整个澳洲有1000万套住宅房产，总价值超过10万亿澳币，在任何时间，市场上都会有好几千套房产正在出售。虽然现在进入房产熊市，很多理性投资者还在根据自己的投资组合特点，积极寻找投资房。唯一的问题千万不要随便入场，因为并不是所有的房产都是好的投资房。本期影片我就来揭晓一下A级投资房需要满足的9大条件。遇到这种房子，不用考虑买就完了。这是澳房策过去多年投资经验积累和数据分析验证的结果。其中有1个条件非常重要，直接决定了投资房会不会为你赚钱。
澳洲一共有220万房产投资者，其中有1套投资房的占71%， 有6套或者以上投资房的人还不到1%。顶级投资者为什么能够成功呢，就是因为在投资理念和挑房子上与一般人完全不同。
在澳洲1000万套住宅里面，只有不到5%可以算得上A级投资房，要想了解澳洲什么房产才算得上是A级，我们必须要先给它下个定义。在我看来，凡是符合这5个条件的投资房就算是入围的好投资房了。
1.平稳持续的资本增值
就是说在房产上涨期，这些房子上涨得更快，在下跌期跌得少。10-15年长期的资本增值回报平均超过每年6%，当然也有人说是平均应该时7%或者10%。我们在实际操作中6%作为起点是比较理性的。
2.平稳的现金流
不论在任何的市场情况下租金收入不要有大起大落。我们并不要求一时租金很高，因为这样的房产租金往往不稳定，比如前两年澳洲大城市中心的3公里范围内公寓住宅，就因为疫情失去了大部分的新移民和留学生租客，导致租金大幅度下降，买了这些房子的投资者非常容易因为现金流问题，不得不在市场下跌的时候卖出止损，投资损失是一定的，只是多少的问题。所以现金流不要求很高，但是必须平稳。
3.容易变现
房子也叫不动产，顾名思义就是放在那里动不了。那为什么需要有能力快速变现呢？这就涉及到市场和银行对你房子的价值评估了。如果你突然需要用钱，而且是很急的那种，一般你只有两个选择，卖房子回款或者到银行去拿更多抵押贷款，行话叫Top-up或者refinance。如果房子上市销售，3-5个月都卖不出去，或者银行来了一看，估价不够高，贷不到更多的钱，怎么办呢？所以房子必须容易出手并且符合银行估价的口味才行。
4.容易管理
新的近交通的房子一般比较容易管理，不想很老的房子，不但要缴纳更高的保险，还要不时对房子修缮，如果是很旧的公寓楼的话，物业费也会缴纳更多，结构出现问题的几率会变大。房子离交通近，更容易出租，物业管理经理也愿意去定期检查房产，不至于偷懒，还方便你自己去查房一举三得。
5.税务优惠
税务问题记得要请教专业会计师，我在这里稍微提一下。投资房有很多的避税选项，尤其是针对新一点的房产和赚高工资的人来说。这是买房的时候，必须要附带的一个属性。自住房和自管养老金里面的持有的房产，资本增值税全免。
如果你挑选的房产符合上面5个属性，那就算是入围了。想要再往上升一级从入围选手里面的挑到A级房产，就必须要再符合以下几个属性。这些属性也是我们澳房策在帮助自己的VIP会员(VISION会员)挑选房产时候一直遵循的原则。
1.人口分布 (Demographic Pattern)
说人口分布可能很多人不理解。人口分布说的时某一个区的人都是什么文化背景，什么行业，是不是移民，是不是领取救济金的人群，什么年龄分布，这些人口方面的指标。在核查一个区域的人口分布然后买房的时候，需要挑选那种人口文化背景不是非常单一的，比如悉尼和墨尔本的某些老牌华人区，老越南区，等等，我个人建议是避开。这些地区的房价涨跌往往跟多数住户些国家的移民政策，经济形式，和外汇管制相关联，受到澳洲本地市场规则影响不太直接。除非一个澳洲本地人跟中国人结婚，被要求搬到华人区，他们不太会去主动买华人区的房子。房子买在华人区，将来出售的时候也大半是华人购买，直接把市场上另外95%的人筛选掉了。不太利于变现。尤其这两年中国国内经济和政策变动比较大，我们在华人区买房就更要慎重了。尽量挑选那种多元文化或者以澳洲本地人为主的社区。
如果一个区域新移民和留学生集中，对长期稳定投资也不一定是好事。比如在疫情期间，离市中心近，离学校近的区，几乎所有的新移民和留学生都离开了，造成这些区域租金几乎腰斩，空租率暴涨，房价下降。我到不是说疫情过后不能恢复，相反，这些区现在恢复得非常好，很多房价和租金都高于疫情之前。问题在于，如果在困难时期房东需要钱，去卖房子，就只能自己认栽，赔钱退场。这样一损失，未来3-5年想要恢复元气再去投资怕是困难了。房产投资要看长期，稳定为先。
在收入方面和职业方面很简单。如果这个区域里面住的都是医生律师软件工程师，他们收入水平远远高于澳洲平均收入，这个群体同样会吸引更多同行业的人来到区域买房，房产不愁不涨价。相反，如果这个区域里面住的人是拿政府救济的人，被安置的偷渡人口，有哪个在主流社会的人愿意去这里买房呢？房价上涨必定低于平均水平。
2.低空置率(Low Rental Vacancy)
空置率指标是另外一个比较明确的买房参考条件。一个区域里面空置率低，说明几乎没有空房在出租，租金上涨动力非常大，因为大家都想花更高的钱去竞争出租房，房子的租售比就会更高，投资者持有房产压力就更低，现金流平衡。这样的优质投资房市场，反过来会吸引更多的投资者过来买房，提升房价。所以低空置率的区更容易找到长期投资，既有现金流又有好的资本增值的投资房。
3.租售比(Rental Yield)
