【澳洲房产】完了! 关税大战引起市场恐慌! 暴跌开始, 更严重的后果还没出现! 澳洲经济和房产市场无一幸免! 3月房市微幅上涨, 未来呢?【澳房策354】

4月2号的“关税大戏”上演, 这一天也叫“解放日”，加关税的最终结果比大家预期的还要糟糕得多，市场直接跳崖式下跌。4月3日4月4日两天，标普500下跌10.5%，纳斯达克下跌11.1%，苹果下跌16.6%。整个市场全线飘红，2天蒸发了5万亿美元。美国给中国加34%关税，中国反制34%关税，川普又再加了50%关税。关税的不确定性，给全球经济和市场造成的冲击，是显而易见的。这些冲击会不会影响到澳洲经济和房产走势呢。或者说澳洲有没有机会再一次成为幸运的国家，逃过一场浩劫？

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经济衰退风险加剧

在宣布对等关税之后，引起了全球市场的剧烈反应，主要的投资银行几乎全都调整了对美国和全球经济的预期，警告可能出现严重后果。摩根大通，把美国和全球经济在2025年陷入衰退的可能性从40%上调到60%，说是关税将会导致供应链中断，商业信心下降，贸易伙伴将会采取报复措施。

高盛预测美国2025年的GDP增长将放缓至1.5%，还把将来12个月内美国经济衰退的可能性提高到35%。

如果真的因为这些关税，进入了经济衰退，会发生什么呢？如果经济衰退或者爆发贸易战，消费者支出就会下降，信心变差，公司裁员，GDP增长放缓，越来越多投资者会从股市撤资，持有现金，或者购买国债。

在美国宣布全面关税的第2天，中国就宣布坚决跟美国对抗到底，也给美国加了34%关税，还禁止了7种稀土原料出口。稀土是很多高科技产品的重要原料，而中国的稀土储量在世界上排在前列。听说中国关税反制之后，川普宣布，如果中国不马上宣布取消关税反制，就会再给中国加码50%关税。事情如果进行到这个地步，加多少关税已经不重要了，因为基本上意味着两国贸易完全脱钩。哪个制造业能承担成本上涨100%呢？

除了中国之外，其他多数国家都转变了态度。一上来就有50多个国家抢着要跟美国谈。唯独有两个经济体不谈，1是中国，2是欧盟。中国看架势是要死磕到底了，而欧盟先是跟中国一样宣布硬怼，昨天态度来了个180度转弯，说要跟美国谈谈对等0关税政策，基本上宣布投降。在关税这件事情上，与中国一样硬怼美国的不多了。

现在我能看到的市场拐点就是4月9日这天。如果美国关税落地，说明市场将会持续走弱，如果宣布暂缓90天执行，市场就会放松反弹。如果给中国真的再加50%关税，那就又不好说了。总之，这段时间是市场的动荡期，前景根本看不清。

华尔街著名的对冲基金大佬比尔阿克曼认为如果没有足够时间谈判，可能引发“经济核寒冬”。摩根大通的杰米·戴蒙与贝莱德CEO拉里·芬克说，关税会推高通胀，加大经济衰退风险。全球贸易局势突然越来越紧张。美国政府内部虽有暂停关税的传闻，但被白宫迅速否认，说明川普对关税计划立场坚定。目前政策走向将会决定美国与世界经济前景，如果对话不及时，可能会引发更大动荡。

那么澳洲的经济将会如何发展，房产市场将会如何发展，利率走向又将会如何呢？

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想要看清澳洲未来走势，就必须先知道澳洲现在的经济和房市状况。

25年3月澳洲房市走势

澳洲房市大盘在24年12月进入下跌区间之后，1月止跌，2月回升，3月继续趋势上行0.4%。自从今年1月，澳洲房市大盘回升到0点之后，就开启了加速上涨模式。记得去年11月的时候，某书某号某音跳出来一堆专家说澳洲房产市场完蛋了，还说立视频为证，现在看来就跟说笑话一样。短视频平台谁都能发表观点，你要是随便找个人信了，那就是你的问题了。我在去年11月直播和年末直播的时候说了自己的观点，虽然澳洲房市大盘出现走势减弱的现象，而且可能微幅下降，但是12月和1月份的数据不一定可靠，澳洲房市大盘整体进入下跌周期的可能性不大。现在结果再一次验证我的观点。较真儿的朋友可以自己去翻翻我当时的月度直播回放。

3月份悉尼房产市场大盘保持了上涨的趋势，上涨0.3%，虽然没有加速，但是胜在稳定。在我看来，悉尼现在还是处在平盘期，但是反弹的趋势正在形成中。如果4月房市数据出来之后，显示悉尼加速上涨，这波周期就比较稳了。墨尔本的情况比悉尼要好，房市从2月上涨0.4%，加速到3月份上涨0.5%，保持了加速上涨的趋势。在过去的18个月中，墨尔本一直在阴跌状态，大家都习惯了。我到现在还是不敢相信墨尔本大盘已经进入回调期，而且就要冲出+-0.5%的平盘期。我们经过调研，3月份房市上涨，悉尼和墨尔本的高端市场领涨0.6%，中低端只涨了0.3%。在以往几次上涨周期开始的时候，趋势差不多，都是高端市场先涨，中低端随后跟进。在我们4月份拿到市场数据的时候，这波趋势应该就可以确定了。

