欢迎来到澳房策，我是Alex老师。随着澳洲央行加息和房产市场下跌，大家都在关心的问题是会不会发生恐慌性抛售，让澳洲房产市场直接崩溃。数据显示，因为通货膨胀高企和央行连续加息，世界上各个主要国家的房产市场，几乎都正在经历10年未见的暴跌。
对大多数人来说，房产是最稳定最保值的长期投资产品，相对于其他发达国家来说，澳洲房产市场，长期处在特有的经济环境和政策压力之下，让很多对澳洲不熟悉的投资者非常困扰。更有很多专家学者提出让人震惊地看法，澳洲房产在未来2年之内会下跌43.5%。
本期影片，我会详细分析目前澳洲房产市场面临的危机和未来3年的走势。在这之前，我们一定要先了解一下澳洲房产的特殊性，和澳洲房产是怎样改变人们的投资习惯的。
澳洲房产改变人们投资习惯
世界上很多国家的人都认为投资房产是最稳妥的长期投资方式，尤其是那些离就业中心商业中心近的区域。因为生活的便利性，受到人们的追捧，从而促进了房价和租金上涨。根据数据网站CoreLogic调查显示，在截止2019年的过去25年中，澳洲平均房价上涨了412%。如果换算成年化回报达到了7%。
这已经跟美国标普500指数在过去20年的年化回报7.5%不相上下了。这还没有考虑到澳洲房产是可以贷款8成的，也就是加了4倍杠杆的稳定投资产品，所以实际回报率要比年化7%高了好几倍，而且又没有标普500一样的大起大落，非常稳定。
这些特性就决定了投资澳洲房产对于普通人有太强的吸引力。尤其是对那些想要通过长期投资开始建立自己退休之后赖以生活的资产组合的人来说，投资房产更是不二选择。跟股市不一样，房市不会出现那种早上一觉醒来突然发现下跌10%的情况。如果股市暴跌发生，你可能在恐慌下直接抛掉手里所有股票，根本不管是不是市场的短期震荡。但是如果房市大跌，想要卖房至少需要准备2-3个月，这种买卖速度的差别，让房产市场不太可能出现恐慌性的抛售，侧面增加了人们持有房产时候心理上对市场波动的抵抗能力，能够持有房产更长时间，非常适合做长期投资。人们买房之后就会改变消费习惯，原来是赚多少大部分都消费掉了，但是买房之后，人们习惯把收入中的相当大一部分放在房子里面还贷款，或者放到澳洲特有的贷款对冲账户里面冲抵利息，对冲账户的意思就是本来你的贷款有50万，而对冲账户里面有10万存款，那么你按照50万-10万=40万的贷款额还贷款就好了，这对冲账户里面的钱还可以随时存进去或者取出来，这在其他国家是没有的待遇，所以澳洲房产实际上变成了一个半强制的储蓄账户，限制人们乱花钱的冲动。
但是房产跟其他的风险投资产品一样，也有特定的风险，受到政策压力和经济环境的影响，这些都会让房产投资风险程度提高，而价格更容易有起浮。澳洲的房产市场正处在非常危险的环境之中，一不小心就可能会崩盘，让人们的投资血本无归。想要完整了解澳洲房产特有的风险性，为什么现在房价正在加速下跌，我们要从澳洲房贷说起。
澳洲房贷
澳洲人买房跟世界上其他国家一样，是很多人投资组合最重要的一部分。根据澳洲统计局2021年人口普查数据，只有30%的房产归房主完全所有，而67%的房产都背着贷款。澳洲一共有2500万人口，1000万套住宅，一共有670万个房屋贷款。
跟美国不一样，澳洲没有真正的长期固定贷款。在美国，疫情期间，你可以用近50年最低利息2.65%锁定房贷30年。现在美国升息到6.95%对你丝毫没有影响。而在澳洲，固定利息房贷一般在1-5年之间，而多数固定在2-3年。
在疫情期间利率最低点2021年初固定的2年房贷，马上就要到期了，面对这些房主的最直接影响，就是利率会从当时的2%一下子提高到6%，每个月还贷额度直接提高3倍。原来一个月还2000澳币，现在要还6000澳币了。对于普通家庭来说是没法承受的负担。这就无形中增加了人们赶紧出手卖房的压力，因为只要卖掉，就可以避免提高的还款额度，导致还款逾期，而最后变成银行强制拍卖的最坏的情况。所以即使赔钱，现在也要脱手卖掉。市场上不顾价钱卖房的人多了，自然房价就会继续下跌，甚至产生短时间大幅度下跌，也就是我们常说的崩盘。当时利率很低的时候，本来没法负担购买房产的人也能负担得起，按照当时的贷款利息买了房子，所以造就了一波疫情期间的房价高涨。根据CoreLogic统计，疫情期间澳洲房价平均上涨25%。但是突然发现利率上涨，还款额度上涨，当时买的房子再也没法负担了。
