周二下午我正在准备我们3月份全国见面会的事情，突然手机响个不停，拿起来一看，不但新闻上铺天盖地，朋友圈也刷屏了。
澳洲央行RBA居然真的降息了。虽然之前的澳洲金融圈和新闻圈也包括澳房策，都预测周二会降息，但是当降息真的来临的时候，还是有点激动的。压抑将近4年之后，有种拨云见日的感觉。很多人认为降息将会推升澳洲经济，利好房市。其实事情没有那么简单，整个降息进程可能跟你想得不一样，对于房市，也不一定有你朋友圈某书某号某音上面看到的各种一边倒言论影响力那么大，因为2025年将会有很多因素持续影响澳洲房市。
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澳洲开启降息进程
消息大家都知道了，澳洲央行RBA宣布官方利率从4.35%降低到4.1%，降低了0.25%。是澳洲央行保持近年最高利率15个月以来首次降息。
为什么降息呢？央行有两项工作，1.是保证物价稳定。RBA的目标是把通胀控制在2-3%范围内。而2024年第四季度的CPI数据刚出来不久，已经降低到了2.4%。而且在过去的3次季度数据中，都比RBA预计的情况要好，符合央行对降低通胀的要求“可持续性”。2.是要保就业。失业率数据最近6个月非常稳定，一直在4%左右。这些都给了央行降息的理由。当然背后可能有现任联邦工党政府拉选票和其他国家已经降息的压力。
美联储第一次降息在2024年9月18日，澳洲在2025年2月18日。澳洲终究是还是符合历史规律，在美联储降息之后的3-6个月内降息，这次刚好踩在5个月的时间点上。这是我们上个月澳房策月度直播的截图，有图有真相。之前的5次月度直播，我们也一直在说3-6个月这个历史规律，现在又一次验证。
2025年还会降息几次
在RBA宣布降息之后的新闻发布会上，行长还没等媒体开始提问，就抢先说。“市场预测今年还有几次降息，具体说法是在今天降息的基础上再降3次。但是到底降不降息还要看数据说话。我们目前的感觉是年内再降3次有点过于自信了”
行长原话是这么说的，怎么理解就看你自己了。澳房策的原则一直是把信息源头先给你，然后加上个人分析。我对现任行长的观察是不管背后有什么推动力，表面上必须数据达到要求才会降息。所以我还是会时刻关注数据预测利率走向。但我猜年内再降2次应该问题不大。年中一次，下半年一次。
降息对房市的影响
降息对房市是有推动作用的。央行降息之后，商业银行也会跟着降息，存贷利率都会降低。对于已经持有浮动利率房贷的人来说，还款会减少。持有100万房贷，降息0.25%，每年少还2500，每个月少还208，虽然不多，但是房产的持有成本肉眼可见地减少，就不那么着急卖了。对于想要买房，正在申请贷款的人，利率降低，还款能力相应升高，自然能够贷到更多的款，可以往喜欢的那套房子里面砸更多的钱。这样一来一往，对房市是有推升作用的。但是话说回来，看房价上涨还是下降，最终要看供给和需求，而这两个因素后面各自有多个力量在综合起作用。比如帮买政策，移民，土地审批，建筑成本，失业率，整体经济情况，甚至是国际贸易和澳币汇率跟澳洲房价都有或多或少的联系。
降息会推动什么样的房产涨价呢？在降息周期的初期，受到影响最大的肯定是便宜的房子。这些房子的买家刚需的占比很大，本来是勒紧腰带，跟家里亲戚朋友借了钱，才刚刚能买得起，这下子利率下降了，马上感觉压力少了。所以降息初期，一般来讲，便宜的二手房区和开发区将会有直接反应，火热程度上升，价格上升。但是每个具体的城市和开发区反应会有点不一样。比如悉尼和墨尔本这类的区降价速度会先变慢然后开始稳定，最后开始涨价。布里斯班和珀斯这类的区域，价格会继续现在的趋势，继续上涨。图中颜色深的区域表示更多的人背着房贷，你看看都是成熟二手平民区和开发区。降息初期对这些区影响会明显一些。
对于中高端房产来说，降息初期的反应可能没有那么强烈。因为这类买家缺的不是一个月几百块的还款，而是中高端房产价格相对于可负担性来讲整体偏高的问题。在中高端市场有不少人是用现金买房根本不贷款。所以在连续降息几次之后，中高端市场的反应会明确一些。那么在澳洲开启降息进程之后，我们房产投资者应该做些什么呢？
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房产投资者怎么做
1.转贷
这次4大银行在RBA降息之后10分钟内集体宣布跟进，可见整个行业对降息已经迫不及待了。如果你在四大银行做的房贷，记得打开自己的贷款账户，看看浮动贷款利率有没有变化。如果过几天还是没有变化，一定要找到自己的贷款经纪人去跟银行要个好利率。如果你是直接找银行做的贷款，就只能打电话给银行去谈了，一哭二闹三上吊，能用的招数都用一遍，如果还是不给你最好的利率的话，可以尝试把贷款转到其他银行。