布里斯班连续第25个月上涨，在12月进入平盘期，持续到1月，而2月上涨0.2%，3月上涨0.4%加速，形成U形反弹趋势。阿德3月份跳涨0.8%。珀斯3月上涨0.2%，但是也有出现U形反弹的趋势。这三个中型城市，在过去的2年中经历了一波暴涨期。最近几个月增速减缓也是正常现象。但是在2月降息之后，房市底层上涨因素齐备。这三个城市的基本面良好，人口，经济，产业等等都很健康。如果央行降息给力的话，这三个城市没准儿能出现罕见的无调整反弹。就是上一波上涨周期结束的时候，并没有进入下跌区间，而是转头再进入全新的上涨周期。

最近就有些人问我，是不是这三个中型城市不行了，是不是应该去买墨尔本，抄个底。

其实有这类问题的朋友，心里都有一个假设条件。就是澳洲房产市场过去涨跌经验可以完全复制到未来。比如3个中型城市已经涨了一轮，墨尔本下跌了一轮，所以接下来墨尔本会涨，3个中型城市不会涨。这种思维完全不成立。1.你怎么知道3个中型城市这轮上涨期已经结束了？2.即使本轮已经结束，你怎么知道不是从3月进入了全新的上涨周期呢？3.你为什么确定墨尔本已经进入上涨周期，4，怎么知道墨尔本未来2-3年一定比这3个中型城市房价上涨的百分比要高。你就那么肯定能猜中一个房产市场的5年内的底部和顶部吗？那不是成了算命大师了。

我对这个问题的回答跟几个月前节目里面说的一模一样。1.如果你买自住房，什么时候买都行，反正你在里面要住个10年20年的，入场时机完全不重要，重要的是这套房子能不能满足你的生活需要，比如上班购物买菜孩子上学等等。2.如果你买投资房，一定要看长期10年-20年，入市的时间点不重要，能踩到更好，踩不到也没关系，持有的时间才是能不能最终赚钱的衡量标准。想赚快钱可以去炒加密货币，那个1秒钟几十万上下多刺激。3.如果你的目标是赚到大盘增值，长期一直赚钱，做好税务策略和资产配置，实现自己的财务目标，具体买哪个大型和中型城市，其实区别不是很大。重要的是资产组合要配置得好，符合你的个人规划，比如全部房产都买在一个城市，还完全不贷款的朋友们，思维太保守，个人认为即使做了房产投资, 就是买入持有策略，长期看赚的钱也跟跨州分散投资和利用贷款杠杆的人差好几个档次。我看过2024年的数据，说新州买投资房的人将近4成是跨州购买，而维州只有1成。说明维州的朋友还是太保守，房产投资的思维没跟上。

人口变化

澳洲统计局3月20日发布了全新的人口数据。截止2024年9月底，澳洲人口2730万，年增长1.8%。这个数字在发达国家里面绝对名列前茅。自然净增长104000人，海外净移民增长38万。其中西澳珀斯人口增长2.5%，按百分比算, 全澳洲最高。

海外移民首选地仍然是悉尼和墨尔本。但是澳洲国内跨州人口迁徙，基本上是从所有州领地，搬家到西澳珀斯和昆州布里斯班。阿德莱德也同样留不住人。这其实是我不太敢碰阿德莱德和达尔文的原因之一。

另一方面澳洲别墅和非别墅建筑批文量都在下滑。人口上涨的同时，建筑批文量却在减少。说明至少在未来1-2年，澳洲还会持续人多房子少的局面，成为了房价上涨的底层动力。

考虑到现在的国际关税战，趋势变成了除了中国之外的各个国家都想要跟美国互免关税，形成全新的贸易共同体。很多朋友开始担心澳洲的经济会不会受到影响，进一步影响澳洲房价。

澳洲过去的经济表现

这张图很能说明问题。蓝线代表的是澳洲房价大盘环比年涨跌，绿线代表的是澳洲GDP。这是在澳房策成立初期，我自己对于澳洲经济和房价关系做的调研，数据来自澳洲统计局。图里面可以看到，有时房价和GDP一起涨跌，同方向运动，有时候是反过来的。说明澳洲经济好坏和房价没有必然联系。澳洲房价的根本决定因素是供需关系，而供给和需求各自背后都有一大堆的因素共同起作用，澳洲经济只是其中一个因素而已。比如澳洲经济一旦不好，央行就会降息，一降息，经济还没好转，房价就会先涨。

那么澳洲会不会进入经济萧条期呢？即使房价不会降低，但是萧条来临之后，毕竟大家赚得变少了，工作机会变少了。将会影响每一个人。

美国和澳洲的贸易额度很小，只占澳洲总出口额的6%，这一点我在以往的节目中说过，而目前给澳洲增加的关税只有10%，估计谈谈还能减，所以我真心不认为美国对澳洲的关税，会给澳洲经济带来什么冲击。其次，美国和中国之间的冲突，如果按照现在的情况发展下去，应该是互相停止贸易，因为关税加得太多了么。那么中国过剩的产能就会冲击任何接纳中国商品的国家。如果澳洲不给中国加关税的话，从中国进口的商品就会冲击本土市场，让价格降下来。反正澳洲本土已经没有什么制造业了，冲不冲击的没什么区别。消费者能得到实惠才是真的。唯一的风险，就是中国陷入经济萧条之后，减少购买澳洲商品，这个对澳洲经济会有一定的影响。

即使是澳洲经济真的陷入萧条，现在央行手里的利率工具还没用呢。你想想，如果5月20日，真的像是市场预期的一样，央行降息50个基点，澳洲房价会怎么走呢？所以我有一点点担心澳洲经济，但是完全不担心澳洲房市。你同意我的观点吗？欢迎在留言栏评论。

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