澳洲房产市场大盘加速下跌已经成为了不争的事实。买家经历了从当初的不敢相信，到接受，再到了做好准备的转变。很多人都觉得利率上涨，通胀上涨，房产市场下跌将会越来越快，看不到尽头，但是我们已经发现了一个明显的房价下跌减缓的信号。本期影片我们就来具体分析一下。影片后面我会跟大家分享最近一位墨尔本粉丝跟我1v1咨询的实例，一定会对你投资房产有所启发和警醒。
最近澳洲的房产市场下跌得非常明显，很多人就特别想问，澳洲怎么就从疫情期间房产市场大牛市，一下子进入了调整期了呢？目前澳洲的房产市场由悉尼和墨尔本领跌。其他市场比如阿德珀斯还在上涨。完全就是冰火两重天的感觉。
很多人觉得整体趋势由涨转跌，这个改变实在是太快了。自从澳洲央行开始加息，澳洲房市马上急转直下，加速下跌。虽然房市下跌跟海外移民和留学人数减少有关系，但是更重要的直接因素，是澳洲中央银行为了抵抗通胀，罕见地连续3次加息50基点，想要把利率拉回疫情前的水平。很多末世论者，媒体，银行，又一次站出来发表意见，说澳洲房市将会下跌多少多少。有说下跌20%的，有说30%，还有人说40%。我到目前为止还没有看到有敢写下跌50%的，估计40%就是人们将信将疑的极限了，突破以后没人相信了。我先说我的看法，我认为市场下跌超过20%这种事情不可能发生。为什么呢？我们来看看理由。
房产市场想要崩盘的话，首先要有大量卖家急着卖房还不计价格。这种事情在还真发生过，不过是在美国。2008年次级房贷暴雷，引起的全球性的金融危机，美国突然有一大批人还不起贷款了，不得把房子已上市出售，想要多拿回点本金。有的人还不起月供干脆就不还了，直接断供。银行法拍房又上市一大批。这样的市场上房价大跌就成了必然趋势。当时经济非常萧条，公司倒闭，裁员，人们找不到工作。就是这样，房价也才下跌了18%。仅仅过了4年房价就恢复到了2007年的最高点，之后一路上涨。
当然有人可能说这是美国又不是澳洲，没关系，我们来看看澳洲过去20年的房价历史。自从2003年开始，房产市场下跌最狠的一波发生在2017年12月到2019年6月的1年半时间里面。澳洲房价大盘也只下跌了8.7%，而仅仅过了9个月澳洲房产市场就从谷底涨回了2017年的高点。当然我不是说历史上没有发生过下跌20%的事情，未来就不可能发生。只是目前的市场状况中大盘想要下跌20%以上将会非常困难。
失业率低
首先就是澳洲失业率非常低。澳洲目前的失业率已经来到了过去20年的最低点，就是说，那种因为失业还不上房贷而被迫卖房的情况，在目前的市场上看不会发生。
利息上涨在可以承受 的范围内
很多人都觉得目前利息上涨已经是世界末日的节奏了，每个月要多还那么多钱，怎么吃得消呢？如果我们把时间拉长一点，你可能就会有不同的看法了。澳洲目前的现金利率是1.85%，只是比疫情前稍微高了一点点，大概相当于2016年的水平。当时人们买得起房，供得起贷款，怎么现在一下子就世界末日还不起钱了呢？要知道2016年的失业率在6%左右，几乎是现在失业率的一倍。
即使像经济学家预测的那样，在今年年底利率涨到3.5%，也只不过是回到了2013年的水平。还是那句话，当时人们买得起房供得起房，现在就突然买不起了养不起了吗？
而这只是考虑的眼前的情况，如果我们把视野放宽一点，你又会发现目前市场里面有很多对未来利好的因素，只是我们在市场下行周期对市场失去信心可能主观上忽略了这些利好因素而已。
市场里面好的二手房并没有拿出来在市场上出售，因为这些房主在疫情期间都赚到了至少20%，目前的房市只进入下行期几个月而已，这些房主还有足够的现金流支撑。同时市场上基本没有房子在出租。想要租房就必须像拍卖一样跟其他人去竞价才有可能拿得到房子。
国际移民目前还没有大量回归。我专门查了统计局的数据，在疫情之前澳洲入境人口的最高峰是在2020年1月，单月到达澳洲人数226万，而今年6月份当月只有74万人到达澳洲。随着疫情逐渐平息，国际上逐渐开放，来到澳洲的人数还会继续攀升。到时候租房和买房都会更加困难，这将会调动开发商建造新房的动力和投资者买房的动力。这是一股不可忽视的房产市场看涨的动力。
澳洲现在的新建房开工数量也来到了低位。说白了就是建房的速度根本赶不上需求。尤其是建筑材料上涨，和缺乏建筑业劳动力的问题，更加限制了新房开工数量，减少了市场上的供给量。这些上涨的成本意味着新建房必须价格要上调20%，开发商才有利可图，才会有新房建造出来。这又是一个非常明显的房价上涨动力。
澳洲家庭存款量非常健康。把所有买房的人对冲账户里面的钱加起来，全澳州有2600亿澳元。这个数字足够支撑很多家庭6-12个月的还款额度。所以大规模的房产甩卖在近几年都不会发生。
澳洲房产市场还有一个非常明显的趋势，就是自住贷款已经明显下降，而投资贷款还在高位徘徊，所以投资者并没有退场，还在坚守阵地。
澳洲房产市场未来走势
澳洲房产大盘目前处在下跌期，未来一段时间内某些房产价格将会持续下跌，有的可能下跌超过10%。极个别的豪宅类房产有可能下跌超过20%。不过绝大多数的房产将会温和地下跌，并不会出现市面上的媒体所说的超过40%的大盘下跌。
市场缓和信号已经出现