澳洲的商业银行有个问题，就是所有的好东西都先给新客人，2年以上的贷款老客户，一般都拿不到什么好处。好利率拿不到，返现也拿不到。好像整个银行也在惩罚老客户一样。为什么欺负老客户呢？因为第一，如果你通过贷款经纪人去做贷款，在2年之内把贷款转移到其他银行，他们前期从银行拿到的佣金是需要退回去的，所以2年内一般都希望你留在同一家银行，当然得给点好处，捧着你。第二，银行的信贷员工，一般2年就要换岗了。当然还有其他行业内部的原因，导致了整个银行业都在追逐新客户，放弃老客户。你记住，除非你贷款能力不够，2年后一定要考虑一下把贷款换到其他银行，去拿好处。你放心，所有银行都在争抢新客人，除了你现在银行以外的所有银行都欢迎你。
2.卖房
如果你正在市场上卖房，或者想要今年出售的话，要是不着急，其实可以再等等。从市场趋势上看，2025年整个市场会先慢后快。如果你现在就有很好的投资项目，可以更有效地利用资金，而房产又在墨尔本或者悉尼的话，可以现在出售，然后马上把回笼的资金用起来。要是还没找到资金的下家，其实可以再等等，下半年出手的话，墨尔本和悉尼没准儿已经止跌，甚至开始回升。那时候你再看市场趋势出手，其实是更好的选择。布里斯班和珀斯的房子，我觉得不是那种不卖不行的情况，就留着吧，长期看好。现在的市场是每月涨价中，只是这几个月上涨的速度变慢了，但是在降息之后将会获得推升的动力。
3.买房
如果你今年想要买房，自住房其实随时都可以买，无论你在哪个城市。自住房一般的持有时间都是10-20年。这么长时间大概能经过3-5波市场，入场的时间点就显得不那么重要了。反倒是交通，购物，买菜，小孩子上学等等比较重要。先解决自己的住房需求再说吧。想要购买投资房的朋友，单就时间点来说，大悉尼地区和大墨尔本地区，可以再等等，毕竟目前市场正在往下走，有可能等到5-8月，再降1-2次息，市场会趋向变好一些。但是如果你按我说的去买了，赔了钱，或者没有踩到最佳时间点，可别回来找我，都是成年人，要对自己的投资决策负责。澳房策成立的4年时间里面，经历过了5次市场转折的关键时刻，很幸运我都猜对了，不过也只是踩中了趋势，并没有完美的踩到点上。所以房产投资还是要看长期，因为我真的不相信踩准点是常态，反倒像是押宝押中了，那要是押不中呢？想要买布里斯班和珀斯的朋友，现在就可以看起来了，不耽误。
工党抢先禁止海外买房
澳房策上期节目放出来是在周六，讲的是自由党领袖达顿提出一项计划，禁止海外人士和临时居民购买澳洲现房两年。这项政策写进了1月底发布的竞选纲领的。就在我发出上期影片的第二天，也就是周日，现任工党住房部长就宣布将在今年4月1日执行这项政策，而且是原封不动一个字都没变，直接拿来执行。我看华人圈听到这个消息当天就炸锅了。说房产市场完蛋了的，说工党干得好的，说什么的都有。我们先看看工党是怎么说的。
这项政策发布在澳洲财政部官网上，大家可以自己去看原文。里面是这样写的。从2025年4月1日开始，外国投资者，包括临时居民和外资公司，禁止购买澳洲现房。有效期2年。你看是不是跟达顿讲的一模一样？直接抄过来，为了顺应选民，脸都不要了。
总结一句话就是只有澳洲PR和澳洲公民可以买现房。海外人士和临时居民只能买没开建或者没建好的期房。
注意里面的措辞，现房。我们之前的理解是针对二手房，但是有一种例外，就是开发商已经建好的全新房产，马上可以入住，但是从来没有卖过。看工党的政策措辞，我猜这种房产也不能卖给海外人士和临时居民了。很有可能那些建好了公寓卖给留学生的生意线路会被堵死。也挺好，留学生们少受点骗，只是留学生聚居地扎堆儿公寓的价格可能出现更多看跌的因素。既然不能购买了，那么只能租，说明租金可能会有上涨的因素。
出完上期影片之后，很多人留言，说看跌，说澳洲房市完蛋了。我先说结论，影响可以忽略不计。为什么呢？你看看数字就知道了。根据Corelogic数据显示，2024年全年澳洲总共卖出了53万套房产。2023年全年有1800套建好的房产卖给了临时居民。其中维州458套，昆州403套，新州只有165套。临时居民购买建好房产的比例只有0.34%，这里面还有一堆是留学生买的扎堆公寓。看到这个数字，如果你还觉得就这一条政策，澳洲房产市场就完了，我建议你不要投资房子，还是乖乖把钱存银行吧。对于没事闲的留言打发时间，或者自己本身就不投资房子，找各种线索证明自己不买房正确的人，就当我没说。
你看看，周日禁止海外买房，新闻圈自媒体圈炸锅，说房市完蛋了。周二降息，新闻圈自媒体圈又炸锅，说房市将会暴涨。才3天时间舆论环境180度反转，有时想想挺没意思的。去追新闻看大事心情跟着起伏的人，都是看客。真正的房产投资者应该有一颗平常心，波澜不惊，就事论事。但是话说回来，情绪能被影响到的人是多数，各种自媒体上的房产经纪人们利用的就是这点。所以有时候自己上当受骗，真的别怪别人。要怪就怪你没看澳房策。
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