欢迎来到澳房策，我是Alex老师。疫情结束之后，国内想来澳洲的留学生，和移民询问数量暴涨，但是每个人在来到澳洲之前都肯定会经历迷茫期，到底去哪个城市比较好呢？哪个城市有最棒的教育资源，气候宜人，容易移民，工作机会更多，生活成本更低。还有人更关心哪个城市更适合创业，或者养老躺平。本期影片我们就来讲讲澳洲9大城市的特点，优点，和缺点，让您在选择来澳洲，留学移民的目的地时，不再迷茫。我对于澳洲各个城市的了解可能在全网都是排在前面的。我来到澳洲已经17年，因为职业关系，不但要研究澳洲整体经济，各个州各个城市的政策民生，更重要的是必须要了解各个城市的房价以及房产投资历史和前景。今天要讲的9个城市，全部都是我自己亲自实地调研过的，大家在我以往的影片里面也可以看到。当跟在各个城市住了很多年，了解当地民生人来说，可能有些最地道的东西没有感受过。希望在这9个城市居住的朋友能够留言，分享自己的留学移民生活经历和感受。我会从人口最少的城市开始讲起。影片最后还会帮大家分析如果能够从头再来一次的话，站在不同的角度，我会选择哪个城市学习工作和生活。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
9.达尔文 (Darwin)
9大城市里面人口最少的一个就是达尔文，截止2022年底，澳洲统计局数据，达尔文一共16万4千人，说的是都会区人口。是不是还没有国内一个县的人多呢。达尔文是北领地的首府，属于热带气候，经常会有雷暴和龙卷风侵袭，1974年的特雷西飓风差点毁掉整个城市。达尔文是是澳洲原住民最集中的城市，还有很大一部分是从东南亚，包括印尼，文莱，东帝汶等地过来的移民，整个城市大概有75个民族。华人数量非常少。
达尔文经济支柱是采矿业和旅游业，主要大学是查尔斯达尔文大学。截止2023年初，全职员工平均收入$83,200澳币，排名全澳第三，高于澳洲平均水平，甚至比悉尼还要高。但是大家不要误会，首先这个工资统计是针对全职员工，并没有计算兼职员工和其他做生意的人。其次达尔文平均工资高，得益于当地的采矿行业和旅游行业发达，珀斯的情况也类似。除了你人到达尔文之外，还要进入当地高收入行业才能赚到这个工资水平。
至于生活开销方面，不是很好计算，因为每个人的生活方式和习惯不同。而所有城市之间电话费，网络费用差别不大，水电煤气交通这些费用，又跟各个州领地当年赚没赚到钱给不给补贴相关，比较复杂。不过大体上讲，澳洲生活开销光是租房或者买房之后还贷款就，占去了人们开销的1多半。所以从澳洲的房价上来看就能够大概猜到生活成本。我们以澳洲生活成本开销最贵的城市悉尼作为锚点相比较，达尔文比悉尼便宜29%，是开销最低的城市之一。
达尔文的优点是阳光充足，住宅价格低廉，物价相对便宜，而收入比较高。缺点是教育资源有限，工作机会实在是太少了，华人看不见几个，满街都是土著人。当然土著人不是问题，而流浪汉，醉酒的人才是问题。而在达尔文，恰好流浪汉和醉酒的人大都是土著人而已。
在房产投资角度上看，达尔文的房产市场体量在澳洲最小，房价中位价只有49万澳币，注意这个中位价是所有区域的房产，所有类型的房产大平均，可不是说你买任何房子49万澳币就能拿下，好的房子也很贵的，中位价只是给您一个参考。房屋租售比或者叫做租金回报率，就是一年总租金除以房价达到了6.4%, 全澳洲最高，但是房产升值方面就可以直接忽略了，涨了跟没涨也差不多，这是大平均。当然也不排除个别区个别房产涨价速度比较快的。
8.霍巴特 (Hobart)
霍巴特是塔斯马尼亚州的首府，是仅次于悉尼的澳洲第二古老的城市，人口26万，其实也就相当于国内一个规模比较小的县城吧。霍巴特港口是澳洲和法国的南极科研母港。霍巴特属于温带海洋性气候，四季分明，但是平均气温全澳洲最低，秋天和冬天的时候可以看到惠灵顿山顶积雪。整个城市的生活节奏很慢，人们非常友善，彬彬有礼。平时出去买东西感觉比澳洲大陆稍贵。
