最近澳洲华人圈出了这么一条消息，说达顿上台的话将会全面禁止海外人士买房。海外投资都不让了，澳洲房产市场还有什么发展动力，还投什么房子啊？我一开始的时候没在意，但是在我影片下面有粉丝留言，直播间里面不断有人问这个问题，才意识到人们心里已经出现了恐慌情绪。到了一定要作一期刨根问底的影片，把事情的来龙去脉讲清楚的时候了。到底达顿会不会全面禁止海外投资者购买澳洲房产，如果实施的话会对澳洲房产市场产生什么巨大影响，这是不是未来2-3年澳洲房市持续萧条的导火索呢？
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事件源头
整件事情的起因是在2024年5月份工党发布当年的预算案之后，自由党领袖达顿所做的回应讲话。达顿讲的非常清晰，他想要把新增永久居民的数量砍掉¼，降低到每年14万人，同时禁止海外投资者和临时居民购买二手房2年，放出10万套房源。潜台词就是澳洲目前房价高收入低利率高又借不到太多钱，所以澳洲人买不起房，又因为租金上涨太快，出租房源减少，澳洲人不但租不起房子，在热门区，找出租房都要碰运气了。
达顿政策的底层逻辑简单说就是“澳洲第一”或者说“澳洲优先”。比如资源要在先满足澳洲人的情况下再分配给没有澳洲PR或者公民身份，但是住在澳洲的临时居民和留学生，人在海外又没身份的人优先级放最后。直接反应在澳洲人优先买房优先租房上。这个政策跟美国现任政府的政策逻辑是一样的。以牺牲本国人的利益为代价提供给外国人的宽松政策和公平，不要也罢。用老百姓的话讲就是自己家人先吃饱再说。
达顿在发表讲话之后，马上就遭到了市场反弹，你猜是谁先蹦起来骂人呢？就是直接利益方，移民留学行业，和专门帮助中国富豪购买澳洲房产的中介，比如这位。向来是高举高打，开着宾利卖房第一人，小老公也挺帅的。一听到达顿的言论马上反击，说达顿预计实施的政策简直没有任何道理。肯定啊，有道理也是没道理，因为动了你的奶酪么。
从5月份第一次发表讲话直到2024年底的6-7个月中，这个话题都没有再次引起媒体和公众的注意。直到2025年1月29日，联邦大选临近，自由党发出了一份竞选纲领草案，是个PDF文件，大家可以自己下载看看。里面明确说了，自由党如果上任，将会禁止海外人士和临时居民(PR和Citizen除外)购买澳洲二手房2年。
同步推出的还有一家竞选调研机构发布的社会调查结果。显示工党选民有60%支持这项政策，自由党选民79%支持，绿党选民58%支持，综合支持率居然达到了69%，这在非战争时期历任政府的任何竞选政策里面，支持率都算是非常高的，关键是不分党派，一致支持。
这下媒体坐不住了，这么劲爆的新闻，还有数据支持，哪有不炒作一番的道理。然后各大媒体，电视新闻，网络新闻开始铺天盖地报道。澳洲一家非常大的全国连锁二手房中介公司“首席经济学家”接受采访，反击这项政策，说悉尼墨尔本布里斯班很多区域，如果没有外国买家，根本就不会存在，尤其要感谢过去10几年中国人投资买房。如果公寓楼没有锁定一定数量的预售，就没法开工。相对于海外投资者来说，澳洲人还是不太习惯买公寓楼花，所以增加新建房数量还要依赖海外投资者。
说到这，聪明的你可能看出问题了。人家达顿说的是禁止海外人士和临时居民购买二手房2年，跟公寓楼花新房有什么关系呢？这位房产中介公司的首席经济学家，不会连达顿发布的竞选纲领原文都没看，就出来放炮吧。
看到英文圈子的报道，中文媒体圈子肯定是要跟上的。因为澳洲的中文媒体，基本上走的是都是抄抄改改的模式。在各家英文媒体网站上买个会员，然后下载文章，丢给国内的小编团队，人工便宜么，先翻译，然后再东拼西凑，流水线作业，就成了一片文章，然后发出来。问题是国内的小编不懂澳洲，我猜是不会有那个闲工夫和能力去验证英文媒体讲的话是不是正确的。加上现在各家澳洲中文媒体，自媒体，甚至普通人都能在短视频平台上发视频，这些错误的信息就被发了出来，传开了，才引起大家的焦虑和不安。还有一种可能是中文圈有股力量不希望自由党上台，所以扭曲事实，但这属于阴谋论范畴，我们没法证实或者证伪。
澳房策(媒体)的目标就是打破信息壁垒、过滤市场噪音、建立心理防火墙、看清澳洲房产投资本质、让澳洲房产圈不再有谎言。那，把一堆乱七八糟的信息捋清，还您一个干净的房产信息环境，澳房策当然义不容辞。如果达顿这条政策开始实施，会不会出现像目前中文圈盛传的“房产市场完蛋了”这种情况呢？我们就来仔细分析一下。
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目前海外买房政策
想要知道达顿政策对于房产市场的影响，你先要知道目前的政策是什么，然后看看达顿政策改动了哪里，最后才能分析出改变所带来的影响。
公寓楼花，联排别墅期房和买地建房(也叫土地别墅)，都是新房。只要是地球人有钱就能买，跟你人住哪个国家，有没有澳洲任何签证全都没关系，买房的时候可以不来澳洲也可以不实地看房，一切流程手续都可以远程完成。