我们在投资房产的时候两大收入来源之一就是租金，另外一项是房价上涨。买房大多数情况下都需要贷款，还利息，再加上持有成本比如地税，物业费，维修费，保险，市政费，每个月的支出可不少，但是如果房子出租收来的租金够高的话，不但能冲抵大部分持有成本，还能有盈余，相当于持有房产每个月还有现金装到你口袋里。这种房产大家都喜欢。只是我们很难对比2套房子现金流相对于投入的资金哪个更划算。租售比这个衡量标准完美解决问题。它是每年总租金对比房价的比例，一般越高越好。在澳洲，全国房产平均毛租售比大概在3.7%。悉尼只有3%，墨尔本3.1%。也就是说价值100万的房子，每年能收到30000澳币的租金。注意这是还没有扣掉费用的情况下。现在银行利息在5.5%-6%之间，利息支出成了最大成本，找到正向现金流的房产已经非常困难。在澳房策投资理念之中，澳洲房产是一种高增值低现金流的资产，租金的唯一作用，就是让你持有房产更长时间来获得房子本身价格增长，这才是房产投资的真正目标和获利来源。所以在买投资房的时候可以参考租售比，但是不要一味追求高租售比，要多考虑房子本身长期的增值潜力。
4.基础设施和环境 (Facilities & Environment)
房子所在区域的基础设施是人们生活的基本保障。比如你买了一套房子家里有老人，但是医院却要开车40分钟才到，那有点急事，病情怕是要耽误了。年轻家庭准备要小孩，住得也最好离医院不太远。包括好公立学区，那都是有孩子的家庭优先考虑购入房产的标准，你买了将来绝对不愁卖。注意不要买在学区边缘，公立学校几乎每年都会根据入学人数调整学区边界，万一你按学区价买房，卖的时候房子却不在学区，那损失可不是几万几十万澳币能挡住的。还有出行必须的火车站，公车站，主干道，是不是在你家旁边，又不会吵到的位置，闹中取静就更好了。以上都是基本生活条件。再升一级，就需要考虑房子周围的环境，是不是有可以散步的林荫小路，幽静的公园，最好走几步路就到沙滩海岸，这种房子换了谁都喜欢，增值几乎是板上钉钉的事。
5.有限供给(Limited Supply)
所有的产品和服务都是这样，物以稀为贵。需求高但是供给低，自然价格就会提高。房子也是一样。比如说一套大别墅，占地2000平方，离市中心不远，有开发潜力，目前做商业短租，20个房间，每周租金15000。这种房子整个市区都找不到第二家。只要价格你能承担，我想很可能房子你都来不及看就去竞价了，想什么办法也要拿到手。再比如说，一套2房公寓，80平方，同一栋楼里有100套相同的户型，整个小区有5栋这样的楼，整个区域有3个这样的小区，未来还要再开发10个这样的小区。我想大多数人的想法会是，未来10年这样的房子买不买都行吧，反正价格也不会怎么变。换一个说法，如果房子只能建造一定的数量，并且有足够的需求，这就是房子本身升值的巨大动力之一了。有限供给的另一个角度是从销售环节来看。一个地区有多少套房产在售，多少套房产在一个月之内被消化掉。卖房速度更快的区域优先考虑。
6.自住比例(Owner-Occupied Housing Ratio)
自住比例是很多人买投资房最容易忽略的一个属性。在澳房策投资理念里面，只有超过50%的人口是自住，这样的区域才值得考虑投资。绝大多数的房子是拿来住的，也就是说自住买家在市场上占多数。如果一个房子符合自住的标准，出租和出售时候的受众群体就会更大。一个区域里面的自住人口更多，同时说明在市场下跌的时候，大家都不愿意出手卖房。而投资者多的区域，市场一旦变动，卖房可能就是第一选择，同时卖的人多了，房价自然明显下跌。所以我们建议购买投资房产要选在自住人口比较多的区域。
7.独栋别墅土地价值比(Land Value Ratio)
土地升值，建筑贬值，我想多数人都会赞同的吧。那么一栋别墅的土地价值占整套房子的比例更高，说明涨价的速度就会越快。注意我说的不是土地的绝对大小，而是土地价值占整套房产的比例要高。比如600平方土地上面200平方别墅，土地100万，房子40万，那么土地价值比就是100除以140=0.7，这样的房子在悉尼西南西北开发区比较多。但是另外一套土地300平方，别墅150平方，土地250万，房子30万，那么土地价值比就是250除以280=0.89，这样的房子多出现在离市区比较近的地方。明显第二套更值得投资。
8. 公寓联排看户型稀缺性(Scarcity)
如果投资公寓或者联排别墅，就没法看土地价值比，因为这些房子没有独立土地。所以只能看稀缺性。在歌剧院旁边20层楼顶层唯一一个180度水景看歌剧院和大桥的公寓，对比一个3000套公寓的小区里面有500套同样户型的2房公寓其中一套，你觉得哪套涨价幅度会更高呢？这就是稀缺性的力量了。
9.开发区10年前景(New Suburb Future)
在新开发区买房的逻辑跟以上所有方面又不同了。开发区看的是未来的人口流入，未来的基础设施，未来的人口分布...简单说，开发区的一切要看未来，只要是政府计划正在实施中，你就可以畅想未来了。这类开发区买得越早越好，没有什么设施的时候购买是最便宜的时候，能够拿到更大的增值空间。 您同意我的观点吗，欢迎在影片下面留言参与讨论。如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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