【澳洲房产】澳洲财政赤字爆表, 居然还要开启减税撒钱模式! 预制房将会成为未来建筑主流! 新州维州昆州基建重点投资在这里! 25-26联邦预算案完整分析!【澳房策352】
- 澳房策
- 3月1日
- 讀畢需時 10 分鐘
终于看完了, 今年的预算案文件又是上千页。我花了大几个小时, 从头到尾看了一遍，挑出了民生和房产投资方面最精华的部分跟大家分享。预算案显示未来澳洲财务情况将会越来越差；扩大减税和能源补贴将会引起通胀上涨；为了增加生产效率而取消竞业限制将会引发市场混乱；以及我们房产投资者最关心的，全新投资政策走向和基建撒钱方向，分别预示短期和中长期房产市场走势。你可能已经在中英文新闻上看过一些分析了，但是这些都浮于表面，真正到预算案文件里面深挖之后，才发现，预算案跟我们想的完全不一样。如果你没有看到底层本质的话，很可能对未来形势误判。
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赤字爆表
在看任何报告的时候，我都是直奔数字。拿到这份预算案的第一时间，直接跳到资产负债表这页。看完整个人都感觉不好了，这跟财长在发布会里面眉飞色舞说经济会越来越好，也不是一回事啊。看来只有冰冷的数字才能说明真正的问题。澳洲联邦净负债，在2025-26财年将会达到6200亿澳币, 比今年增加11.5%，之后的3年中每年净负债都会增加。如果按照净负债占GDP百分比来算，将会一路从20%左右上涨到23%。简单说就是债越来越多。政府赚钱一般只有3个方法，1，收税，2，发行国债跟社会借钱，3，发行国债跟央行借钱，也就是俗称的印钱。净负债上涨说明澳洲政府花的钱比赚的钱多，而且超过的比例也在上涨。这个就跟一个家庭一样，天天靠借钱度日，债务越来越多，压力也就越来越大。借债先不说怎么还的问题，反正一时半会儿也不会还，先说说利息的事。澳洲25-26财年光还利息就要185亿澳币，之后越来越多，直到3年后1年还281亿澳币的利息。有分析师说，按照目前预算案推演，澳洲在未来10年都不可能出现财政盈余。
澳洲政府财政赤字和负债越来越多，说明花钱花得太猛了，为什么明知道财务情况不太好，还要花钱呢？这些钱都花到哪些跟我们老百姓相关的地方？更重要的是这些钱进入流通领域之后，会不会推升通胀呢？
撒钱与通胀
澳洲在过去的7个季度里面经历了大移民，GDP微幅上涨，和人均GDP连续负增长的奇怪时期。也就是说澳洲人确实越来越穷了。3年前开启的减税计划，现在还在实施中，已经进行到第三阶段。说实话，减税的力度已经很大了，但是在这次的预算案中，工党加码，再次减税。而且每一个在澳洲缴个人所得税的人都能减税。个人所得税施行的是阶梯税率。这次减税具体的实施办法是，2026年7月1日开始，16%税阶降低为15%，27年降低到14%。综合下来澳洲赚平均工资的人可以拿到1600澳币的减税额度。在未来的5年中，这项减税累计达到171亿澳币。你换个角度思考，实际上就是政府给每个澳洲人发钱，分到每个人头上的不多，但是人人有份。这些钱到了大家手里面会怎么样呢？按照澳洲人的习惯，肯定是花掉，绝对不可能存下来的。那么这些钱就会进入流通领域，增加消费的同时，有推升通胀的作用。
这还没完，原本定在今年6月30号结束的电价补贴，居然延长了半年，到今年年底才结束。这半年时间，每户都会拿到150澳币补贴，直接冲减电费。这招其实挺厉害的。我们一直以来的判断是在联邦政府电价补贴结束之后，通胀数字将会有反弹压力，但是延长了电价补贴，人为持续压低电价，让通胀反弹的压力推迟到了明年。不得不说，现任政府很会算计。没花多少钱，得到人心，还延缓了通胀数字上涨。