如果您一直在追澳房策影片的话，一定知道，澳洲和美国的实施经济政策的时间差大概是2个月左右。美国反应比较快一点。而澳洲大部分时间是追着美国步伐前进的。比如说美联储加息在3月，而澳洲在5月。这次的加息周期，两个国家都是希望打击通胀。而美国刚刚发布7月份的通胀数据，虽然还是在历史高位8.5%，但是已经过了通胀的高峰期。这个消息一发布，美国股市大涨，跟着澳洲股市也开始涨。说明人们对市场未来的信心逐渐恢复了。如果通胀持续得到控制，美联储将会减缓加息，而澳洲也一定会跟进，不过一般会晚2个月。所以我们之前影片中分析的结果，澳洲加息速度将会在年底达到顶峰，然后逐渐缓和，跟目前的市场状况不谋而合。
1V1咨 询实例
最近我们澳房策咨询业务又开始活跃了。其实我手里面拿到的数据，可能是整个澳洲华人圈里面比较前沿和及时的。因为我们可以根据咨询量和会员数量甚至活跃度，侧面观察澳洲房产市场情况。顺便说一下，如果您有任何澳洲房产投资方面的疑问，或者想通过澳房策寻找和购入好的投资房，请联系我们咨询. 如果您想了解澳洲房产市场，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。也欢迎您来参加Master Class澳洲房产投资直播课学习投资理念，现在已经更新到了第4版了。以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
前两天有一个在墨尔本的粉丝，以下我们用小A来代替，找我做一对一咨询，说自己通过一位中介朋友，这位朋友我们用小B来代替，在珀斯买了一套房子，合同签了，但是想要反悔，不知道应不应该退出来。科普一下，在珀斯买房子可以在合同里面放进一个“Subject to Fiannce“ 条款，就是说买家如果从银行贷不出钱，是可以反悔的，还不用赔钱。在布里斯班也有类似条款。不像悉尼墨尔本根本没有开发商会同意这个条款的。看来还是小一点的城市对买家更友好啊。
说回来。我就问小A，说你跟小B是什么朋友啊，小A说是以前一起工作过的。我说那就不算是朋友了，只能算是前同事，不在同一个公司工作之后，实际上就只是认识而已。小A反应很快，说，那可能是我把人家当成朋友了把，人家怎么想我不知道。大家在买房子的时候，我个人的建议是把朋友，亲戚关系抛开。买房这件事完全是一门生意而已，你自己买房，好不好都要自己担着，你所谓的朋不可能为你赔钱买单的，毕竟你赚了钱也不会分给人家吧。
小B，供职与一家非常有名的华人全国性的中介公司，以卖公寓楼花起家。你们应该能猜到是哪家。小B就跟小A说，我们都是朋友，我不拿佣金的，白给你服务，我自己买了2套赚钱了，赶紧跟着我买吧。各位你猜猜，可能白服务吗？
当然这都是我们分析的，可能有不准确的地方。但是看过这套房子之后，我就直接摇头了。这套房离开珀斯市中心大概50分钟车程。价格倒是不贵60万出头，但是60万其实可以在墨尔本或者布里斯班买到不错的独立别墅了，为什么要去珀斯呢。除非珀斯房子更赚钱。我比较好奇，就查询了这个区过去10年的房价变动历史。不看不知道，一看吓一跳。过去5年一共涨价8%，过去10年年化涨价0.2%。那我还不如把钱存定期了，赚得还更多一点。
然后小A就问我，说珀斯过去20年历史上有过两拨房价爆发，上一波在2015年，现在过了7年了，下次爆发期是不是就要来了。有这种想法，估计也是被别人灌进去的。珀斯确实有过两拨爆发期，第一次是2003年到06年，第二次是2013年到2015年。这两拨都跟矿业爆发有关，矿业爆发又都跟中国基建有关。所以你要是问我中国什么时候大搞基建还跟澳洲买铁矿石？我真不知道，看目前的环境，最近几年还真挺难的。
然后我说，既然历史房价涨幅不太好看，那我们算一下现金流吧，你要是能拿个10-20年可能会赶上一波的。结果一算，每个月小A要向这套投资房里面填进去1000多澳币，用这个成本去博一个未来飘渺的所谓的第三波暴涨，一听就不靠谱。如果房子很久以后再涨，就会耽误资本增值套现买下一套房子的速度，更加不划算。
所以我给到的建议是即使损失一些钱也要退出来。他还有点担心朋友小B不高兴。我就说，如果这个人真是你朋友的话，能骗你说他不拿佣金吗，说自己投资成功，然后还不告诉你珀斯房产历史，区域历史，关键是没有帮你算现金流，这是朋友能干出来的事儿么。
所以大家看我影片里面有时确实有反中介的言论。其实我不是反对中介这个行业和从业者。房产中介干活儿拿钱，天经地义，没人有资格说什么。但是打着朋友的旗号，说买了这套房子就能赚钱，还不告诉你这钱是怎么赚的，为什么能赚，不提供任何事实依据和严谨的分析，就靠一句，相信我，买了肯定赚。这纯粹给你扣个朋友的帽子，不相信朋友就是不道德，这个大帽子扣上，有很多房产买家是跳不出来的。澳洲卖房的中介，不论是卖二手房的还是卖新房，模式都是先去拿到房源，然后再推销房源。所以卖房子这件事情，跟房子本身好不好，关系不大。房产中介总不能跟买家说，自己卖的这房子不好，买了就赔钱吧。房产中介和房产买家天生就是生意对手，变成朋友的可能性不太大。作为买家，你只有独立思考，把生意和友情亲情分开看，才能减少自己被骗的风险。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
Commentaires