即使人们把工资大部分拿来还贷款可能还是不够用。网站Lendi调查显示，澳洲人目前需要把收入的41.4%用来还房贷。让在大通胀环境下本来就拮据的生活，更加困难。
还有另外一个调查报告令人震惊，你们之中有51%看完影片不关注频道的。这些影片要花很多时间做调研，做计划，直到后期制作和发布，如果你喜欢影片的话，请您订阅频道，顺便点个赞，这会鼓励YouTube把影片推送给更多的人，对频道发展有很大帮助，感谢大家帮忙。
好我们回到影片。下一个澳洲房产市场特有的概念就是负扣税(Negative Gearing)
澳洲独有的负扣税
负扣税是一项澳洲特有的税务规则，简单说就是买了澳洲投资房，房子折旧可以用来抵消个人收入税。比如说你持有一套投资房的成本，包括贷款利息，物业费，地税，管理费等等一共是1年20000澳币，而租金收入也是20000万，那么这一年的你的投资回报是0。假设这年你的工资是80000澳币，这年缴纳所得税$18,000澳币。
这还没有考虑通过房屋折旧生成负扣税的情况。如果考虑负扣税，比如房子年折旧是15000，那么你当年缴纳的个人所得税就变成了$13,000 莫名奇妙地少交了$5,000澳币所得税。
因为澳洲特有的负扣税政策，让投资房的持有成本大幅度降低。鼓励了更多的投资者下场买房，买得越多，交得税就越少。甚至让很多负向现金流，就是持有房产每个月往里面添钱的投资房，在计算负扣税之后，一下子变成了正现金流，变成每个月都有净收入的好的投资房了，这项政策鼓励了人们购买负现金流的房产，对整个房产市场形成上涨动力。可见有多重要，甚至它已经变成了富人增加财富的重要工具。世界上其他国家可没有这么特殊的税务政策。这项政策在澳洲甚至成为了政党争夺执政权的筹码。2019年澳洲联邦大选，自由党支持负扣税政策，工党要废除负扣税政策，自由党赢得大选。2022年，自由党和工党全都支持负扣税政策，工党赢得大选。负扣税政策已经上升到国策的高度，就是说澳洲从底层逻辑出发就是鼓励房产投资的。
在上升的市场之中，负扣税政策极大地刺激了人们买房的欲望，让房价上涨的动力被人为放大，这难道不是好事吗？很多人不知道的，是在下跌的市场之中，负扣税的作用却直接反转，成为加速房价下跌的罪魁祸首。尤其是在通胀比工资上涨幅度更高，而房价却一路下跌的时候。这种情况在2021年下半年，澳洲走出疫情之后开始出现。
走出疫情迎来大通胀
在疫情初期的2020年，澳洲短暂进入了通货紧缩，随后经历9个月的通货膨胀温和上涨，在2021年7月进入了爆发期。很快通货膨胀就超过了保持经济健康增长的3%水平。一路上涨到最近的7.3%。
引起通货膨胀的原因有很多。在疫情封锁期间，大家没法上班，公司关闭，店铺关闭，整个经济停摆之后，情况开始逐渐好转，我们走出了疫情，公司都想要马上恢复到疫情前的运行规模。但是物流行业却面临严重的运营瓶颈，一时间没法跟上货运的需求，结果就是货运价格攀升，运送的货物减少，生产商购买原材料的价格上涨，中间商拿到货物价格上涨，零售商货品价格上涨，层层加码后导致终端消费产品价格飙涨。
更糟糕的是，澳洲不但在供应层面助长了通货膨胀，旺盛的需求更是给物价火上浇油。在疫情期间，澳洲跟其他西方国家一样，用现金形式补贴不能上班的人们和不能开工的企业。澳洲2500万人几乎人人都或多或少拿到了政府补贴，甚至有人在疫情期间不上班，封城关在家里拿到的政府补贴，比正常上班时候赚的工资还要多。在疫情严重的时候大家拿到钱，都因为对未来的不确定性，不敢消费，存起来。疫情期间，澳洲人的储蓄暴增了5倍。但是疫情一旦好转，人们的消费欲望报复性反弹，把疫情期间攒下的钱一下子拿出来购买那些根本供应不上的终端消费品。当然还有很多因素我没有谈到，所有这些因素都助长了通货膨胀水平，包括没人能够预料到的俄乌战争。
俄乌战争引起的能源危机加速通胀