霍巴特比较著名产业包括海洋养殖业，渔业，南极科研行业，旅游业等等。平均年收入大概7万澳币，全澳最低。而生活成本比悉尼低34%，同样是全澳最低。
霍巴特的优点是背山面水，风水绝佳，环境优美，人们不浮躁，各过各的生活，互相尊重，想要出行的话太容易了，登山，潜水，抓鲍鱼，自驾游，样样都有。缺点就是工作机会实在是太少，几乎没有任何创业环境，工资收入低，教育水平在澳洲也排不上号。环境倒是比较适合孤僻个性的人养老用。另外塔斯马尼亚就是一个小岛，跟澳洲的联系还是不太紧密。去其他城市只能坐飞机或者去墨尔本可以坐轮渡，不太方便。
霍巴特的房屋均价65万，在澳洲仍然属于中下水平。房子的毛租金回报率4.3%在澳洲属于中等水平。而说到霍巴特的房子涨价就真的一言难尽，主要是体量太小没有什么规律可抓，在疫情前的5年中，霍巴特房价涨幅冠绝全澳，其他时间涨幅就一般了。要说唯一的规律可能就是霍巴特房价涨幅速度跟墨尔本成反比，就是墨尔本火的时候，霍巴特不火。谁让这两个城市离得最近呢。
7.堪培拉 (Canberra)
堪培拉是澳洲首都，也是首领地的首府城市。堪培拉是一个完全内陆的城市，地处悉尼和墨尔本之间，人口43万。一大半在这里生活的人是澳洲政府公务员，其他一小部分包括学生，服务业人员。城市建造开始与1913年，1927年取代墨尔本成为澳洲首都。堪培拉夏季炎热干燥，冬季凉爽有时还有大雾和霜冻。教育方面包括著名的堪培拉大学和澳洲8大之一的国立大学。这么少的人口这么好的大学，可见教育资源得天独厚，学术氛围一流。
在堪培拉，澳洲联邦政府是最大的单一雇主，也就是说这里的产业其实就是政府公职。当然平均收入也是全澳洲最高的，达到年收入93000澳币。其实就是被政府公职人员的工资，把平均值拉高了。
生活成本方面比悉尼低12%，是澳洲第三贵的城市。
堪培拉的优点是离悉尼和墨尔本都只有3-4小时车程，两边都够得到，在堪培拉赚到钱没有地方花，因为实在是没有什么地方可以去消费，路面非常宽阔干净，几乎每个人的教育程度都不低，大学的学术氛围特别强，很适合做学问。缺点是实在太无聊，真的除了上学上班无事可做，学生想要打打工都不好找地方。同时堪培拉的人因为受到各种法律条文的过度保护，又相当于在京城天子脚下，已经变成了整个澳洲最挑剔的消费者群体，因为被惯坏了。来这里找工作的人最好是已经获得了政府部门录用再来，自己做生意的话，除了做政府的合同工，其他产业很难做起来。来留学的话比较适合家里不差钱，从来不打工，还天天研究学问不问世事的人。
堪培拉的房产中位价83万澳币，除了悉尼，堪培拉房价最贵。租金回报率4%，属于全澳的平均水平。投资方面看，堪培拉房子涨价也是一阵一阵的，疫情期间涨价的比例甚至超过了悉尼，而疫情之前就没什么动静。所以规律不太好抓。非要找规律的话，我能找到的，是堪培拉房市和布里斯班同在一个周期，可以投资但是要看长线。
6.黄金海岸 (Gold Coast)
黄金海岸的知名度相对以上几个城市会高一些，因为华人非常喜欢。黄金海岸是昆州沿海的一座城市，向北1小时车程就是布里斯班，属于布里斯班的卫星城。黄金海岸是澳洲的第六大城市，常住人口62万，是澳洲最著名的国际观光都市。气候宜人，阳光充足，有很长的海岸线和沙滩。文化创意产业，渔业，信息工业，水上运动和生物科技方面比较突出。这里有格里菲斯大学和邦德大学，而附近的娱乐设施也非常丰富，比如著名的海洋世界，华纳兄弟电影世界，梦幻世界游乐园，水上乐园，和各种国家公园。
平均收入大概在86000澳币，高于澳洲平均水平。而消费方面同样较高。黄金海岸的优点就是自然环境，包括阳光，沙滩，公园，游乐园。人们的生活态度偏向度假心态，在这里吃喝玩乐一应俱全，适合有些积蓄的人养老。工作机会偏向旅游业和服务业。离开布里斯班不算远，所以也可以去布里斯班找工作两地通勤。缺点就是这里并不适合创业和打拼，另外产业过于单一，过于依赖旅游业，疫情期间黄金海岸的产业收入减少了8成，几乎所有行业都一夜之间停下来。疫情过后正在逐渐恢复中。
