期影片，我们就来讲讲3个让你免交增值税的方法。海外人士购买澳洲房产卖掉后如何省税。
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1.养老金
澳洲养老金绝对是省税的最佳利器，在澳洲所有的实体之中税率最低。如果你在澳洲有工作的话，一定都会交养老金。这是雇主在工资之外替你交的。这部分叫做税前贡献。24-25财年，每个人的税前贡献上限是3万澳币，很多人根本用不完。如果你的养老金余额在50万澳币以内，就可以在当年把过去5年没有用完的税前贡献都放进去。过去每年具体的养老金税前贡献上限都不一样，可以在ATO网站上查到。需要注意的是，税前贡献包括了你雇主替你交的养老金和薪酬牺牲等安排，但是对与大多数人来讲，额度根本用不完。
如果使用了过去5年的税前贡献，理论上在今年放$30,000的基础上可以再多放$132,500，一共$162,500。
举个超级简化版的例子。多年前你买了一套价值50万的投资房，今年卖掉，卖了80万，赚了30万，这30万就是资本增值了。因为你持有投资房超过12个月，可以享受增值税减半的优惠，增值税的税基就变成了15万澳币，在把增值部分加总个人收入计算当年个人所得税的时候，你的税基只多了15万。而当年你理论上最多能做税前贡献$165,200。如果你把卖房赚的这15万澳币都放在养老金里面，就完全不用按照边际税率(Marginal Tax Rate), 缴纳增值税了。边际税率就是在按照累进税率征税时，触发的最高税收比例那个层级。比如你财年个人收入是20万澳币，超过19万那部分，也就是一共1万澳币落到45%税阶，那就说你的边际税率是45%。
有人可能说实际操作中效果可能没那么好，打工族不太可能完全利用上税前贡献，1是因为每年都要缴纳养老金，可以额外缴纳的税前贡献少了一些。这个没错，所以对与打工族来说，精打细算最重要，一定要配合我下面要讲的几个方法使用。如果投资房是两个人所有，那么可以各自使用自己的税前贡献部分，能得到的好处就会加倍。2，打工族如果还年轻，可能需要用卖房这笔钱做消费，如果是这样的话，确实不适合放在养老金里面，因为一旦放进去，退休之前都没法取出来用。但是如果卖房这笔钱是用来投资，而且未来一段时间都用不到，放在养老金里面就是非常好的选择，因为退休前养老金投资收益税率只有15%，资本增值税只有10%，比用个人和任何其他实体投资都要更省税。
还有一种情况是自雇人士或者生意主，根本没怎么交过养老金，那正好，卖房挣钱了，又不想交税，老公老婆两个人，财年结束之前开个自管养老金，把税前贡献一共大概32万打进去，省了大笔的税不说，还能用自管养老金买房。自管养老金里面的房产，每年的收入只给15%税收，退休前卖掉，只给10%资本增值税，退休后卖掉1分钱资本增值税不用给。简直就是避税神器。对自管养老金感兴趣的朋友可以看看【澳房策306】有详细讲解。
澳房策VIP服务，VISION会员有相当一部分都在我们的帮助下建立了自管养老金，开启了超低税率投资之路。我们在全澳洲帮助寻找适合的正现金流房产。基本上自管养老金设置一次，就可以放手交给我们管理了，特别省心。
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2.家庭信托
家庭信托结构可以持有投资房，而且在卖出投资房的时候，能够获得很多税务优惠。原理就是信托的收入可以分给多个受益人。澳洲个人所得税使用的是累进税率，赚得越多，边际税率就越高。但是同样一笔收入，分摊到更多人的头上，每个人的边际税率就会降低，甚至不交，这样就更容易避税了。
澳洲每个人都有18200澳币的免税额度，可以不用交个人所得税。如果家庭信托的受益人够多，而且还有一些已经成年但是没有参加工作的人，那就可以完全利用这个免税额度，在账面上把收入分给他们。原来要交极高边际税率的那部分收入，现在变成免税了，省了很多钱。
