没想到这次澳洲房市的三大利好同时出炉，全部有利房产投资者，将会长期推升澳洲房价。1.取消负扣税的考量被彻底废除。2.联邦政府全员炒房。还有一个基本没有人讨论，但是真实存在了20年的澳洲房产涨价原因，3.洗钱。没错就是我们普通人认知中的洗钱。更夸张的是，政府明知道黑钱进入澳洲房市，但是完全不去监督和阻止。律师，会计师，房产中介全部牵连其中，让澳洲房市价格持续上涨。这三点加起来，更是揭露了澳洲房产市场上涨的底层逻辑。
澳洲房市中总是存在一些负面的观点，我频道从创立以来就一直会有人在影片下面留言说不久澳洲房市就会下跌20%-25%，影响其他人的思维。这期影片就是专门献给那些专门看空，不是蠢就是坏的“朋友们”，让你看看澳洲的房产为什么长期看涨。同时也从根源上，分析上涨的原因 - 政府议员和他们代表每一个选民。
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负扣税和增值税减免稳了
在【澳房策323】里面，我分析了联邦政府计划取消负扣税和资本增值税减免的事。一旦取消，对房产投资者将会是重大利空。我当时分析的结论是，联邦政府不会更改现有的负扣税和资本增值税减免两项税务优惠。当然是有不少反面观点的。不过现在，我的分析终于应验了。联邦财长，刚刚给了正式回应。之前财政部在仔细审核政策和推演是否能够解决房市问题。结论是，取消负扣税和资本增值税减免，并不能有效提高房产供应量，只能在需求端起一点作用。澳洲目前面临的是房子建不出来的问题，供给短缺。改税务政策解决不了问题，所以不会更改。
联邦政府之前想要通过“Help To Buy”立法。就是政府出钱跟中低收入的人一起买房，政府最多出房价40%，买房人最少出房价2%，其余贷款。简单说就是政府入股，注意不是借钱给房东而是入股，卖房的利润部分也要按照比例分给政府。所以Help To Buy，也俗称 “政府下场炒房法”。
工党想要通过Help to Buy立法，需要参议院通过才行，那就必须取得绿党的同意。这时候绿党站出来捅了一刀，说“你要我支持Help To Buy可以，但是你工党必须取消负扣税和资本增值税减免并且冻结租金上涨，我才同意”。目前这条法案参议院“三读”，被推迟到今年11月。
现在财长站出来公开表示，不会考虑取消负扣税，其实就为11月份参议院三读 “政府下场炒房法”，绿党不同意做好了准备。估计是要把相关政策带到明年5月的联邦大选了。所以各位房产投资者可以放宽心，负扣税不变，资本增值税减免不变。
澳洲联邦政府全员炒房
最近有一条新闻火了。10月份，澳洲总理在新州中央海岸Avoca Beach买入一套悬崖边上无敌风景的豪宅，售价430万澳币。一般大家看到这里的想法就是，人家是总理，想买个房子，为卸任之后的退休生活做个准备，有什么问题啊？另一部分人的想法更加深入一些，为什么在澳洲人经历生活成本危机，买房买不起，租房租不起的时候，总理却买了个投资房？这对他的政治生涯将会非常不利。
这些看法还都正常，但是有个问题几乎没有人发现。房子是在10月份买的，而今年6月份，总理特别签署了一项联邦拨款，花1亿澳币，升级一条中央海岸的公路，这条公路正好就通往总理刚买的别墅。你说这可能是巧合吗？我想大家已经看出来这里面肯定是有问题的，但是还不知道问题在哪里。澳洲房价为什么长期一直在上涨？其中一个重要的原因，就是澳洲联邦政府本身就是由一群房产投资者组成的。
根据澳洲联邦政府资产注册表“Federal Register of Interest”显示，澳洲议会的151个议员(MP)，一共持有377套房产。
相对于澳洲人68%持有房产，整个议会中92%的人持有房产。而且现在的反对党“自由党”，只有57个席位占37%，但是拥有189套房产占了整个议会房产数量的一半。你可能觉得，执政党工党是为了底层人们谋福利的，他们给没房的人福利，支持租客，应该跟没房的人站在一起的吧，完全不是。工党议员一样拥有大量投资房。
澳洲普通人中，拥有4套住房的人只占4%，而联邦议员拥有4套以上住房的占了15%。 而这二位每人7套房，妥妥的房产投资成功人士。拥有最多房产的议员之中，工党议员居然占了多数。
