欢迎来到澳房策，我是Alex老师。记得之前新州政府已经在着手实施的，对首次置业价格最高150万的房产，用每年交一次的房产税替代一次性印花税的事情吗？法案在去年11月通过，今年1月16号开始就要施行了。在那之后，澳房策又出了一期影片讨论如果今年3月政府换届，房产税政策可能会被推翻的问题。这不，改变已经来了。这次参选的工党提出了税改政策，如果工党赢得大选，将会废除现有的房产税政策，而用印花税全免的政策替代！这将会对整个房产市场产生巨大影响。并且可能被引以为例推广全国。只是这个新政策，有几个不确定性限制，可能并不会对某些人群产生预期影响。欢迎您订阅频道顺便点个赞，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了
我们先来看一下新提案的细节。为了应对3月份的新州大选，赢得基层年轻选民的支持，也是为了应对现任政府的印花税政策，工党提出了自己的政策。在提案下，新州的首次置业者购买80万澳币以下的房产，印花税全免，购买80万到100万之间的房产，缴纳一定比例印花税，同时全面废止房产税政策。根据新州议会预算办公室的调研显示，如果这项政策上线，在3年内将会有27,700名首次置业者完全不支付印花税，还有18,800首次置业者，支付折扣之后的印花税。这相当于全新州95%的首次置业者都将会享受到这项政策的福利。而12月份数据的CoreLogic数据显示，新州城区房产均价$101万，郊区只要$691K。
其实目前类似的印花税减免政策还是存在的。新州目前对65万以下的房产印花税全免，65-80万的房产有印花税折扣。在这个基础之上，又加入了印花税还是房产税的选项。说实话有点负载，但是我们尝试拆解分析一下这两种政策的优劣。
如果买的是二手别墅
现在的政府房产税政策(FHBC)，是针对土地价值的，二手别墅需要价格低于150万澳币。按照土地价值0.3%+400澳币，每年缴纳一次房产税。价值150万的二手别墅，选择会稍微多一些，比如传统区Castle Hill, Kellyville, 南边的Hurstville，Beverly Hills, 都有可能买到。
如果是工党的政策，二手别墅价格必须要低于100万，才能享受印花税优惠。在新州市区，包括开发区，二手别墅价格低于100万的，基本都在西南比如Leppington，Austral，Spring Farm，再便宜一点可以看看西南的老区，比如Minto，Ingleburn。注意，我只是说这里的房子在现在的市场状况，100万以下可以买到，我可不是说这里的房子将来会涨或者会跌，这个要明确一下。
如过买的是公寓(全新/二手)
目前的政府政策的税收衡量标准是土地价值，但是公寓房的土地价值一般比较低，所以选择缴纳每年一次的土地税，在大多数情况下可能是比较划算。如果买1房公寓的话，其实可以用65万买到，你只要不买很好的区就可以了。那么根据现在的规定，你完全不用缴纳印花税。如果花85万以内购买2房公寓，基本上悉尼南区都可以做到，比如Arncliffe 2 房只要68万到73万，Hurstville 要70万到75万。3房的话150万以内只要不是最好的区，高尚社区，一般没什么压力。但是话说回来，你都花150万了，为什么要买个公寓呢？这点你要问问自己了。
如果是工党的政策，很简单，80万以下，也就是2房的档次，印花税全免。但是超过80万去买公寓，你还是要给自己一个足够的理由才行。
如果买的是全新别墅(买地建房)
现有政策是土地部分价值必须低于80万，而且是首次置业，才能选择支付印花税还是地税。本来买地建房一次性支付印花税也是只计算土地部分的印花税，建筑合同没有印花税。本来也就1万多澳币的事情。你真不如考虑直接全交了。选择每年支付一次反倒不划算。现有政策其实不太会用到。
如果是工党的政策，目前只能猜，因为并没有具体说对于买地建房项目的土地价值的限制。如果像媒体说的一样，工党的政策是抄疫情期间州长的暂时政策的话，可能土地价值上限会在50万左右。50万的土地去哪里买呢？在大悉尼都很难了。如果真的是这样，反倒是现在政府政策更有优势。