值得注意的是，个人名下持有的财产不论是通过买卖方式还是通过赠与方式“转到”家庭信托里面，都有相应的税务考量。对家庭信托感兴趣的朋友可以看看【澳房策265】，里面有详细讲解。澳房策自己VIP会员（VISION会员）的配套服务里面，有财富规划和房产会计两项，帮助搭建了不少家庭信托结构和自管养老金结构，把能用的税务优惠都用了个遍。我是那种看到资金被有效利用，即使是别人的钱，我也能开心半天的人。
3. 负扣税
买房之后赚到钱了，就要交税，但如果同一财年有更多的税务抵扣项目，就能冲抵个人所得税税基，从而降低当年总税收，负扣税就是其中最重要的一项。持有房产的费用，卖出房产的费用和账面折旧，都能有效冲抵收入，帮您剩下几千上万的税务。
举个例子，价值100万的房产，贷款80万，利率6%，当年的利息就要支付48000澳币。再加上其他持有成本，比如市政费，保险，维修，物业，出租管理等等，就算房价1%，10000澳币。当年房产持有的总费用就来到了58000澳币。这些钱可以全部用来冲抵当年收入。
如果你想走这条路的话，需要注意几件事情。1，借贷成本和持有成本需要作出控制，因为这些成本实际上相当于赔钱，赔了钱当然可以冲抵收入了。有些人可能没法负担房产产生的负现金流。有人可能问，为什么投资房是负现金流还要去持有呢？因为可以博房价上涨么。2，二手房的折旧有限，但是新房的折旧比较多，对负扣税策略更友好。反正房子折旧都是账面亏损，不是真实亏损，最后卖房的时候，也不用全都加回来，怎么算都是赚。3，负扣税是好事，但是更重要的是房子本身赚钱，如果房子不赚钱，只是有点负扣税的话，对于很多人就不适合了，除非你是高收入打工仔或者专业人士，买个房子就是为了负扣税，那另当别论。
4.海外人士
可能海外人士想问，我们不是澳洲本地人，没有永居也不是公民，怎么能在卖房的时候省点税呢？能不能享受上面这些优惠呢？您问对人了，因为在澳房策VIP会员之中，有一部分是纯海外人士，就是没有澳洲签证，不住在澳洲，只来过一两次旅游的人，我们帮他们做了入场，持有，和撤离的完整策略。
海外人士的定义不能按照我们汉字的理解，也不能靠猜，要看国税局的分类，直接翻译过来叫做“非税务居民”。还要经过4个测试来确定是不是税务居民，对细节感兴趣的朋友可以查国税局ATO原文，我刚才说的那种纯海外人士，没有澳洲签证，不住澳洲，澳洲没有其他收入的人。就100%属于“非税务居民”
“非税务居民”一般在澳洲都没有家庭信托或者养老金，因为跟澳洲的联系还没有那么密切，有些法条也不让纯海外人士去轻松操作，所以一般不会建立。那就只剩下个人名下房产，卖出时候的各种减免了。
“非税务居民”即使住在澳洲，买了自住房，在卖出的时候也不能享受自住房免交增值税的优惠。
持有投资房超过12个月之后的增值税减半优惠也不能用。
另外在“非税务居民”卖房的时候，还要先缴纳房子卖价的12.5%给国税局，然后在财年结束报税的时候再多退少补。
这些卖房时候相对与澳洲居民的劣势，购买和持有时要多付的费用，让很多海外投资者望而却步。关于海外投资者的买房费用和持有费用，大家可以看看【澳房策296】。所以对于普通的海外投资者在澳洲买房都不太建议。但是我们自己的VIP会员是有一套完整的机制。不同的州领地对于海外投资者的欢迎程度不同，比如新州就收重税，其他州就好很多。如果租金好的话，可以冲抵非常多的持有成本。还可以使用私人借款安排来降低税收，在退出的时候也有方法大幅度降低资本增值税，当然这部分内容就没法在这里说了。
小结
讲了这么多我们做个小结。卖房赚钱了，想要少交或者不交增值税，是有很多方法的，可以利用自住房免CGT，投资房持有12个月以上CGT减半，把收入打入养老金，建立自管养老金，用家庭信托把收入分掉，多用负扣税策略。对于海外人士来讲虽然方法少一些但还是有方法的。这些策略都需要提前布局，一般卖了房子再去考虑，就有些来不及了。不过大家也不用太悲观，要从另外一个角度思考。卖房交增值税是坏事吗？交税说明你房产投资赚钱了，总好过房子赔钱吧。
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