【澳洲房产】维州政府出大招救房市! 50个区疯狂建造30万套高层公寓和联排别墅! 大家千万别上当! 未来10年趋势已定, 穷人住公寓, 富人住别墅! 【澳房策328】
- 澳房策
- 2024年10月23日
- 讀畢需時 10 分鐘
哎，这次又是墨尔本，又出来搞事情了。墨尔本一套大招推出来刺激房市，把50个区划分成重点开发区，要建造30万套公寓和联排别墅，还顺便减免了买公寓和联排别墅楼花的印花税，这下不但首次置业有减免，第二次买房，投资者，甚至是海外投资者都能获得减免。这一堆大招的具体措施到底是什么？对市场有什么影响？墨尔本房市要触底反弹了吗？这些房子到底应不应该买？会不会是政府给我们设下的一个陷阱呢？
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维州(墨尔本)新房减免印花税
Temporary off-the-plan duty concession (VIC)
10月21日，墨尔本所在的维州州长Jacinta Allan宣布实施全新的印花税减免政策。对于没有开工或者没有建成的公寓(apartments)，分契别墅(units)，联排别墅(townhouses)三种房产，也就是我们俗称的楼花，减免买房印花税(stamp duty)，来减少购房前期成本，增加建房速度，让更多的人可以买得起楼花。这项临时优惠政策将会持续1年。
这项政策将会在未来1年之内向购买楼花的人发放5500万澳币的补贴。这个钱都是怎么花出去的，补贴的细则是什么，对谁有利，对谁没有用...想要理解政策, 还是要看看目前的首次置业印花税减免政策和新的政策之间有什么区别。
First Home Buyer Duty Exemption Concession Or Reduction (印花税减免)
维州现在就有适用于首次置业自住买家的印花税减免政策。要理解这个政策你一定要看懂“应税价值”(Dutiable Value)的概念，然后才能计算出来印花税减免，到底能免多少。如果房子的应税价值低于60万，印花税全免。如果高于60万低于75万，印花税免一部分。
如果是现房的话，应税价值就是房子合同价。如果是双合同的买地建房(dual contracts house and land package)，应税价值就是土地合同价。关键的区别在于公寓楼花(off the plan apartments)，联排别墅楼花(off the plan townhouses)，分契别墅楼花(off the plan units)和单合同的买地建房(single contract house and land packages)，应税价值等于合同价减去签合同之后的建筑成本。
举个例子，首次置业买一个公寓楼花，合同价62万，建筑没开始之前就签了合同。在房建好前6个月，开发商通知买家律师，这套房子在签合同之后花了$465,000建筑成本。所以这套房子的应税价值就是$620,000-$465,000=$155,000 又因为应税价值小于$600,000所以不用交印花税。如果这个例子换成建设了50%才签合同，那么签合同之后花在建筑上的钱就是$465,000/2=$232,500 应税价值就变成了$620,000-$232,500=$387,500. 如果房子刚刚建好再去签合同，应税价值就等于合同价。
不同情况的例子，在维州地税局网站上有10个。较真儿的朋友们可以自行阅读维州地税局官网原文。对于包括维州在内的全澳洲首次置业制度感兴趣的朋友可以看看【澳房策324】有详细解读。
以上是现有的印花税减免政策。而10月21日新出的政策做了几大改动。实际上就是恢复了2017年7月以前的印花税优惠方式。
1.原来只有首次置业自住才可以享受印花税减免，现在任何人都可以，包括公司和信托，不管是自住还是投资都可以。
2.原来的房价有上限，现在没有上限，房价多少都可以享受印花税减免。
3.新政策只适用于没有开工或者没有建成的(off-the-plan)公寓(apartments)，分契别墅(units)，联排别墅(townhouses)三种房产。或者你可以理解成只要是Strata Title的期房都可以。Strata Title就是房子有公共财产，比如走廊，大厅，公用墙，公用车道。独立别墅，土地别墅，双拼别墅不属于Strata Title。
