随着全新的通胀数据出炉, 市场对澳洲央行降息的呼声越来越高。很多商业银行都提前抢跑，已经开始对存贷款产品降低利率，准备迎接市场冲击。如果你还没有做好准备，等到真的央行降息再做打算的话，可能已经太晚了。人在澳洲或者有澳洲资产的朋友，澳洲央行利率走势决定了你未来1-2年财富走势。包括澳洲大选，美国暂停降息和关税大战等等，市场已经出现了几个不确定因素，每个都会切实影响你的财富，如果一步走错，就会导致财富缩水。本期影片我们就来讲讲针对种种不确定性，我们应该如何及时调整策略，规避财务风险。
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澳洲通胀降至理想区间
上周澳洲统计局ABS发布了最新通胀数字。澳洲24年12月核心通胀同比2.7%，Trimmed Mean CPI 同样录得2.7%，持续了下降趋势，已经进入了央行的2%-3%目标区间。24年第四季度核心通胀2.4%，Trimmed Mean CPI 3.2%，同样势头良好。通胀表现这么好，看来人们兜里面是真没钱了，要不然怎么在消费上收敛了这么多呢？
自从2023年澳洲央行最后一次加息以来，这种高息环境已经持续了15个月，但是并没有让消费停下来，大家还有不少储蓄没花完。名义工资在上涨，真实工资在下降，失业率只是从3.9%上升到4.0%几乎没什么变化。澳洲实际上进入了全民越来越穷，但是全民就业的状态，非常奇特的一种经济现象，基本上只有在工党执政时期才会出现。
而澳洲全国房价一路高歌猛进，直到2024年12月才第一次出现负增长。期间因为大城市的房价太贵，人们都搬去了中小城市，那里房子相对便宜，所以即使利率一直处在高位，还是给中小城市房价带来了一波推升。
金融市场的对于利率的预期是最真实的，因为是真金白银投票的结果。在1月29日ABS发布最新的通胀报告之后，市场预测2月18日央行降息的概率从84%飙升到95%，基本认定了2月18日肯定降息。那么一旦开始降息，房产投资和你的财富会受到什么影响呢？
降息如何影响你的财富
1.房市
墨尔本的房价一直在下跌，许多在非银行金融机构，比如用更高利率在基金公司贷款的投资者已经承受不住。而在悉尼部分地区，房价跌幅相对比较小。贷款利息成本下降，对价格极度敏感的房产和人群会提供强有力的支持。就是说，如果利率下降幅度比较小，对于入门级买家和入门级房产是利好，而且对房价支撑的力量要高于中高端房产。
澳洲央行RBA的模型研究发现，如果利率下调1%而且持续3年，假设失业率不会变高，那么剔除通胀之后的真实房价上涨将会达到8%。考虑通胀的话，名义房价上涨应该至少在15%。
如果你手里有房想卖，一听说降息，我猜你的思路大概是，“利率下降房价就会上涨，那等等再卖就能卖上更高价钱”。有这一类想法的朋友可别兴奋过头了。即使是房贷利率下降，全国房价中位数仍然有81.5万澳元，超出了很多家庭的借贷能力范围。我的猜测是澳洲在2025年开头房市走弱，然后走强，而总体上看不太容易出现暴涨的情况。
澳房策的投资理念框架中，只有6种情况应该卖房，你可以参照核对一下自己的情况。如果不在这6点里面，我们一般不推荐卖出。1.急需现金，没有其他筹措现金的方法，2.有其他方法让资金运转更有效率，3, 贷款量太高降低持有压力，4，与个人长期投资目标不符合，5，投资过于集中需要分散风险，6，经济大环境和长期趋势改变，房产不再是好的投资途径。
如果你最近买房自住的话，可以随时入手。反正看的是长期，一时半时涨跌无所谓，长期看涨就行。只要你买的不是扎堆儿没特点还无限量供应地区的公寓就行。
买投资房的朋友今年要好好挑一挑，闭着眼睛随便买赶趋势的时候已经过去了。你需要完整的财富定位，目标设定，市场调研，房产筛选，以及后续一连串管理，会计，法务解决方案。凡是这一套事情都能自己做好的人，肯定那种很强还很有时间的人。你也可以考虑使用澳房策1号服务“VISION会员”。
