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还记得2周之前频道影片里面讨论过澳洲经济衰退的可能性吗？现在已经无所谓可能性了，因为经济衰退已经发生! 根据澳洲统计局ABS最新发布的数据，虽然澳洲GDP第二季度上涨，但是人均GDP在第一季度和第二季度连续下跌，实际上澳洲经济已经陷入了人均GDP衰退。不但经济衰退，澳洲生产效率也大幅度下降，只能靠着移民和出口，勉强维持着经济运行。在这种经济高压之下，澳洲房产市场表现究竟怎么样呢？到底未来走势如何，什么时候才会开始降息？澳洲如何应对中国经济下滑的压力？看完影片您自然会得到答案。
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技术性衰退VS人均GDP衰退
(Technical Recession VS Per Capita Recession)
技术性经济衰退 (Technical Recession) 的普遍衡量标准是一个国家连续两个季度GDP负增长，整个国家连续6个月财富缩水。这种技术性衰退引起的问题非常严重，经常伴随着高失业率，企业倒闭，债务违约，银行信贷停滞和股市暴跌。我们比较熟悉的经济衰退包括了美国1929年大萧条，70-80年代的3次石油危机，2000年互联网泡沫，2008年次贷危机。每一次都严重打击了经济。而澳洲比较幸运，上一次的经济衰退还要追溯到1990-1992年，Paul Keating 时代的经济衰退。当时GDP下降了1.7%，失业率升至10.8%。1991年，利率和失业率都处于历史高位。 经济衰退对澳人的影响非常可怕，许多人都失去了工作，企业破产率飙升。令人惊讶的是，在2008年全球金融危机时期，澳洲是唯一相对未受影响的主要经济体。所以很多人说澳洲长期经济稳定发展，是个幸运的国家。而人均GDP衰退的衡量方法就完全不一样了. 如果一个国家人均GDP，注意是人均，连续两个季度下跌的话，说明进入了人均GDP经济衰退。
澳洲统计局出炉的最新数字说明澳洲在2023年第一季度人均GDP下降0.3%，第二季度不负众望继续下跌0.3%，妥妥进入了人均GDP衰退。整个澳洲的GDP虽然在微幅上升，但是人均财富却在缩水，这里的“人均”包含了新移民。
移民暴涨的新闻我们已经听得太多了。前些时候就有统计，说澳洲今年会迎来40万新移民，本以为增加移民会给澳洲带来大笔财富，但是先现在看来，巨大的移民量，给公共和福利系统造成很大负担，刺激房屋租金上涨，让澳洲人均生活水平下降，把澳洲拖下水。但如果从另一方面想，如果没有移民的话，澳洲会不会早就进入了技术性衰退呢？
就在不久前，澳洲联邦政府发布了2023-2024财年移民配额，结果让人惊掉下巴。本财年州政府担保移民配额下降70%，商业投资移民配额归零。不知道澳洲联邦政府在看到澳洲经济报告的时候，有没有后悔自己做出的移民配额决策。
而另一方面，拖累澳洲经济的罪魁祸首之一，是澳洲越来越低的生产效率。报告显示，澳洲连续3个季度生产效率负增长，12个月累计降低3.6%。意思就是，一年前，一个人每小时产出100澳币的价值，现在只能产出AUD96.4澳币。原来一个人能干完的活，突然一个人干不完了。生产效率下降，而GDP还在缓慢增长，说明，财富不是从移民哪里获得，就是从外贸出口获得，这2大经济支柱必须要坚持下去才能让经济软着陆，澳洲自己创造价值带来经济繁荣的路根本走不通。
澳洲央行前行长在上周离任前最后一次演讲中，也提到了对澳洲经济的担忧。Dr. Lowe 说澳洲生产效率来到了最近7年的最低点，这种情况会持续一段时间，再加上工资上涨已经超过了生产效率，人们消费上涨，给通胀带来了压力，所以高通胀高利率的环境可能会保持一段相当长的时间。在GDP增幅减弱的同时，政府福利支出却在上涨。比如国家残章保险计划NDIS，每天的超支3200万澳币。当然这只代表了政府开销的一部分。但是总和起来造成的财政赤字压力，只能通过税收或者借债来填补。显然现在政府借债已经太多，剩下的路只有加税一个，人们的生活水平还会进一步下降。这也是我认为澳洲在未来几年将会发生的事情。
澳洲在9月第三次连续暂停加息，给了很多人喘息的机会，有贷款的人可以稍微安心一点了。但同时，加息的效果也逐渐显现了出来，澳洲失业率攀升到3.7%，虽然相对还是很低，但是趋势已经非常明显了，经济情况越来越差的结果就是失业率不可避免地上升。应对方法就是在未来降息，为信贷松绑，刺激经济反弹。那么到底降息什么时候才会开始，澳洲房产市场走势会受到什么影响，中国逐渐走弱的经济会拖垮澳洲吗？澳洲有没有什么应对方案呢？
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什么时候降息?
