欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲中央银行RBA在最近的一次加息之中出人意料地只加了0.25%。这是继，连续4个月加息0.5%之后，第一次降低加息幅度。是不是未来加息的脚步要放缓了呢？澳洲住宅房产投资市场中出现了两种直接对立的声音，一边说现在不是投资房产的时候，利率越来越高，持有费用增加，房价还有下跌的空间。另一边已经用实际行动说明，现在就是房产投资的最好时机了，他们开始进入市场寻找好的投资房产，完全无视增加的利息和下跌的房价。本期视频我们就来看看他们各自是如何思考如何判断市场形势的。如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。
在做双方具体的讨论之前，有必要先了解一下目前澳洲房产市场到底处在什么阶段，到底哪里的房产价格在下跌，还会下跌多久。如果你是我们澳房策基础会员的话，每个月初都会收到我们澳房策当月澳洲房产更新的直播邀请，每次都1个多小时的直播更新澳洲房产市场最新动态，还包含了Q&A，只有基础会员才会收到直播邀请，还没有加的赶紧在澳房策官网上加一下，影片描述栏也有加入链接，会员完全免费，还送大礼包。我们先来简单了解一下，现在澳洲房产市场的状况。
利率上涨幅度减小
这次加息的幅度只有平时的1半，0.25%，出乎很多经济领域专家和媒体的预料。美国的加息脚步没有变慢，最近一次加了0.75%，新西兰也没有变慢还是加0.5%，为什么偏偏澳洲的利息上涨幅度变小了呢。
加息最主要的原因就是要抵抗通胀。而澳洲的通货膨胀数据都是一个季度发一次的。难道说RBA知道现在的通货膨胀已经过了上涨的高点了吗？我自己翻找了一下，还真发现了一点迹象。虽然正式数据是1个季度一发，下一次本应该是这个月底发出来，但是RBA已经它网站不起眼的地方，开始公布月通胀数据了。我们看到7月份澳洲的通胀来到了最高点7%，而8月份下降到6.8%。所以还真是通胀稍稍缓解。RBA可能认为，加息速度和幅度都可以缓和一下了。
而9月份的消费者信心指数也过了低点开始反弹。
当然我不是说现在开始整个市场开始反转，其实离市场谷底可能还需要一段时间。我想说的是现在的情况是，市场的反应其实跟RBA加多少利息没有关系，而是跟人们对市场的预期有关。你想想，本轮加息一开始加了0.25%，投资者都感觉像是天都要塌了，世界末日一样。而这次加息还是0.25%，所有人都特别开心。澳房策还是要提醒大家，做好市场进一步下跌的准备，因为我们不知道通胀会不会反弹，RBA加息的速度会不会再一次加快。
澳洲房价继续下跌但是趋势减缓
9月份的澳洲房产数据显示，澳洲房市整体下跌了1.4%。这里我要先强调一下，我说的是澳洲整体房市下跌，并不是说所有州，所有城市，所有类型的房产，全都统一下跌1.4%。澳洲每个城市都是完全不同的独立市场，都有自己的规律。这一点如果你看过我们澳房策直播的话应该能理解。即使是同一个区域里面不同街道的房产，也可能同一时间一个上涨一个下跌。我说的是澳洲的整体，其中有很多房产是被平均进去的。
如果非要按地域区别来说房产市场的相似性，按照澳房策调研的结果显示，澳洲8大城市可以分成4组，每组2个城市，每两个城市的房产周期都非常相似。悉尼和墨尔本在同一个周期，因为经济体量和结构差不多，布里斯班和堪培拉同一个周期，阿德和霍巴特同一个周期，达尔文和珀斯同一个周期，这个是因为经济基础都是矿业和原材料进出口。所以如果你所在的城市房价在上涨或者下跌，你大概就能猜到另外一个同周期的城市房价大概什么走势。这种趋势同样也存在与相同城市里面的不同区域，在做投资决策的时候是有一些参考作用的。
9月份的数据显示，澳洲房价连续第5个月下跌。悉尼连续第8个月下跌，但是是第一个月减速下跌。墨尔本的情况相同，也在减速下跌。布里斯班和堪培拉都是连续第三个月下跌，同样是第一次开始减速下跌。虽然阿德和珀斯都加速下跌，但是下跌幅度非常轻微，分别只有0.2%和0.4%，房价还是非常坚挺。9月份整个澳洲房价没有下跌的城市就只有达尔文了。当然我不是说不下跌或者下跌得少就是好。说到好不好，你首先要给“好”下一个定义，比如租金回报达到多少就算是好，还是资本增值年化多少算是好，又或者你家里人高兴就是好。定义找到了再去衡量好不好。我都是从投资值不值得的角度来定义好与不好的。
各个城市目前房价已经比疫情期间的顶点有了明显下调，比如悉尼现在房价比顶点下跌9%，这个数字在墨尔本是5.5%，布里斯班是4.3%。即使下跌了这么多，澳洲整体房价还是比疫情前高出了13.5%。疫情前或者刚开始疫情就进入房产市场的那批早买的人，现在一点压力都没有。如果您想了解澳洲房产投资，欢迎您来参加澳房策直播公开课Master Class学习投资理念《普通人购入10套投资房实现财富目标》报名链接在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