在买房的时候，可以先别选固定贷款，等央行降息几次之后暂停了，你再考虑把利率定下来。
2. 澳元
现在人民币相对澳元越来越贵。2024年7月份，1人民币兑澳币2毛钱，现在兑2毛2，把人民币换成澳币越来越划算。一旦澳洲宣布降息，澳元将会走弱，资本就会流出澳洲，澳元变得更便宜。这时候你再把人民币换成澳币就能换到更多。这里我要说一句，凡是绕过中国外汇管制的换汇方法都是不合法的，至少在中国那边不合法。但是钱到了澳洲这边就好办许多，只要这个钱是合法赚的就行。
我说说我知道的一些方法。一般老百姓能用到这么几个换汇的方法，1.蚂蚁搬家，这个换得有点慢，金额加起来其实也没有多少钱，买个便宜的自住房可能够，做其他事情就不行了。2.对敲，这个方法可以做大额转移但是要找靠谱的换汇公司，别像长江换汇一样，用他们服务，钱还没拿到手，公司都倒闭了，所以用换汇公司，转账速度是第一考量因素。3.购买香港投资理财保险，这类保险可以用美元购买，也可以用人民币购买，保险还本付息的时候，可以支付美元或者港币，钱在香港基本就算是出来了。有些香港的保险公司还提供对敲业务，当然手续费不便宜。4.双边贸易.你要是在国内和澳洲都有公司而且有进出口商品的业务，这个事情很容易做到，比如一瓶红酒澳洲出厂价5澳币，卖给国内你自己的公司50澳币，国内公司付你货款，这钱就出来了，还合理合法。
3.固定收益
如果你有定期储蓄的话，降息可不是什么好消息。随着市场降息的预期越来越高，截止2024年底，5%以上的2-5年定期存款产品已经基本消失。现在比较高的是4大银行中一家提供的8个月年息4.75%的定存。暂时把钱存在股票账户里面拿高息的朋友，这种优惠也会越来越少了。所以喜欢存钱的朋友要赶紧行动起来，在市场上找找适合自己的产品。
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澳洲新移民信息来源问题无解
前两天我公司一位策略师带了2位客人到我办公室，想要加入VISION会员。正好赶上了，我就加入会议跟他们聊了一会儿。发现刚来澳洲的新移民在买房和投资这件事情上实在是太脆弱了，特别容易上当受骗，而且这个问题还几乎无解。
他们是通过投资移民渠道刚刚拿到PR的, 需要投资一大笔钱，比如买1-2个房子，才能满足州政府担保的要求，而且必须在几个月内搞定。不知怎么，这个消息传出去了，招来了一大堆中介天天围着他们屁股转。带着去看了不少公寓。我一问才知道，去的还恰好都是那些涨价慢甚至多年不涨价，公寓扎堆的区。我们见面的这个会议叫做“发现之旅”，在有兴趣加入VISION会员的情况下来问关于会员制问题的，不是咨询会议。但是听他们讲的经历，我实在忍不了，就说加不加会员没关系，我一定要告诉你事情到底是怎么回事。然后给他们讲解了澳洲的贷款，房产，各种投资渠道，利率，交易成本，持有成本。这些最基本的房产知识那些中介居然没有提过，我很惊讶，但是想想又合情合理。毕竟中介的任务就是卖掉房子，给你讲讲知识是人情，不讲是本分，房子卖了自己赚到钱才是真理。至于客户赚不赚钱不在考虑之中。
他们来之前是打定了主意要买一个人推荐的公寓的，但是在知道了澳洲的贷款成本，房产交易成本，和一些公寓涨价太慢，而且租不上价钱之后，果断决定把大笔现金存在银行几个月，等州政府担保那边搞定，再去澳洲各个城市买投资房。我就笑着说，你们还没加会员，我已经帮你们省了10万澳币了。
不知到聪明的你看到关键问题了没有。对了，就是来澳洲之后，你接触的人直接决定了你的信息来源和认知水平。这些信息大多数情况下都是片面的，经过添油加醋和有意删减，结果变成了对给你信息那个人有利，对你有没有利真不好说。刚刚来到澳洲的朋友，要不就是不知道这个局，要不就是不知道这个局怎么破。要我说，这个事情要看机缘。我都不用你加会员，只要你能多看看澳房策内容，免费的课程和直播，你就不可能入局。就像澳房策媒体的宗旨一样。打破信息壁垒，过滤市场噪音，建立心理防火墙，看清澳洲房产投资本质，让澳洲房产圈不再有谎言。