4.新政策从10月21日开始执行，一共持续1年，按照签合同时间算，只要签合同在这个期限内就符合，跟什么时候交房无关。10月21日之前签合同的房产不适用新的补贴政策。
5.现有的首次置业补贴，和首次置业印花税减免同时适用。
6.海外人士也适用新的印花税减免，但是不影响计算印花税附加。印花税附加在维州叫做Foreign Purchaser Additional Duty (FPAD)
全新的印花税减免计算方法和原有的首次置业补贴计算方法非常像。举个例子。
小米持有中国护照，没有永居，没有公民，没有任何签证，人都没来过澳洲，是纯海外投资者。她今年12月1日花了100万澳币在墨尔本买了一套还没开工的公寓楼花。开发商告知这套房子的建筑费用是40万澳币。那么应税价值就是100万-40万=60万，按照60万的税基计算印花税，缴纳 $31,070澳币。大家可以到澳房策官网资源页面使用印花税计算器。(注意，如果小米是本地投资者，待遇相同。如果是澳洲本地首次置业自住买家的话，还可以使用首次置业印花税减免，60万应税价值是不用交任何印花税的。也就是说这套价值100万的楼花，首次置业者不用交印花税。还能拿个10000澳币的首次置业补贴)。
我们回到例子。如果小米在建筑到50%的时候买房，那么可以抵扣的建筑成本就是40万/2=20万。应税收入变成了100万-20万=80万。那么应该缴纳$43,070。（如果小米是本地投资者，待遇相同。如果是首次置业买家就占不到更多的便宜了，因为已经超过75万的限制，首次置业补贴和印花税减免不适用）
以上考量的仅仅是印花税，注意例子中小米是海外人士，所以还要计算印花税附加(FPAD)。在计算印的时候，不可以考虑现在的新房补贴。房子合同价就是税基。100万房子的印花税附加就是8万，没商量。
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政策的目标
1.刺激新房销售。因为很多开发商向政府反应说楼花卖不动。很多这些大型开发商，以及背后的银行，建筑公司等等都是这届政府竞选时的支持者。现在维州政府把经济搞砸，房产和相关行业很难赚到钱。明年开始，工党又要开始准备2026年的大选，所以算是给维州经济的一针强心剂，也是拉好选票减少仇恨值的方式之一。
2, 销售不行了自然建筑就跟不上，整个上下游18个行业的发动机熄火，没法创造价值，政府收不到税。房子建不出来，供给量就不够，那些买房钱不够的人买房难的问题就没法解决。所以一定要从销售上做刺激。
3.促进预售推进项目进程。对于开发商来讲，想要获得银行建筑贷款，都必须完成一定数目的预售，比如一栋100套房子的项目，一定要卖掉50-60套才能拿到贷款，然后开工建房。如果是非银行金融机构贷款不需要任何预售就能贷，但是利息稍微高一些。所以不是建筑商不愿意开工，而是拿不到便宜的贷款。政府新政策可以直接帮到银行贷款业务。这个事情我是怎么知道的呢？因为我问了澳房策团队的Thomas老师，他是我的合作伙伴，也是23-24年整个澳洲个人贷款量第一名，全球前100名的贷款经纪人。有商业贷款或者个人贷款需求可以在澳房策官网向他咨询。
政策的实际影响
这个新政策的适用范围是楼花，能看出政府是想要提振整个产业链，让交易运转起来。目的并不是要提高房价，但是房价肯定会被提高。为什么呢？整个产业链条中，政府先让出来小几万澳币，缓解开发商要价高，买家买不起的冲突，让买卖双方的价钱离得更近一些，促成交易，当然也有可能是买家不愿意买。一开始，买家因为支付更少的印花税，整体交易成本下降，突然发现好像能买得起那个贵了5万澳币的楼花了。注意每省下1万澳币现金，实际上因为4倍贷款杠杆，可以多负担5万澳币的房价。所以本来想要买楼花的那一拨人，自然没有看到便宜不捡的道理。犹豫就变成了行动。这就是已经行动起来的第一波人。反应稍微慢点的人开始考虑买楼花的时候，市场上原价或者打折的那些楼花，货源已经被第一波人买得七七八八了。开发商一看有利可图，没有理由不去涨点价，从政府让利的那部分中也捞点好处，这是第二波。再过一段时间市场中的楼花房价已经稳定而且有了小涨，这时候人们开始比较理性地看待问题，开始犹豫，这是第三波。