租金上涨但是速度减缓
同时9月份澳洲住宅房产租金继续上涨达到了0.6%。如果你手里面已经有一套投资房或者本身就是租客，一定对过去12个月内澳洲租金飞涨心有余悸。澳洲房产租金从疫情开始已经上涨了16%，注意这是平均值，而某些区域上涨超过30%。不过9月份开始租金上涨的速度已经减缓，说明人们兜里面的钱已经被房东快榨干了。现在工资上涨速度这么慢，物价又涨得快，即使人们想支付更多租金，逐渐也失去了支付能力，所以未来一段时间之内，我们会看到人们从大房子搬出来入住小房子来节省租金的趋势，所以公寓类房产和联排别墅类房产租金可能还会持续上涨一段时间。
到底现在应不应该买投资房
现在应不应该买投资房，是不是好的买房时机，还需要观望吗？这些都是同一类的问题。有趣的是，应该买和不应该买的观点最近出现在同一家专业金融媒体“澳洲金融观察”上面。两位专栏作家通过观察市场和采访投资者居然得出了完全相反的结论。一位说投资者还没有回到市场，另一位说投资者已经回到市场开始买房了。我们现在就来分析一下各自的观点，希望能对您的投资决策起到一点参考作用。
这位澳洲金融观察的资深记者说，“即使利率的乌云开始散开，房产投资者还是在持币观望”。他采访了一位资深投资者叫Anne，他和老公一共有5套投资房。最近一直想要在自己的投资组合中增加一套墨尔本东南的独立别墅，但是一直没有出手。Anne说在过去的3年之中，他们一直想要再买一套投资房，从疫情开始之前就想买了，可是到现在也没有。就因为过去几年市场中的不确定性。但是在Anne看来，利率上涨并不是他们没有出手购买的原因，而真正原因是房产市场会不会崩盘，如果现在购买的话，会不会过几年价格跟着一起崩呢？
目前由于利率上涨，很多投资者都面临着更大的借贷成本，同时压缩了投资者的贷款能力，使得预算越来越低。从4月开始到8月份，投资房新增贷款下降了20%，而同一时期首次置业者贷款下降10%，换房贷款下降11%。
Anne还说，没人愿意看到自己的买的投资房在几年之后价格下降，同时房产投资要看长线，如果你看的是10-20年，投资不可能失败。
我对Anne的看法是她目前没有行动是合情合理的，报道中提到Anne的上一个投资，是推倒一套别墅，建了3套联排别墅。但是没有提现在在找什么房产。在我看来他们不算是纯粹的投资者，而是，管自己叫投资者的小型开发商，说白了就是做生意的。我猜他们是想要复制自己上一次的成功，只是没有找到可行的项目而已。
这篇采访出来的第二天，澳洲金融观察另一位记者就写了一篇标题意见完全相反的文章。题目是“为什么房产投资者还没有回到市场”，我很怀疑这两位记者是不是有仇。
图里面这位小哥是悉尼本地的资深房产投资者，自己开了一家投资公司。他说近1个多月，来自其他有经验房产投资者的询问多起来了。注意“有经验的投资者”这个词，一会儿能用到。现在房价下行，而租金上涨，说明房产的投资回报率或者说租售比在提高。这个在投资领域叫做ROI，Return on Investment。是衡量一个投资产品是不是值得买的重要标准之一。这些有经验的投资者想要趁着ROI还很高的时候，进入市场，锁定投资房。同时想要在大多数一般的投资者反应过来之前赶紧入手，避免房子被哄抬价格。
这个月RBA小幅度上调利息，也让很多有经验的投资者感觉到澳洲房产市场可能快要触底了。现在市场上有很多紧张的投资者，同时也有很多紧张的卖家，是入市的好时机，是学过房产投资的，有经验的投资者都懂得的一个道理。
同时这位小哥也在市场上寻找好的现金流类房产，用来平衡他所有其他的资本增值类房产，完善投资组合。
小结
所以你看，不同的投资者处在投资的不同阶段，做出的决策就可能完全相反。每一种投资策略都不可能适用与所有人。比如第二位小哥的策略就非常适合，有了好多套增值类房产，而处在房产投资财务计划末期的投资者，这个时候当然是现金流为王。而第一位投资者的策略看起来有些太谨慎了。当然人家自己的钱，怎么用，自己说了算，这个无可厚非，但是错过了过去3年的房产市场牛市也是真的。对于一个没有学习过房产投资或者没有实践过投资的人，大概率会在房产市场中买涨杀跌，跟着大家走，但是成功的房产投资者毕竟是少数，而这些人已经学会了逆潮流而动。 如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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