澳洲联邦议员的平均基本工资，不算各自选区的补贴，就有217000澳币。如果是内阁部长的话，还要在这个基础上，加157000澳币和选区补贴。赚这么多钱，都做什么了呢？当然是去买房子了。
你现在应该懂得问题的关键了。澳洲联邦政府是由澳洲房产投资者把控的，不论哪个党派，房产投资者都占到绝对多数。即使是绿党议员也拥有不少投资房。自由党平均每个人拥有的房产数量最多。所以作为房产投资者，你知道在下次联邦大选的时候应该投票给谁了吧。
联邦政府议员普遍拥有投资房这种状况，会让乎所有的政策决策都偏向有房子的人，尤其是房产投资者。如果想要把澳洲整个房产投资市场的问题从根源上解决，澳洲就应该立法禁止所有联邦议员拥有投资房，这样才能避免利益冲突，但是你用脚想想都知道这绝对不可能实现。为什么呢？有权利的人，为什么要使用权力，让自己的利益减少呢？这就解释了，为什么政府在近些年引进了大量的移民，为什么经济一出问题，就先刺激房市，为什么失业率稍微高一点，就刺激房市，好像房价上涨就是解决任何问题的良药。其实根源就是联邦政府议员自己的利益，跟澳洲的房价完全绑定。如果听到这里你还认为澳洲政府真的会站出来替没房的人出头，让房价降低，为人们谋福利，你真的想多了。顶多就是说一说而已。在我退休之前，我都看不到这个机制会有任何改变。不知道那些励志不买房的人，天天说房价不久之后就会下跌25%的人，你们是什么想法。我就敢说这个话，如果澳洲整体房价下跌5%，联邦政府比你还着急呢，第一个跳出来刺激房市。我们房产投资者只要看清形势，顺应形势就好了。让不买房那些人自己偷着哭去吧。
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澳洲房市洗钱天堂
澳洲房价，洗钱，政府，这三个风马牛不相及的事为什么要放在一起说呢？因为他们之间的隐藏联系实在是太紧密了。政府实际上是为了推升房价，让议员们获得利益，而默许了澳洲房市洗钱这件事情。在具体讲解之前，我要先说一下，洗钱是不对的，不要洗钱，不要洗钱，不要洗钱，重要的事情说三遍。这不是个洗钱的教学视频，讲讲洗钱的事情有两个原因，1，跟我们今天的话题高度相关，2，不少人问钱到了澳洲会不会被查。你看到最后自然有答案。
钱打到澳洲，普通人用的就是，蚂蚁搬家，跨境刷卡，朋友现金对敲这些简单方法。只要这个钱是国内合法所得而且已经交过税，就不是黑钱白钱的问题，而是中国外汇管制的问题。每个人合规汇出国外的钱每年都有上限5万美元。大家所说的汇钱汇不出来，说的就是外汇管制。上面那几个方法其实就是为了规避外汇管制而生。如果金额大点，突破外汇管制的用的是国际差额贸易，加密货币冷钱包带出境，或者双方账户对敲。钱只要在出境的时候中国查不到，那就算是出来了。
等钱到了澳洲，跟中国的限制就不太相关了，变成了澳洲查不查的问题。银行肯定查，那怎么个查法，查到了会发生什么事情呢？这些都跟反洗钱法直接相关。
澳洲的反洗钱执法机构叫做Austrac。目前的职责主要是管理所有金融机构，监督和汇报可疑交易，目标是反洗钱AML。4年之前Westpac因为反洗钱法律执行出现重大披漏，被Austrac执行澳洲公司历史最大的一笔罚款13亿澳币。当时Westpac CEO也因为这件事请引咎辞职。现在的CEO上任以来就一直在用各种方法堵这个漏洞。可见整个银行业对反洗钱的重视。
银行需要监督哪些事情，又要向Austrac汇报些什么呢？整个监管过程，在你开户的时候，就已经开始了。银行了解客户的过程叫做KYC，比如要查查身份证之类，确定身份。还有一个隐藏步骤，就是把开户客人的身份跟银行内部的“通缉令”相互对照。政客，政客家属，红234代以及家属，明星，名人，大公司老板，高管，以及任何原因在原来国家媒体上有过负面报道的人，都会上这个银行内部的“通缉令”。现在银行花大笔钱，用大数据，和AI方法搜集这类信息，准确度非常高，身份想藏是藏不住的，除非你找个普通人做代持，那还行。只要触发了通缉令，银行不会阻止你开户，做交易，但是会把你每一笔交易都记录下来，不论金额和频率，一概上报Austrac。