大家有没有想过为什么这次的政策持续时间只有1年呢？看看维州财长怎么说的。
所以说维州政府算计的很好，这个政策还没等结束呢，就已经降息了。潜台词是降息了，墨尔本房市的所有问题都能得到解决一样。我完全不这么认为。墨尔本经济和房市的问题太多，一时没法解决。关于墨尔本房市的解读和预期大家可以看看【澳房策310】
利好还是利空
对于首次置业者来说，如果你本来就想要买个楼花自住，但是因为原来享受减免有房价上限规定，犹豫是按照上限买，还是超过上限买房放弃减免，那么新政策是利好，因为在不打破你原有计划的同时，省下了更多的钱。
对于澳洲本地不是第一次买房或者投资者来说，原来是没有印花税优惠的，现在有了，买一套能省下几万澳币，也是利好。但是你会因为能省下几万澳币的印花税就去投资一个公寓或者联排别墅吗？
对于海外投资者来说，买楼花确实能省下小几万澳币，但是海外人士投资审核的FIRB费用不变，印花税附加不变，地税不变，地税附加不变，空置税不变...交易和持有成本并没有明显降低。少交印花税绝对不应该成为海外投资者决定购买墨尔本公寓联排楼花的原因。对购买和持有费用感兴趣的朋友可以看看【澳房策296】
在政策出台的当天，我已经看到各个媒体自媒体开始大肆宣传说墨尔本出新政了，现在是买楼花的窗口，赶紧买，不买就晚了，这类言论。我一看到就生气，买东西吆喝两声没问题，你作为买家，你要是相信了，那就是你的问题了。
如果你有100万预算的话，你会在墨尔本买个楼花吗？是不是就为了省小几万的印花税呢？如果你这么想的话，恭喜你，你已经中了墨尔本政府的算计。未来的墨尔将会成为公寓扎堆的城市，公寓联排这类房产像雨后春笋一样冒出来，房价想要上涨怕是难上加难。你就因为省这几个小钱，被困在钢筋水泥混凝土里面，想要转贷套现都套不出来，因为公寓联排涨得太慢。个别区域房价可能还会进一步下跌。
我的看法是只有预算特别低，还有自住需求，还不在乎房子涨不涨价的人，可以去利用这次的新政，买买公寓联排楼花。
都说墨尔本有房产市场危机，因为普通人买不起房子。可是1房公寓50多万澳币有很多啊，墨尔本西区土地别墅60多万70万的现在也有啊，墨尔本房价均价全澳洲8个城市倒数第三，阿德莱德都比墨尔本贵。这么低的价钱还买不起，真不知道是房价的问题还是个人赚钱能力的问题。这种情况下墨尔本的做法是加大房产供给量，让房价涨不上去。墨尔本在上周日还发布了一项重要政策，可能很多人忽略掉了。
墨尔本10年后变成高层住宅丛林
周日维州州长Jacinta Allan宣布，在墨尔本建立50个高密度开发区。这些开发区大多建在东南的Sandringham，Frankston 和 Glen Waverley 线路的火车或者轻轨站点800米范围内，有些在未来的二环站点周围。维州政府的计划是在未来的26年间，在这些站点建造30万套高密度高层公寓和联排别墅，平均每年造11500套。周日当天宣布的时候，还招来了受到影响居民的集会抗议。建造20层以上的公寓楼将会永远改变当地居民的生活，以及区域内的房价走向。甚至建造大量公寓的传统好区的别墅房价也有可能受到影响。本来好好的社区，生活悠闲安静，突然建起来10几栋高层公寓，超市不得挤爆，幼儿园还能排上吗？我身价300万的人和一群身价60万的人共享基础设施。有选择的人还会买这里的房吗？
很显然维州政府对目前房产市场危机的解决方案是“apartment for everyone”，人人都去住公寓。大范围大量建造公寓，提供给买不起房子的人，从社会角度思考是好事，但是从投资角度来讲将会是毁灭性的。未来的墨尔本将会出现的局面是，穷人住公寓，富人住别墅。公寓不涨价，穷人被套牢，无法升级，无法变富，一辈子还贷款给银行打工。而富人住别墅，价值越来越高，财富越来越多。所以这波所谓的“红利”，别人我管不了，咱们频道的粉丝可千万别上当啊。
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