又被抄袭了
借着我们节目的机会说个事情。澳房策最近会有一些大动作，所以我得时常加班，上周日在办公室做市场调研，准备写下一期影片的脚本，所以在浏览各个新闻媒体和自媒体找灵感，油管上一个影片突然蹦出来，我就看了两眼。突然觉得这张图很熟悉。这不是我澳房策官网的图吗？我当时有点蒙。也没人问我能不能用我官网的内容啊，怎么就在视频上出现了呢？这个“走势”图，是澳房策每个月依照CoreLogic公布的数据做的市场跟踪。引用到不是不行，但你好歹也注明个出处啊，不知道还以为是那个影片里的人做的调研呢。这位到好，他做买家中介的，故意把下面的出处给裁掉了。
之前我也讲过类似的事情，第一是中国文化里面对“借鉴”这件事情不以为然，小到郭敬明抄袭庄羽，大到腾讯会议抄ZOOM，比亚迪抄各种汽车设计，内核都差不多，拿来就用也不问别人，第二是澳洲华人中介圈子，包括买家中介，本来就鱼龙混杂，你想想他们都去运营自媒体了，“借鉴”的可能性就更大了，因为底线更低了。一个买家中介，至少要自己会做市场调研和区域筛选吧，你连调研都是“借鉴”过来的，那我真为那些用了这些人服务的买家们担心。这小哥跟另一个油管的的博主有很多交集，那个博主原来就是做房产中介的，做了自媒体之后教了不少徒弟，然后我就开始发现，我自己的频道下面，文章留言栏，开始出现一些刚刚起步的自媒体号，上来先发表高见，显得自己很厉害，然后给自己打广告，还放链接导流。就跟一个中介花钱打广告，花时间在做开放参观，进来了其他公司的中介，当着面抢客人，这完全是一模一样啊。人以群分这句话说得太对了。不管自媒体做得大不大，钱赚得多不多，一个人的内核是不会变的。用我的话说，流氓穿上西装还是流氓。当然我也没客气，直接把这些留言的人拉黑，还专门打电话给他们臭骂了一顿。澳洲华人圈子很小的，想找个人没那么难。所以澳洲中介行业也就是那么回事儿，守规矩的人少。
澳房策的走势图，包括未来将会推出个各项调研图表，我只好加上水印。很抱歉影响您的观感，但是没办法，没法依赖别人的自觉。让我欣慰的是，被各路中介和买家中介“借鉴”，盗图，抄袭内容，说明澳房策的调研水平还是很高的，也算对得起我们全网100万粉丝。
澳洲华人买家中介行业素质也是参差不齐，整体偏低，跟传统中介行业一样，对得起澳洲最不受信赖的行业第二名，第一名是汽车销售员。很多人根本就不去全面分析客户的财务情况，只是给卖房的中介们打一圈电话，找找看哪个房子房东好说话，然后就推荐这套，没有完整的前期数据调研和区域调研，功夫都用在包装上了。这只是其中一个例子，这行的水也挺深的。其实买房子不一定要找买家中介，如果你有时间，爱学习，凡事愿意亲力亲为的话，完全可以做自己的买家中介，学会数据调研和区域分析，寻找房源，谈价格，看合同，做投资分析。澳房策不久会推出一项全新2号服务“VISION俱乐部”，培训每一个愿意自己动手的买家，帮助他们达到专业买家中介水平，自己搞定投资组合。与其花钱雇佣那些不靠谱的买家中介，不如自己动手，完全掌控。
赶紧报名澳房策2025年开年直播，2月8日周六悉尼时间晚上8点，北京台北时间下午5点。直播中我会详细分析24年12月和25年1月澳洲房市，讲解澳洲国内经济和国际大环境对澳洲2025年的影响，比如美联储暂停降息，川普开启关税战，美国国内通胀上升趋势等等。这次是闭门直播，必须先注册才能通过ZOOM或者腾讯会议参加。大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名，某书某音加粉丝群报名，蝴蝶号和其他平台请私信。
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