直到最终选举结果出来之前，任何事情都可能发生。现在的政府和工党都可能在大选当前加码，这个只有到3月大选才能知道。不过根据目前的信息来看，我们把两家的政策做个比较，看看什么情况下谁的政策对你更好，做个总结。
如果是购买二手房价格超过100万，那不用问，肯定是现有政府的政策更好，因为工党想要照顾的都是购买100万以下房产的首次置业者，对100万到150万区间没有任何优惠。
如果二手房的价格不超过100万，比如二手别墅，尤其是80万以内的别墅，工党政府的政策能帮你省下更多的钱，但是80万到100万这个区间比较尴尬，因为工党政策说印花税可以打折，现在政府政策说你可以选择交印花税或者交地税。这个还是要落笔算一算的，主要是你要知道自己买房的持有年限是多少，因为这样可以算出来房产税一共缴纳多少钱。但是除了精明的投资者之外，很少有人能在买房之前就知道自己的房子会持有多长时间，这个对第一次买房的人就更难了。
如果你购买的是公寓房，假设你是理性的，而且没有特别需求，80万其实足够了，花更多的钱可能意义不大。第一套房，本来就没有必要一步到位，并且除非是稀缺房产，公寓涨价幅度跟别墅根本没法比，投资属性欠缺一些。这样的话，买80万的公寓，工党政府的政策对你有优势，因为根本不用支付印花税。
如果你考虑的是买地建房项目，而且土地价格在50万到80万之间，目前政府政策更好，因为可以选择支付房产税，但是工党政府可能会让你支付全额印花税。如果土地价格在50万以下，前提是你能找到的话，那肯定是工党政策更好，很可能不用交或者少交印花税。
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脑洞问题
目前的悉尼房产市场还在下跌之中，12月份悉尼房价下跌了1.4%。全年已经下跌了12%。看形势，2023年还有几个月要下跌的。这种情况下，悉尼的房价整体下降，可能有助于工党的政策，让更多的房产符合100万澳币的上限。毕竟越来越多的区域平均房价会跌破100万大关。但同时，现政府的政策也会让原来比如170万才能买到的别墅，用150万就可以，还能选择缴纳印花税还是房产税。所以目前持续的市场下行趋势，不论是使用哪种政策，首次置业卖家都能够得到实惠。
我比较担心的是工党政策给100万以下房产带来的价格刺激作用。首先很有可能在大选出结果之前，本来想要购买100万以下别墅的人，都按兵不动，进入了等待状态，因为本来市场就在下降，就不着急买，现在又可能出来一个利好，那肯定继续等待了。所以在大选之前，这部分房产交易可能陷入进一步冷却的状态。而如果大选由工党胜出，100万以下房产会迎来一波强有力的反弹。很快原来能买到的房子，3月份有可能用100万也买不到了。这样工党原本的政策目标，让95%的首次置业者受益，实际效果可能就要打折扣。最终还是先上车的人得到实惠，后来的人想上车都上不来，房产可负担性的问题又会再次出现。到时候工党还要再次提高免印花税上限吗？
澳洲房产市场目前需要解决还有一个住房短缺的的问题。这个说的是出租房短缺。出租房是由买房人当作投资房来购买，然后放在市场上出租。现在留学生回流，加重了澳洲出租房产短缺的问题，很多学生公寓供应商，排队都排到2个月以后。留学生还没回来，就开始占位置抢出租房了。留给澳洲本地租房人的空间就会更小。只有鼓励投资者下场买房，才能从根本上解决出租房短缺的问题，但是显然目前还没有任何迹象表明政府会鼓励房产投资。这一点我们还要拭目以待。
如果这次工党赢得大选的话，悉尼，墨尔本，布里斯班，包括联邦政府就都是由工党控制了，那么互相之间协商贯彻相同政策的可能性就会增加，悉尼的政策很有可能会经过微调后在墨尔本和布里斯班实施。到时候，悉尼的房产市场的问题可能会暴露在各个城市之中。对于首次置业者，先上车先享受，但是时间窗口比较窄，因为一旦第一批房产价格上去，下一波适合首次置业者的就只能是之前价格更低，大家看不上的房产。对于投资者来讲，大选之后可能是会有一小波购房热情，但是主要针对的就是首次置业价位的房产。所以我再次强调一下，大选之后，首次置业者买房，千万别犹豫，能早上车赶紧上。
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