黄金海岸的别墅均价100万，公寓均价65万。而租金回报率大概在4.4%，高于澳洲平均水平。房产投资方面，价格波动比较明显，房价上涨下跌和幅度与当地旅游业热度直接相关。某几个区域5年房价上涨75%，另一些老人住的水边人工湖上的房产反倒不怎么涨价。所以从投资上讲，黄金海岸是一个，隔一条街房价能差出好多的地方，需要谨慎对待。
5.阿德莱德 (Adelaide)
阿德莱德是南澳的首府城市，国际著名的葡萄酒产地，人口150万。南澳有84%的人口居住在阿德莱德市区。八大名校之一的阿德莱德大学就坐落在这里。阿德属于地中海型气候，冬季温暖多雨，夏天干燥炎热。阿德的经济以制造，军工，科研和葡萄酒生产销售为主。阿德有不少著名的旅游景点，包括中央市场，维多利亚广场，北大街，袋鼠岛，芭萝莎谷等等。
阿德的工作机会相对与以上几大城市稍多，但是也有非常大的限制，因为产业比较单一。年平均收入在72000澳币，排名澳洲倒数第二。
而在生活费用方面，阿德莱德比悉尼便宜33%，同样也是澳洲第二低。
阿德莱德的优点是教育资源相对较好，人口比较多但是不稠密，气候宜人，比较安静，路上不怎么堵车，还有葡萄酒，背山面水。缺点是人口增长速度比较低，产业过于单一，工作机会有限，中国人比例不高，购物中心比较少，晚上没什么娱乐活动。
阿德莱德的房产中位价66万澳币，在澳洲属于中等偏下水平，不算贵。租金回报率4.1%，也在中等偏下位置。至于房价，一言难尽。在疫情期间阿德莱德房价上涨速度并不亚于悉尼墨尔本布里斯班，也是疯长。很多人开始把眼光聚焦在阿德，因为进入市场的门槛很低。但是绝大多数人已经忘记了，疫情之前的12年，阿德莱德房价0增长，甚至某些地方小幅下跌。归根到底还是人口增速低的问题。当然我不是说在阿德莱德买房就不能赚钱，只是长期看，阿德的房价涨幅很可能还是低于其他主要城市，大家需要谨慎投资。
4.珀斯 (Perth)
珀斯是西澳的首府城市，人口268万，增长率高于澳洲平均水平，在疫情期间和疫情后都保持高增长。珀斯属于地中海气候，拥有广阔的居住空间较高生活水平，每年的世界最佳居住城市评选中都是名列前茅。八大名校之一西澳大学就坐落在这里。矿石开采与出口行业产值占据整个西澳的一半以上，如果算上周边相关行业，占比更高。就因为矿石出口，西澳政府每年都有财政盈余，绝对不差钱，所以相对来讲社会福利，生活补贴也比其他州领地要好。这里的矿工不用高学历，只要去上14天的TAFE课程就可以下矿干活，工资每年18万澳币，上半年休半年，妥妥的高收入群体，比辛苦学个学士，硕士，博士，赚得还多。因为采矿行业工资拉动，整个珀斯的平均工资排名全澳洲第二，仅次于首领地，达到了年新86000澳币。
相对与珀斯的高收入，生活成本却不算高，要比悉尼低22%，在全澳洲排在中间。
珀斯的优点就是气候和环境，阳光充足，生活压力比较小，有山，有河，有湖，有海，有沙滩。工作机会相对比较多，不至于找不到工作。跟国内没有时差。缺点是太孤独。珀斯被誉为南半球最孤独的城市，离他最近的城市阿德莱德也有2700公里。
珀斯的房屋中位价不到60万，在澳洲都算是便宜的，而租金回报率在全澳都排在前面。从房产投资角度来讲，只有一个规律，就是只要珀斯矿业繁荣，房价就会坐着火箭往上涨。但是矿业繁荣是很难预测的，只有发现珀斯涨价时候反应速度快及时入市才能赚钱。在疫情期间珀斯人口增长非常快，因为其他州的人都想去珀斯找工作，所以房价上涨，在最近的下跌期，其他城市下跌，但是珀斯房价一路坚挺，而现在又来到了房产市场上涨期，可以说珀斯的房价在我写这期影片的稿子时，是最近3年的高点，不过只要矿业发展得好，人口增长快，在珀斯投资房产潜力还是很大的，最大的优势就是入市门槛够低，租金回报也够好。