以上这些都是财务操作方式，说到底就是财富再分配，没有办法为社会创造更多财富。这次工党政府出乎意料提出了一项政策，表面上看能够提升澳洲国内竞争氛围，提升效率，但是也会造成社会混乱。
废除竞业条款
在预算案原文里面有这么一段，“对于中低收入者来说，竞业条款将被废除”。先说说这个竞业条款。英文叫non-compete clause，在雇佣合同里面经常见到。举个我熟悉的例子。房产中介公司做出租管理的员工，在辞职之后，1年时间，方圆5公里范围内不能到竞争对手那里做出租管理，也不能开出租管理的生意。老板就是怕这个员工辞职之后，去竞争对手那里工作把自己的客户带走，或者开个生意把客户抢走。这个条款说到底就是保护雇主的。对于雇员来说，增加了跳槽和创业的难度。不利于行业竞争。因为只有行业充分竞争，大家才会想着提升产品，提升服务质量，会有改进和创新，最终提高生产效率，整个社会才能创造更多的财富。
然后说说什么是中低收入者。预算案里面的定义是年工资收入在$175,000澳币以下。如果你的工资在这个范围内，而工党继连任的话，很可能你的雇佣协议里面竞业条款就会被废除。
废除竞业条款这件事情对于老板们肯定是不好的，因为每一个员工都有可能学会之后，跳槽到对手公司，或者自己创业跟原来的老板对着干。作为老板来讲，就不如不去培训员工，只是去招收那些成手，这样就不用因为员工跳槽而损失太多的培训费用和时间投入。对于一些科技研发和有知识产权的领域，取消竞业条款更是混乱的开始。如果自己的研究和知识这么容易被带走和复制的话，谁还愿意去做研究呢？除了这几个敏感的行业之外，像是理发师，会计，这些成熟行业，到是完全没必要保留竞业条款。我是个小老板，取消竞业条款对我没好处，但是如果能增加整个澳洲社会的生产效率，创造更多的整体财富，我还是愿意支持的。
讲了这么多，我们频道粉丝最关心的房产投资和基建投入方面的政策都有哪些呢？
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房产投资
这次财政预算案中对于房产方面的政策简单说就2条。
1，扩展帮买政策，
2，禁止外国人买澳洲二手房2年。
帮买政策(Help To Buy Scheme)就是政府出钱跟中低收入的人一起买房，政府最多出房价40%，买房人最少出房价2%，其余贷款。简单说就是政府入股，注意不是借钱给房东而是入股，卖房的利润部分也要按照比例分给政府。所以Help To Buy，也俗称 “政府下场炒房法”。这部法律是去年11月底通过的。在这次财政预算案中，把帮买政策的范围拓展，比如合规的个人和家庭收入上限提高了大概10%，各个州合规房产的价格上限也得到了提高。预计将会有40000-50000个人或者家庭，就是那些原本缺现金的人，可以使用这项政策入市。现金出2%，也就是有49倍杠杆，非常夸张，中低端房产价格会得到强有力地支撑。
再说说海外人士禁止买二手房这事情，从4月1日开始，没有永居或者公民身份的海外人士，不可以买澳洲已经建好的房子。海外公司也不行。联邦政府还专门为这个事情给国税局拨款，要落实政策。在刚刚出来风声的时候，很多自媒体上都说澳洲房产市场完蛋了，我当时出了一期短视频，说没影响，因为海外人士买澳洲二手房的数量，占同期全澳全部数量微乎其微。结果2月房市印证了我的看法，开始反弹。那些抛出惊人观点就为了博流量的人好几个把视频偷偷删除了。没办法，是个人就能公开发表观点的时代就这样。