KYC之后就进入了第二步，日常监管。首先就是TTR，如果任何交易超过单笔10000澳币，银行都要记录并且上报。比如你的账户收到或者支出单笔超过10000澳币，在银行柜台或者提款机存取一笔超过10000澳币，都会触发TTR机制。所以不想被盯上的，就要避开这个单笔10000澳币的坎。有朋友可能问，那我每天存9999澳币不就行了？这个确实避开了TTR，但是又中了SMR，就是规律交易。你想避开SMR，交易就不能有任何规律，包括金额和频率。这些进入TTR或者SMR名单的账户，有机会进入Case Review，就是单拿出来人工监督，如果再严重，会升级到人工核查，那么有机会被冻结账户。不过不用太担心，冻结账户是指这家银行以后不再跟你做生意，但是账户里的钱还是会还给你。你去别的地方开户就好了。如果你侥幸逃过了TTR和SMR，还有第三关CRS。比如对于澳洲来说的非税务居民，在澳洲的金融机构有任何交易，金融机构有义务把资料交给澳洲国税局ATO，再由ATO转交，资料交给其他参与CRS的国家。目前世界上已经有100多个国家签署了CRS协议，美国，中国，瑞士也在列。所以如果中国跟瑞士银行要中国人在瑞士开户交易的信息，瑞士银行是必须给的，CRS协议效力要高于瑞士各个银行的保密法。同样中国公民在澳洲开户的交易信息，理论上中国也能拿得到。
所以说，只要你在澳洲银行开户，被监管是肯定的。如果你的交易触发某种机制，就会根据程度逐渐升级，从黄色警报升级到红色警报，最严重的是被自己来源地的国家发现。当然这都是在资金通过银行系统，同时不合法的情况下发生的。那么怎么样减少银行参与，同时把不合法的钱洗白呢？澳洲真是绝了。
大家记得多年前我们经常听说，中国人拿几箱子现金去买澳洲房产吗？现金本身就不可追溯，然后用来买房子，钱直接给开发商，人家有营业收入很正常，银行也不会多问。这样银行就不会去找买家的麻烦，因为买家用的是现金，在银行又没有交易记录。过两年房子涨价了，卖掉然后把收入存到银行去。银行如果问，你这么多钱是哪里来的？我卖房子赚的，很合理么，银行就能交差了。银行不会去花时间问你买房子的钱是哪里来的，它没有这个法律义务。
那可能有人问，在澳洲买房子，都会经过律师，会计师，房产中介，如果他们发现了买家大笔现金或者来源不明的钱，会不会上报给Austrac呢？完全不会。Austrac也不会去让律师，会计师，房产中介去上报可疑交易。为什么呢？因为澳洲没有这个法律。今年9月份，国会提案，要立法强制这三个职业去符合现在的反洗钱法律规范。众议院已经通过，参议院10月10日进行到二读。离三读通过还有些距离。
如果法案通过的话，现在澳洲最合理合法洗钱途径，买房子，就要被堵死了。可是这项法案能通过吗？我认为可能性微乎其微，无限接近于0。有几个理由。1，房市洗钱的人不太在乎房价是多少，直接往上飙价买就好了，贵点也无所谓。如果法案通过的话，推升澳洲房价的一大因素将会消失，来到澳洲的钱变少了，房价涨得不快了，对联邦众议员和参议员们是巨大利空。2，其实澳洲在2006年就通过了反洗钱法。通过后不久，发现了一个漏洞，并没有包括房产中介，会计师和律师。当时的政府承诺会马上推出一波修正，但是这一“马上”就是将近20年的等待。为什么之后没人再提过呢？因为提了就会损害几乎所有联邦议员和背后各种力量的利益。
澳洲有个房产投资者组成的联邦政府，还有各种游说机构和明显法律漏洞的加持，澳洲底层人住的公寓涨不涨价不知道，但是澳洲多数人喜欢的别墅我完全不认为有长期下跌的可能。所以大家记住澳房策投资理念中的一条。澳洲房市，短期有涨跌，长期一直涨。
我当初成立澳房策的原因之一，就是看到了这个澳洲制度的问题。普通人没房住，但是政府官员有一堆投资房，还是用纳税人的钱买的。为什么我们普通人就不能也有一堆投资房变富有呢？澳房策在做的事情就是帮助普通人从第一套投资房买起，一路积攒多套投资房，也能过上富裕的生活，而且你还不用像政客那样说一套做一套，还不用站在聚光灯下。你不用很有钱，只要有一些积蓄，有一定贷款能力，就可以加入VISION会员，开始房产投资之旅，通过房产投资获得被动收入，成为隐形富人。
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