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3.布里斯班 (Brisbane)
布里斯班是昆士兰州首府城市，人口275万，与珀斯差别不大。北边是阳光海岸，南边是黄金海岸。建立在布里斯班河冲击形成的平原之上。布里斯班有大型国际机场，国际海港，举办过1982英联邦运动会，88年世博会，各种世界政坛会议，另外即将在2032年举办夏季奥运会。八大之一的昆士兰大学就离市区不远。布里斯班所在的昆州经济相对于前几个城市和州领地，发展更加均衡，但是采煤行业仍然占据相当大的比例。2022-2023财年度，就因为煤炭行业发展，昆州政府财政盈余123亿澳币，然后开启了撒钱模式，补贴民生教育。现在上幼儿园基本不收钱了。其他行业众多，主要的包括医护，零售，制造，专业科技IT，教育培训等等。布里斯班城市建设和拓展速度非常快，人口增加速度在疫情期间全澳洲第一，因为其他几个州领地的澳洲人都想搬去布里斯班生活。
布里斯班人均收入78,000澳币，低于澳洲平均值，生活费用比悉尼稍低。
布里斯班的优点是城市建设发展非常快，人口增加快，经济表现今年是全澳洲最好，人们的福利水平也排在澳洲所有州领地的前列。布里斯班城市规模算上还没有全部开发的区域，预计可以容纳超过900万人。这里的IT科技行业和创业氛围浓厚，适合年轻人打拼，教育水平也排在前面。如果喜欢旅行喜欢阳光的人，非常适合选择布里斯班生活。
而缺点就是工作机会还是比悉尼和墨尔本少一些，经济产业发展并不完全均衡，布里斯班的道路和城建都是以开车为基础，火车的使用率并不高，在未来人口稠密的时候，可能有些发展瓶颈。
布里斯班房产中位价72万澳币，属于澳洲中位偏上。租金回报率4.3%，高于澳洲平均水平，比悉尼和墨尔本要好太多。今年来因为布里斯班产业升级和人口增加造成的结构改变，房产市场的表现规律已经越来越向悉尼看齐了。在疫情期间布里斯班房价增幅不亚于悉尼，目前也在飞速上涨之中。在奥运会基建，基础设施投入和财政盈余的加持之下，房产市场在未来10-20年的表现将会非常亮眼。
2.墨尔本 (Melbourne)
墨尔本的是维多利亚州首府，人口是布里斯班的2倍，达到560万，是仅次于悉尼的澳洲第二大城市。墨尔本曾经举办过1956年夏季奥运会，是南半球第一个举办奥运会的城市，被誉为澳洲的文化之都。文艺，音乐，电影，电视，艺术，时尚，创意，等等行业在墨尔本蓬勃发展。2011年到2017年连续被评为世界最宜居城市前三名。这里的早中晚气温变化大很大，一天之中的阴晴变化很常见，有一天四季的说法。八大之中有两所坐落在墨尔本，包括墨尔本大学和莫那什大学。学习氛围比较好，学生想要打工也很容易找到工作。
墨尔本是澳洲甚至亚太地区的经济和商业中心城市之一，很多澳洲大型公司的总部就在墨尔本CBD。墨尔本的生物科技，生命科学技术排在世界前列，其他包括电子，高科技，能源行业等等发展都非常均衡。
墨尔本人均收刚好在澳洲平均值附近，达到每年79000澳币。生活支出比悉尼低18%。
墨尔本的优点是产业发展均衡，学术氛围比较好，无论是学习，找工作，都应付得来。在大都会城市里面横向比较，房价相对较低。文化艺术环境，创意和创业环境非常好。国际机场让墨尔本到世界各地都四通八达。
缺点是很多人不喜欢墨尔本的气候，温差大，阴晴不定，冬天很冷，这几年小型地震，山火，洪水频发。在早晚高峰的时候无论公交，火车，轻轨还是自己开车都挤得不行。疫情期间墨尔本封城时间全球第一，州政府借债发钱给民众和企业，现在已经进入了长达10多年的还债期，期间税收上调，对于投资和一些企业个人不是很友好。