如果想要降息，经济必须达到适合的状态。比如失业率很高，经济下滑块，信贷停滞，同时通胀比较低。这个时候央行才有降息的可能。而现在的条件明显不够成熟，现在是通胀下降但是仍然太高，失业率相对较低，经济还在缓慢增长，贷款方面虽然有压力，也没有阻止一些有贷款能力的人继续借钱买房。
澳洲四大银行分别发出了自己对于利息走势的预测。联邦银行CBA预测目前利率4.1%已经达到高点，为了应对减缓的经济，下一次澳洲中央银行RBA的行动将会是降息，第一次降息在2024年3月19日，到2024年底一路降到3.1%。
西太银行Westpac跟澳新银行ANZ的看法相似，Westpac认为降息将会从2024年9月开始，连续降息6次，直到2025年底降低到2.6%。如果真的发生的话，说明澳洲房市将会在2024年9月开启全新上涨周期一直持续15个月，到2025年底。
澳洲国民银行NAB的观点有些保守，认为今年年底之前还会有一次加息，然后在2024-2025年有5次降息。
我们看看银行经济学家们的预测记录就知道，银行的预测一向不准，但只是时间和程度不准，大趋势一向是准确的。从4大银行对未来12个月RBA政策反转的预期就可以看出来，很可能这就是市场的大方向了。而澳洲房产市场也会随着利率的变化而变化。
8月澳洲房产市场走势
我们刚刚在上周六做完了澳房策月度直播，详细分析了澳洲房市8月走势。这个直播是每月一次，在月初第一个周六悉尼时间晚上8点通过ZOOM和腾讯会议同时直播。需要注册才观看。欢迎大家到澳房策官网注册下一次的直播。
简单来说，8月澳洲房产市场一反颓势，在房价增幅连续3个月减速之后，开始反弹并且加速上涨。全国大盘上涨0.8%，布里斯班领涨1.5%。除了霍巴特和堪培拉在平盘期之外，其他所有城市房价都在上涨。租金方面除堪培拉在下跌之外，其他城市都在不同程度上涨。租金上涨的速度和趋势，除了布里斯班和珀斯之外，其他城市基本都在减缓。看到这里肯定会有人问，为什么澳洲经济不好，房价还会上涨呢？
为什么澳洲经济不好，房价还会涨呢？
这个要从两方面来衡量。目前房价上涨，8月份上市销售的房产挂牌数量虽然比去年同期和5年均值都要高，但是市场存量房，就是在市场上挂牌超过一个月还没有卖掉的房源，要远远低于去年同期和5年均值。说明市场消化量是足够的。但是随着加息效果显现，这个差别将会逐渐被抹平，市场回到理性平衡状态。
而下一波的房产市场涨价的时间点很可能就是在明年利率下降的时候开始。之前的影片里面我曾经讲过，澳洲房价上涨的根本动力就是一句话 “居民杠杆率”，人口增加推动澳洲整体房价上涨，某一个城市和地区的人口增加，推动这个地区的房价上涨。而吸引人的地方就有很多了，比如基建，医疗，学校，交通，未来发展规划，阳光沙滩，这都都是很重要的因素，也是我们澳房策在帮助自己的VIP会员，VISION会员，在全澳洲范围内挑选房源的重要分析依据，大家可以在官网下载VISION会员手册了解服务。显然现在的市场是符合“居民”这个要素的。