两个国家的军事冲突也会加剧世界范围内的通货膨胀。今年2月24日俄乌战争爆发，不但让两个粮食出口大国大幅度收缩出口量，还造成了欧洲能源危机。澳洲是世界上第一的天然气出口大国，产量非常高，但是国内天然气价格完全跟国际接轨，一路上涨了46%。就因为澳洲那些大的天然气公司都是私人企业，而且没有法律监督，所以为了利益最大化，并没有选择优先低价供给国内天然气。在原油方面，疫情期间大家都被封在家里，公司关门，原油需求量大幅度降低，所以产油国大幅度减产，而走出疫情之后人人都想快速恢复经济，所以对原油需求猛增，再加上战争对石油出口的限制，造成油价飞涨。根据澳洲统计局数据，自从战争爆发，澳洲油价上涨35%。作为对比，图上举例说明了以往战争对油价的影响。79年的阿富汗战争油价上涨48%，89年巴拿马战争90年科威特战争91年海湾战争期间油价上涨35%，这都说明战争和油价上涨有着直接关系。
以上所有因素都加速了澳洲本地通货膨胀，截止9月，澳洲通胀来到了几十年的历史高位7.3%。而这个数字在未来的几个月里面只会越来越高。所以战争，能源涨价，通货膨胀，跟澳洲房产市场有什么关系呢？一句话关系太大了。如果您想了解澳洲房产市场，欢迎在澳房策官网加入免费基础会员，领取5大礼包。也欢迎您参加澳房策直播公开课 Master Class 学习投资理念《普通人购入10套投资房实现财富目标》。以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
澳洲房产市场暴跌
抗击通货膨胀最有效的方法，就是由中央银行提高基准现金利率Cash Rate。现金利率也叫隔夜拆借利率。是商业银行向中央银行借款的时候，中央银行收取商业银行的利息率。
现金利率提高，增加了商业银行的借贷成本，商业银行借给买房人的房贷利率和公司的商业利率就会上升。这样可以帮助控制通胀，因为，借贷成本上升，人们的消费欲望就会下降，需求下降，自然物价就会下降。比如贷款买房的人变少，能拿到的贷款量变少，人们买房的预算就会降低，房产市场需求降低，自然房价就会下跌。同时对于已经拥有住房的人，尤其是对于选择浮动利息还款和定期还款即将到期的人，影响也非常大。在疫情期间最低2年定期贷款只有2%而现在已经上涨到5.7%将近3倍，浮动利率也来到了5.9%。贷款还款量飞涨，让房产投资的吸引力降低，并且房东会转嫁成本给租客，造成了目前的租房危机。最可怕的结果就是已经购买房产的人，因为还款大幅度上涨贷款逾期，而被银行强制拍卖。但是无论那种情况，都会导致房价下跌，而目前这就是澳洲房产市场正在发生的事情。
截止10月底，澳洲房市已经连续下跌6个月，10月份单月跌幅达到1.2%，而6个月累计跌幅6.2%。悉尼墨尔本两个城市跌幅最高，分别累计下跌10.7%和6.4%。那么未来几个月澳洲房产市场会如何发展呢？是继续下跌，暴跌，还是触底反弹？
未来12个月澳洲房产市场
澳洲房产市场接下来12个月的表现，取决于通货膨胀程度，和澳洲中央银行对抵抗通胀所采取的利息政策。根据澳洲一家独立数据调研机构“Digital Finance Analytics”的模型预测，如果澳洲央行现金利率达到4%，商业银行的平均贷款利息将会达到7%，房价将会雪崩43.5%。澳洲将会进入经济衰退。同时调查报告也特别强调这种结果将会是毁灭性的，但是发生概率非常低。虽然不太可能发生，我们也没法把这种可能性完全排除，毕竟即使现金利率达到4%，还是要比澳洲30年平均现金利息4.5%要低。
而美国的情况可能更糟糕，美国通胀高于澳洲，并且美联储加息的幅度和速度都快于澳洲中央银行。所以在未来几个月，美国很可能首先达到4%的现金利率。
不过这都是人们对与未来的猜测，我真心不认为任何人能够预知未来。澳洲房产市场到底未来的发展情况会怎么样，其实都取决于一个因素，那就是未来的通货膨胀率。所以，只要澳洲的通货膨胀保持在健康指标3%以上，中央银行就会持续加息，房产市场就没法停止下跌。
对于我们普通人来说，唯一需要担心的就是你能不能按时偿还按揭贷款。只要你能按时还钱，继续持有房产，对于房产市场短期的波动，我们其实可以选择性忽略掉。只要房子不是现在卖掉，你的损失就只停留在纸面而已。
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