墨尔本房产中位价76万澳币，比布里斯班稍高。但是不要误会，76万说的是全部房产的综合中位价，有便宜的别墅56-60万，也有贵的别墅1000-2000万的。便宜和贵的两级是被平均进去的。不过80-90万左右还可以勉强买到能住的，不是很偏远的别墅。出租回报率3.5%，澳洲第二差，就是说租金相对于房价来说太低了。
但是2023年初开始大量移民和留学生回到澳洲，让市中心和学校附近的公寓楼租金暴涨，所以我们说的租金回报率仍然是指大平均，只能做参考。墨尔本市中心的公寓房连年不涨价，当然随着移民和留学人数上升，租金上升，这类房产的价格上涨长期看还是有可能的。近几年墨尔本整体房产市场表现相对于悉尼，布里斯班，珀斯都逊色一些。2023年初，墨尔本平均房价已经跌回疫情前水平，目前增幅速度在大城市之中稍低。但是这都是目前现象，未来的房价发展还是要看基本面的人口，经济和金融因素。墨尔本基础雄厚，相信长期表现不会落后。
1.悉尼 (Sydney)
悉尼是新南威尔士州的首府，澳洲第一大城市，人口630万。每年气温变化很有规律，夏天和冬天只有个别几天特别热或者特别冷。悉尼举办过2000年奥运会等等世界重要赛事和经济政治峰会，是澳洲最大的金融中心。各个产业发展非常均衡，是澳洲留学移民的首选地之一。八大院校中的悉尼大学和新南威尔士大学就在这里了。悉尼的城市规模在澳洲也是最大的，公共交通网络发达，各个国家和文化背景的人在悉尼生活，相对于墨尔本的罢工文化来说，悉尼显得平和许多。悉尼的学术氛围谈不上浓厚，大家更重视的是如何赚钱，所以相对于其他城市来说，悉尼人的行为决策更偏向于资金使用效率。
悉尼的人均收入跟墨尔本相仿，属于澳洲平均水平，年收入78000澳币。生活成本不用说，全澳最贵，水电煤气网络手机保险，吃穿住用费用基本都是全澳洲最高。
悉尼的优点是产业发展最均衡，工作机会最多，学校选择也非常多，从八大院校到混日子的野鸡学校全都有。悉尼的华人数量也是全澳最多。在一些著名的华人区，华人比例甚至超过了50%，满街的中文，中餐，不会说英文也完全没问题。悉尼的夜生活花样也不少，适合爱玩儿的年轻人。缺点就是生活成本实在太高。悉尼本来就物价贵，加上最近的通胀，物价更是翻着翻往上涨。悉尼房租全澳最高，房价全澳最高，贷款还款压力也是最大，但是收入却不高，所以生活压力非常大，很多悉尼人都卖了房子搬去布里斯班躺平了。另外悉尼人比较浮躁，相对于其他城市的人，没有什么耐心，交通堵塞情况频发。
悉尼的房产中位价107万，全澳最高，租金回报率3.1%，全澳最低。所以想着在悉尼买房靠租金生活的人，建议你再想想。不过悉尼的房价涨的真是快，2023年上半年最高单月涨幅1.8%. 相当于你有一套100万的房子，一个月上涨18000澳币。这比工资赚得快多了。当然在房产市场下跌期，悉尼的房价下跌也是全澳最快。不过放在长期看，悉尼房产的涨价速度还是澳洲最快的。
现在来填个影片开头的坑，按照不同的诉求，什么城市适合什么样的人呢？家里有点钱，不用打工，纯做学术研究的人最适合去堪培拉。 想要创业打拼从头做起，如果在文创领域最好去墨尔本，在IT和新技术领域最好去布里斯班。家里有钱，想要混日子，拿个学位，毕业了用钱买个生意随便干干的人，比较适合去悉尼。当然没什么钱，有能力，有意志力，想要打拼的人最适合的也是悉尼。如果要养老的话最适合的是黄金海岸，因为哪里有阳光，有海滩，有各种娱乐设施。想要躺平退休，有两个选择，喜欢阳光的人适合去布里斯班，因为房价低，城市未来发展很好，生活压力小。如果性格比较孤僻的，喜欢偏冷气候的人，最适合去霍巴特躺平，不但适合躺平，还适合修仙。
以上就是我对9个城市的观察和实地调研的感受。当然肯定有些不对的和不够深入的地方，清各位住在当地的朋友，在影片下面留言聊聊你的看法和感受。如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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