第二个重要因素就是 “杠杆率”，也就是金融和信贷因素。目前的市场是高利息和信贷紧缩状态。一旦市场利息开始降低，市场增加信贷规模，贷款容易贷到了，很自然房价就会暴涨。未来的房市有可能呈现出慢慢涨，然后等到降息再大涨的情况。盼着房市赶紧下跌的人恐怕希望又要落空了。当然我的判断也不一定准确，大家不要按照我的看法去做出投资决策，毕竟，你买房赔了钱，我可赔不起，你买房赚了钱，也不分给我不是。这个“居民杠杆率”是澳房策总结过去多年的市场经验，得出来高度精炼的房产市场涨跌因素衡量标准，如果你在其他地方听到，记住，都是跟我们抄的。虽然这些道理大家都懂，但是也没法避免人们的担心，因为担心是很多人的天性么。最近很多人又开始担心起来中国经济对于澳洲经济和房价的影响了。
对中国经济的担忧
如果你还不知道中国目前的经济情况的话，我说几个数字你就懂了。中国进出口连续4个月暴跌，外国对中国直接投资减少85%，GDP增速大幅度放缓，房价暴跌，青年失业率惨的已经停止发布了，再加上人口负增长，到中国旅行的外国人数量跌回1978年水平。这些都描绘了目前中国经济的困境。而靠着中国基建对澳洲矿藏和其他农产品需求富起来的澳洲会不会被中国经济拖累而陷入衰退呢？经济学家，专栏作家，各大报纸和评论各有各的说法。我的看法是，如果澳洲没有改变跟中国的合作方式，经济一定会被拖累。可是如果改变了，那结果就不好说了。在这方面西澳新上任的州长 Roger Cook 走出了巨大的一步。
不久前西澳州长带领130多名企业代表，其中多数企业是矿产行业，去印尼走了一趟，参加印尼峰会，当然主要是见印尼总统微多多 Joko Widodo (这名字听着像健康饮料一样). 讨论了未来贸易，教育和旅游业的合作的可能性。
很多人看不懂这走的是哪步棋。我一说你就明白了。印尼是目前世界人口第四大国，全国的经济战略就是靠着自己的加工业价格优势和地理优势，打造世界上最大的锂电池生产基地，迎合未来30年的绿色能源发展趋势。而另一方面，世界最大的硬岩锂矿就在西澳洲珀斯以南几小时车程的Greenbushes, 已探明未开采的锂矿，澳洲储量也是全世界首屈一指。目前西澳矿业占GDP超过1半，而铁矿石出口占据6成，其中大部分还都是卖给中国。那么如果能有新的矿石出口代替铁矿石的地位，还卖给另一个新兴经济国家代替中国的位置，是不是西澳的经济就会更稳定了呢？看懂了吧。对于西澳和整个澳洲来说，这都是一步好棋。上一任州长依靠中国，新州长一上任就开始了去中进程，政策来了一个180度大转弯。如果其他州能够跟进，能够找到替代方案和新的出口增长点的话，中国经济下行对于澳洲的影响就会变得微乎其微，这也就回答我上面提出的问题。
珀斯的房价跟东海岸三大城市，悉尼墨尔本布里斯班的理念完全不一样，在珀斯，矿业好，经济就好，经济好，吸引人力和资金到珀斯，房价就会暴涨，过去25年珀斯的房价和矿业繁荣直接正相关。我原本对珀斯的经济和房价还是有些担心的，怕被中国拖累，但是现在看到了一些希望，如果西澳经济能够成功转型的化，房价上涨就只剩下时间问题了。
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