美联储周三终于降息了！本轮周期的第一次降息，就降了50个基点！时间点和幅度其实市场早有预期，毕竟通胀持续下行和就业越来越弱的事实就在那摆着。听说美国降息，我们澳洲的房产投资者，心里面有没有开始充满希望啊？美国进入降息周期对澳洲经济有什么影响吗？澳洲央行会不会被迫提前开启降息周期？一旦澳洲开始降息，悉尼和墨尔本的房产市场是不是有救了？剧透一下，墨尔本有希望成为下一波房产市场上涨周期中的一匹黑马。
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美联储开启降息周期
美国的降息决策，代表美国加入了主要西方国家降息阵营。欧盟，英国，加拿大，新西兰，丹麦，瑞士等等国家，早就开始了降息周期。这次降息的幅度还非常大，降了0.5%。现在的美国联邦基金利率从5.25-5.5%降低到了4.75-5%范围。
美联储这次决定降息主要是参考两个经济指标，通胀和就业。
通胀
过去几年我们经历了物价暴涨，2022年物价上涨的速度，创下了40年最高记录。直到今天，物价平均水平还是比疫情之前高25%。最近几个月，我们已经看到整体通胀迅速下降的趋势，美国5月6月7月核心PCE同比连续保持2.6%低位。而8月CPI环比只上涨了0.2%，是2021年以来最低通胀幅度。这都归功于能源降价4%，包括油价下降10%，和新车产能提高带来的二手车降价10%。
所以美国通胀压力早在几个月之前就已经基本消除，向着年通胀2%区间，可持续性发展。美联储早就不再担心通胀了。现在的市场形势给了美联储很多的降息空间，让整体经济不至于越来越差。除了通胀之外，美联储行动的第二大考量就是就业市场。
就业
1977年美联储法案确立了美联储的2大职责，确保价格稳定和最大化就业。简单说就是美联储将会不惜一切代价，确保不出现严重通胀，而且在控制通胀的同时，尽量延缓上涨的失业率。
根据美国劳工统计局发布的新数据，7月份的职位空缺数量连续第二个月下降，从6月份的791万个降至767万个。美国的就业岗位数量，已经降低到2021年1月份疫情肆虐时期以来的最低点。
8月份的就业报告显示，工作岗位增加99000人，2021年以来最低，比7月份向下修正后的111,000低，更低于市场普遍预期的14万人。
所以说美国就业市场冷却，已经形成了趋势，短期内无法逆转。就业减少，说明美联储的高利息政策正在起作用，让经济减缓，通胀下降。而这次降息50个基点，正好说明美联储已经达到给经济降温的目的。
美联储的预期是，2024年底失业率上涨到4.4%，2025年底不变，而2026年底下降到4.3%。所以目前看，美国降息周期可能会持续2年。
澳洲何时开启降息周期
很多人都在猜测，既然美国已经开始降息，澳洲会不会跟进呢？先说结果，肯定会，只是滞后多久没人知道。跟美国一样，澳洲降息也需要满足两个条件，通胀更低和失业率更高。
1，澳洲需要把通胀控制在2-3%范围内。我们看看通胀的走势图。澳洲第二季度通胀(trimmed mean cpi)同比，已经下降到3.9%。7月份通胀同比下降到3.8%。趋势都是一样的。现在澳洲的物价还在上涨中，只是上涨的速度越来越慢了。这两个数字一旦非常接近3%，RBA就有了降息的第一个理由。
2，让RBA降息的第二个条件是失业率超过4.5%。一旦超过这个比例，RBA就必须介入降息，保证澳洲的民生。澳洲统计局上周3的最新数据显示，8月份的失业率是4.2%，没有变化。在工作的人数有微幅增加。
结合以上两个因素，通胀缓慢下降但是离2-3%区间还有一定距离，而失业率持平，基本上可以确定，澳洲央行不会在9月24日降息。市场对于澳洲央行降息的预期，是在2025年2月份降息0.25%，到2025年年底前，再降0.75%。