除了新房之外的所有房产都叫二手房。如果你没有PR也没有澳洲公民身份，是可以购买二手房的，但是条件非常苛刻。首先购买者必须持有至少1年的澳洲临时居住签证，比如说学生签证，工作签证，或者申请了PR目前正在过桥签阶段；其次购买的房产必须作为自住房；最后房产必须在签证到期离境前的3个月内卖掉。
不管是买新房还是买旧房，都 要首先经过FIRB审批。这个FIRB是联邦政府机构，负责制定澳洲接收海外投资的规则。而具体实施方是澳洲国税局ATO。实际上只要外国投资跟澳洲根本利益没有冲突，那就是收多少门票钱的问题了。从2024年7月1日到2025年6月30日这段时间，海外人士和临时居民购买新房，100万以下要交14700澳币申请费；临时居民购买二手房，100万以下需要缴纳44100澳币申请费。只要申请就能批。从政策设置就已经能看出来，现在的澳洲是不希望临时居民购买二手房的，但是没有明说，只是在费用上比新房调高了很多，让你知难而退。底层逻辑很简单，澳洲自己人都买不起二手房了，如果临时居民加入抢房大军那不是雪上加霜么。
费用方面还远远没有结束。海外人士和临时居民购买新房，临时居民购买二手房，还需要缴纳州领地级别的印花税附加8-9%，这个是在印花税基础之上给海外人士和临时居民加上的额外税收。买房的时候一次性缴纳。临时居民买二手房也照交。既然是州税，那每个州收多少和衡量标准都不一样。比如新州必须是PR，还得在买房前在新州住满200天，才不交印花税附加，其他州就没这个规定。
持有成本对于海外人士和临时居民也高得离谱。除了正常缴纳地税之外，还要额外缴纳地税附加。比如新州房产，你就要缴纳土地部分价格的5%，还是每年交一次。100万地价的房子每年交5万澳币。这还不算普通的地税。这个成本真不是一般人能承受的。实际上很多海外投资者和临时居民，就因为地税附加这一项，已经赔了大笔钱，从疫情前就陆续开始卖掉投资房止损了。现在，想要投资澳洲房产的海外人士或者临时居民，除非他不知道以上面的费用和税收，如果知道还买，那投资赚钱肯定不是原因，可能资产安全是首要考量。对澳洲买房17项费用感兴趣的朋友可以看看【澳房策296】
达顿新政
我们再来看看达顿的政策，禁止海外投资者和临时居民购买二手房2年。海外投资者现在就只能买新房不能买二手，所以没影响。临时居民买二手房现在已经越来越少见了，影响也不大。我在实际工作中能见到的是，妈妈来澳洲陪读，给孩子买一套二手房公寓自住，因为出租房不好找么。但是经过咨询，妈妈们一听买了这种留学生公寓可能赔钱，就更倾向于租房了。这类需求跟澳洲本地人有冲突吗？需求都在留学生和新移民区，澳洲本地人本来就不愿意住，而且Built to rent 公寓，就是建好之后开发商不卖只租的那类公寓，供给已经在增加之中。我完全不认为达顿的政策有什么影响，能为澳洲本地人放出多少房源。还有一部分临时居民，已经申请了PR，现在是过桥签，手里有钱。面临的问题是现在买个二手大别墅，还是等拿到PR之后再买，关键现在的悉尼和墨尔本房产市场还在往下走，现在买，赔钱不说还要交那么多税。是你的话，你怎么选？再说这类房产就不是澳洲普通人能买得起的，对大众没有任何影响。
连悉尼科技大学的教授都站出来说达顿的政策对澳洲房市影响趋近于零。也就是说这一条竞选纲领实际作用是顺应民意拉选票。执行还是不执行对解决住房危机都没什么影响。达顿无成本拉选票这招确实厉害。
我个人的判断是，我们假设自由党取胜，达顿上台，还原封不动实施了这项政策。就政策本身，我根本不认为对澳洲房产市场的走势会产生任何影响。因为对决定房市走势的供给和需求双方都没影响。有很多更重要的因素会影响澳洲房市走势，比如利率，信贷，移民数量，可负担性等等。再有人跟你聊“达顿上台澳洲房市就完蛋了”，你告诉他“洗洗睡吧”。
解决澳洲住房危机
我认为如果政策实施的话，不应该是只限制2年，而是应该永久限制。为什么要允许临时居民买二手房呢？又不能增加澳洲房产建设量和供给量，对澳洲有什么好处？这些人本来就是临时住在澳洲的，租房就好了。如果已经申请了PR现在是过桥签，那就等拿到PR再买个二手房吧。
解决澳洲住房危机的根本方案，其实是减少移民数量，只让那些澳洲真正需要的精英来澳洲，注重质量而不是数量。像是印度那种一个人带来10几20口子的压缩包移民方法就应该取缔，压缩包看着挺精致，一打开，什么乱七八糟的东西都窜出来了。专门来澳洲吃福利的人，就不应该让来，或者让这些人来到澳洲极其困难。来澳洲的人质量高了人数少了，增加澳洲整体财富，还不会增加那么多人，自然而然住房危机就会慢慢解决。
根据澳洲人口中心的预测，2024到2034年的10年间，澳洲人口将会增加410万，大部分是新移民。其中，墨尔本增加100万，悉尼90万，布里斯班和珀斯各涨50万。这么强的人口增长，结果是房产供给量跟不上需求，给房产市场带来持续上涨的动力。
社会调查显示，目前的选民中有64%希望澳洲减少移民数量，51%希望减少留学生数量。砍掉移民和留学生数量，已经成为澳洲全民共识。我看这才是本届大选的重中之重吧。
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