有一项政策我看还没有任何媒体讲，但是在预算案原文里面有所提及，那就是推进预制房政策。联邦政府会在未来5年专项拨款支持预制房，来解决建房子太慢的问题。预制房就是根据买家要求在工厂里面先生产好，然后运到工地上拼装。从下单到房子建好交割，算上等待批文的时间，也就3个月。这会大大增加建筑商资金滚动效率，还会大大降低用工数量，节省人力成本。谁让澳洲找工人这么难，他们还漫天要价。建筑商原来是硬着头皮不得不用，现在有了替代品，相信用工市场也会稍微冷却一些。对于买家来说，预制房的价格跟传统建筑差不多，但是预制房1是快，2是结实。我前几周在悉尼专门拜访了一家中国国内很大的预制房厂商，做得非常好。房子建出来非常漂亮，比澳洲传统批量建商造的房子结实多了。
一般银行是不给预制房建筑合同贷款的，因为跟银行传统分5步支付的方法不搭。预制房建筑时间太短，银行搞不懂什么时间点应该支付多少钱。3周前CBA正式开通了预制房建筑合同的贷款渠道，而且第一笔款就能打出去50%左右，对于建筑商来说非常友好。相信随着预制房普及，更多的银行将会跟进。
基建升级
在基建方面，预算案中最大的赢家是昆士兰。联邦政府将会拨款72亿澳币升级最重要的1号高速公路Bruce Highway。这条路南北走向，连接布里斯班和凯恩斯。这种单项基建的投入力度，在近些年都非常罕见。也能看出QLD将会是联邦政府重点建设的对象。可能跟奥运会也有关系。
对于维州的基建支持集中在升级Sunshine火车站。这个站点是墨尔本西部最重要的中转站，将来的机场线路都会联通这里。看来机场线和墨尔本二环还是有戏的，只是不知道什么时间能建好而已。
对于悉尼的投入都在西悉尼机场项目和附近的火车线路延伸上。机场在明年就会开通第一条航线了。
小结
这份预算案出来得比较意外，如果没有昆州的飓风和洪水的话，其实现在应该已经在大选中了。洪水打断了原来的计划，反正要晚点再大选，那不如先拿出个预算案，拉拉选票再说。所以这份预算案，与其说是针对未来4年的计划，还不如说是针对未来4周。我仔细看下来，感觉亮点很少，一直在撒钱。难怪，为了迎接大选的预算案么，当然要拉拢人心了。而最简单粗暴有效的方式就是发钱。如果工党真的当选，也真的履行承诺给大家发钱，造成的财政赤字和政府负债，未来应该怎么还呢？最终还是需要澳洲每一个人去偿还的。当然，以上的分析和对预算案的拆解前提条件是工党这次能赢。如果落选的话，这个预算案就跟没有一样，因为自由党不会去执行。
最近的短视频自媒体平台，包括某书，某号，某音上面各种关于大选的假新闻，歪曲事实的短视频大量出现。根据ABC报道，某书上的事实歪曲对象，两党都有。但是我在某书某号上看到的基本上都是针对自由党达顿的。感觉好像是有组织地故意抹黑，有股势力不希望自由党赢。现在某书在澳洲的月活用户70万，是华人圈非常重要的媒体平台。在非政治领域就已经很乱了，是个人就能发表观点，搞得乌烟瘴气的。大选这么严肃的话题在这类平台上真的是没法看。你想想，为什么我们在上面搜不到参选人的官方账号呢？
如果你手里面有选票的话，千万不要在这些中国短视频自媒体平台上去获取任何澳洲大选的信息，看任何大选的内容，因为内容来源你根本没法核实。去看澳洲本地新闻媒体，有些澳洲本地媒体还有中文频道。看看双方的观点，再决定把票投给谁。如果你手里面没有选票，就别白费劲了，没选票的人去做跟澳洲大选相关的内容，完全是不负责任的表现。没选票的人去谈论澳洲大选，最多也就是个娱乐性质，对结果没影响。
我自己是支持自由党的，原因很多，我就说一点。达顿有26套房子，绝对是我们房产投资者自己人。
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