不过RBA还是有可能提前降息的，比如美国降息，澳洲不降，会让澳洲投资回报率相对美国上升，市场就会抛售美元，购入澳元，结果就是澳元汇率上涨，澳洲商品和服务出口价格上涨，让澳洲经济发展更慢。如果这种情况出现，我想澳洲央行会受到澳洲联邦政府的强大压力。虽然说澳洲央行表面上是独立机构，应该不受到任何影响。但这只是个说法而已，我是不相信的。澳洲财长如果天天站出来骂人，让舆论也开始骂澳洲央行，我不相信他们一点压力都没有。出现这种压力的起点，就是美国利率开始低于澳洲利率的时候，市场预期是今年12月到明年1月间。
我们频道最关心的话题来了，美国已经降息了，澳洲房产市场会上涨吗？澳洲房产市场大什么时候开始加速上涨？悉尼和墨尔本的上涨周期什么时候才会开始？
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美国降息澳洲房价会涨吗？
我想明确的一点是，美国降息跟澳洲房价没有直接关系，直到澳洲开始降息，才对澳洲房产市场有推升的作用。但是澳洲降息并不代表房价一定上涨。从这张图就能看出，澳洲房价大盘，跟澳洲利率的关系，在过去的20多年中，有时正相关，有时候负相关，没有确定的规律。
如果把利率上涨周期和下降周期，拿到澳洲八个城市各自的房产市场涨跌周期之中，结果就更没有规律了。同样5年时间，有的城市上涨，有的城市下跌，那怎么用利率涨跌来解释呢？根本没法解释。
利率只是影响房价的一个因素。利率下降，意味着借贷成本变低，人们能借到更多的钱了，自然可以买更贵的房子，让房价有了上涨的动力。但是房价最终还是要看供给和需求端的力量对比。而供给和需求两端，又各自有多个因素相互起作用，比如人口增长，个人财富增长，政府投资基建，财政政策，补贴和建房速度等等。对这方面内容感兴趣的朋友可以看看【澳房策310】
墨尔本会是下一匹房市黑马？
我们频道在过去的很多期节目里面聊到了墨尔本房市情况。目前的墨尔本房市大盘是妥妥的平盘期和微幅下跌状态。墨尔本房价已经连续6个月负增长。在很多其他城市都在暴涨的背景下，墨尔本房价已经被布里斯班，珀斯和阿德莱德超过，目前位列澳洲八大城市倒数第二。700万人口的大城市，房价居然被几个40万到270万人口的城市超过，大家有没有一种，失望甚至是绝望的感觉。墨尔本房价还能涨吗？
墨尔本房价上涨是有原动力的，只不过条件还没有成熟。造成墨尔本现在房价走低的原因有很多，比如墨尔本公寓比例太高拖慢了大盘；比如房产供给量在新建房和投资者受不了高息而抛售的双重压力下增加；比如工党政府对于房产投资者增加的各项税收和限制...这些都是房价不给力的原因，另一方面，其实去年维州人口增加的比例有2.7%，并不差。综合来看目前的墨尔本市场需求端不给力，而供给端很给力。造成了现在的房产市场现状。如果这些因素有一个改变的话，维州的房产市场就会开始起变化。比如政府开始刺激房市，给个好的补贴政策；比如原来去布里斯班，珀斯，阿德莱德的人，一看房价已经超过墨尔本了，那还不如搬去墨尔本谋生更省钱呢，所以人口增加的速度变快；比如，工党下台，对房产投资者不利的政策被废除...等等。这些都有可能。
任何房产市场，不论是澳洲大盘还是各个城市的房产大盘，都有规律。短期有涨跌，长期一直涨。墨尔本房市在过去真的非常好。
这张图统计了澳洲6个城市1980年到2023年12月的房市大盘平均涨跌幅度。作者做了极简化处理，非常方便看出规律和形势。根据REIA和ProSolution的数据统计，悉尼在过去40年平均房价增幅年化7.95%。80年到88年，经历了8年暴涨，年化增幅20.9%。89年到96年几乎没怎么动，年化增幅0.4%。97年到04年暴涨，05年到12年微涨，13年到16年暴涨，17年到20年微涨，20年疫情之后的事情我们都知道了。其实悉尼房市涨跌变化，比珀斯要大得多。大家在看图的时候有几点需要注意，1.我们说某一个时期的平均涨幅，并不是说其间每年涨幅都一样。每个时期里面的房市都有各自的小周期。2.如果改变这些时期的起点和终点，年化涨幅就会有变化。作者用了自己方法去选择起点和终点。3.由于统计的方式和数据取样不同，所以跟其他调研机构的具体涨幅结果会有出入，但是描绘的各个时期市场大趋势相同。
我们再来看看墨尔本过去40年的房产市场。80年到89年暴涨，年化14.4%，90年到96年微涨，97年到16年，连续18年暴涨，年化增幅8.4%，持续时间非常长。17年到21年还是上涨，年化6.7%，2022年3月高点之后，开始了震荡下跌。
其他几个城市也是暴涨期和微涨期交替出现的。这张图里面能够总结出3个规律。
规律1，所有城市过去40年房价都在一路上涨，虽然有各自涨跌的小周期，但是涨价大趋势是肯定的。
规律2, 在一段微涨时期之后，将会迎来一段暴涨时期，各个城市和各个时期的区别只是上涨多少，和持续长度。
规律3，我们站在某个时间点，没法预期下一次的周期转换。比如我们在2000年的墨尔本，当时墨尔本市场已经上涨了3年，如果你觉得这波周期差不多了，而卖掉房子，就会错过未来15年的连续上涨期。如果你在2019年的悉尼，当时房价已经躺平2年，你要是卖掉，就会错过1年后疫情带来的房价暴涨。相反，如果你现在处在2009年的阿德莱德，继续持有房产将会迎来11年到18年的房价躺平期。
所以还是那句话，没有人知道未来，在澳洲房市里面能够稳稳赚钱的人，都是长期持有房产，横跨多个周期的人。一旦因为个人对于短期房市的看法而卖掉，就会出现蒙受损失的风险，不管损失是因为卖房，还是因为没赚到即将到来的暴涨期增值。
墨尔本房子能买吗？
讲了这么多，墨尔本的房子到底能不能买呢？要看情况。
1.如果你只想买1套自住房，没有其他买房需求, 而且不在乎短期增值，现在就可以买。因为墨尔本房市平盘已经有一段时间了，现在是买方市场，没准还能侃侃价。反正短期赚不赚钱无所谓，自住房要持有个15年以上。自己住的舒服就好了，长期肯定涨，短期涨点更好，不涨也没事。
2.只想买自住房，升值之后，想要卖掉升级更大的房子，更好的位置。这种情况，要看你想多久换房。如果希望2-3年内就换房，不要在墨尔本买，因为墨尔本房子升值可能没那么快。不如先在其他州投资房产，赚了钱，卖掉或者转贷，再在墨尔本买好的自住房。当然我也有可能猜错2-3年的趋势。
3.想要长期投资多套房产实现财富自由，这个就是澳房策VISION会员可以帮助您实现的。刚开始建立投资组合的时候，需要买入高增值房产，涨价快，才能套出钱来，买下一套，快速扩大自己的投资组合规模。这种模式不适合墨尔本，因为近期涨价不够快，买其他州的投资房短期看更好。但是如果已经有一些其他州的房产了，可以考虑配置一套墨尔本房产，因为房价早晚是会涨起来的。我们现在已经开始帮一些手头比较宽裕的房产投资者朋友，寻找墨尔本的房产了。我们看的是未来长期的增值前景，和目前的现金流收入。因为如果现金流挺得住，只要拿在手里什么也不做，等房市爆发就好了。现在利率比较高，而且墨尔本对房产投资者加税的情况下，长租一般不太适用这种投资策略。墨尔本毛租金回报率平均只有3.7%，贷款8成，现在是妥妥的负现金流。降息开启之后，现金流会好一些，但是会比其他州的房产更晚走出负现金流环境，所以必须要想办法现在就拿到更高的租金。澳房策的解决方法是帮自己的VISION会员匹配适合短租的房产，只要房子不错，在没降息之前也完全能够拿到正现金流。澳房策专门为会员建立的短租管理网络现在已经涵盖悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸和珀斯，同时开放给非会员朋友。可以在澳房策官网咨询短租事宜。
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