欢迎来到澳房策，我是Alex老师。最近看到几篇报道说澳洲越来越多的人在退休的时候，还背着一身的贷款没还完。听起来离我们很遥远，但是你细想一下，如果在退休的时候，我们没有工作收入来源，再加上还要还房贷，那退休生活简直就像是灾难一样。你可能以为退休生活离我们很遥远吧，其实不远了，我现在还能清楚地回忆起20年前上大学时候的事情呢，可是已经过了20年了。我们今天就把退休这个很多人不愿意面对的问题，仔细剖析一下，看看在澳洲退休到底需要多少钱。怎么样才能9年内还完自住房贷款。如何通过房产投资获得持续稳定被动收入，提前退休。如果您喜欢本期影片请您订阅频道，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。
正文
图片上这位叫Yumi今年56岁，在未来10年就会面临退休的问题。但是更大的问题是经过多年的国内和海外工作，她的养老金账户里面只有1万澳币。如果照目前的速度，想要靠养老金退休，要一直工作到80岁。
根据ABC，2021年的调查显示，女人比男人更担心退休后的生活。当然这也是情理之中的事情，因为平均来讲，女人退休的时候养老金账户里面只有男人一半的钱。
跟很多人一样Yumi退休的时候只能靠她老公的养老金生活。但是问题来了，如果她老公跟一个更年轻的女人跑了Yumi就没法住在现在的房子里面，变成无家可归。Yumi本身就是在政府，协助老年妇女联合会工作，所以她比任何人都清楚可能发生什么事情。我们普通人可能还对这种担心不理解，因为我们毕竟还年轻，很多看我节目的人在35-45岁这个年龄区间，其实离退休也不是很远了。那么我们必须要搞清楚一个问题。究竟在澳洲退休，过上舒适的生活，需要多少钱呢？
在澳洲退休需要多少钱
澳洲政府机构和养老金机构都研究过这个问题。简单来说，跟两件事情有关，1是你的生活质量要求，2是你的自住房上还有没有贷款。
澳洲养老金委员会ASFA是澳洲所有养老金的行业管理者，他们就做过一项研究，说如果退休时候想要过上一般的生活，其实政府提供的养老金能够基本满足需要。什么是一般生活呢？就是吃饭自己做，不能买太贵的食材，平时可以吃顿肯德基麦当劳，穿衣服去Target买，出门旅行就在1个小时车程之内，国际旅行就别想了。其实就是保证你活着而已。跟流浪汉的区别是，你有个地方住，有辆廉价的小汽车而已。看起来比流浪汉稍微体面一点，但是人家在街头卖艺讨饭可能比你赚得多。就是这么个状态。
如果这就是你的追求的话，你确实不用有太多的钱。官方估计，只要你有7万澳币存款就可以了。剩下的费用都是国家老人金支付。
但是如果你想要退休的时候过的舒服一点体面一点，情况就大不一样了。怎么算是舒服的生活呢？当然每个人的定义都不一样，有人觉得顿顿吃肉就是舒服的生活了，有人觉得每个月都要出国旅行一次才叫舒服。这花销差得有点多。我们就说官方给出的定义。就是退休之后，有套看得上眼的房子，出行有1-2台车，穿衣服去Myer买，隔三岔五可以吃顿人均100澳币的大餐，每年可以出国旅游2次。想要过这种退休生活的话，需要两个人一共有$640,000澳币的储蓄。单身的话需要有$545,000澳币储蓄，但是前提是还要拿一部分政府的老人金，还是没法独立自给自足。澳洲财政部的说法是如果你退休之后保持退休前的64-75%的收入，就能过上舒服的退休生活。
这一切看起来都很美好，因为我想，在我的观众里面，有很多人手里面已经有这么多储蓄了。但是这个结果里面隐藏了一个前提，而这是我们几乎所有人都常常忽略的，那就是你的自住房贷款必须还完才行。
退休时没房贷会很轻松
澳洲财政部计算退休所需存款有一个前提，就是你必须在退休的时候已经还完自住房房贷，而且在65岁左右退休。换一种说法就是如果你在退休的时候还在租房，或者65岁以前因为伤病被迫退休，很有可能你的退休生活质量直线下降，被划归贫困。如果你对澳洲的贫困定义没有了解的话，我举个例子你就懂了，你摔掉了门牙，但是没有钱去修，基本就算贫困人口了。
澳洲现在面对的问题就是越来越多的人退休之后，因为没有还完房贷而一夜返贫。在澳洲生活的中国人跟澳洲本地人的情况有些不同。第一代移民不是带着钱来的，就是带着技术来的，问题是生活久了，我们的思想和认识甚至生活习惯，会跟澳洲人越来越接近。再加上，现在国内的有钱人被管理起来，移民行业受到打压，未来到澳洲的人可能就只剩下有些技术的人，或者通过结婚这条路移民的人。不论哪种，都逃不过面对在澳洲退休的现实问题。所以我们怎么样才能跑赢这场马拉松，尽早还完自住房贷款呢？
如何9年内还完贷款
9年还完贷款这个话说出来，可能有人就不服气了，说我都还了15-16年贷款都没还完，你一上来就说能还完。当然要达到这个目标是有条件的，除了客观条件之外，你自己的思维方式也起了决定性的作用。你首先要明白的一点是，想还贷款，你就得有钱，还贷款越快，你赚钱的速度就要越快，没有其他的方法。明白了这一点，我们只要寻找通过房产能更快赚钱，同时更省钱的方式就可以了。在举例子之前，我想要排除那种身上背着几千万贷款的人，或者只懂得赚工资的人，因为第一种人的负债金额太大，第二种人不懂得马无夜草不肥的道理。我给出的例子是想要说明一个问题，目的并不是要计算准确数字，同时只适用于普通大众。
好了，我们一起来看例子。比如你5年前买了一套价值100万澳币的自住房，贷款8成，按照澳洲平均别墅年化增幅7%计算，现在的价值应该在140万上下。你现在去银行做估价，让它按照市场价值的80%再给你做一次贷款，就能贷到112万。用这个贷款还完之前的80万贷款，你手里还有32万现金。用其中的24万现金，再买一套100万的别墅B。那么原来的自住别墅总共的贷款额就还有104万。你现在的任务是在9年内赚这么多钱。
我们再看别墅B。还是用100万购买，贷款按照8成计算。持有9年之后，别墅的市场价来到了184万澳币，注意投资的别墅，有租金收入，有持有成本，还有税务减免，综合计算以后，每年总持有成本只有$1,745澳币，一周35澳币，跟你每周花在喝咖啡上的钱差不多。而按照184万市价计算，在投资房B里面你的自有资金，就是equity部分，已经来到了104万澳币。刚刚足够还你自住房A的所有贷款。也就是说，你用9年时间，做了一件事情就是从银行套钱出来投资，就可以把自住房贷款还清。
注意我们有很多方面没有考虑。比如每一年实际涨跌幅度有所不同，折旧递减的比例，地税，增值税，甚至天灾。但是很多正面的因素我们也没有考虑，比如说在未来9年你自住房的增值，投资房里面再套出钱来买第二套第三套投资房，用不同实体持有投资房获得的税收优惠，使用不同银行避免缴纳忠诚税等等。如果你买的房子不是100万而是70万，这个目标可能在7年内就能达成。具体的计算，时间关系没法跟大家分享，如果你特别想自己学会的话，可以考虑我们澳房策的课程。
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我给大家举上面这个例子就是想说明，只要你意识到在退休之前拥有一套没有贷款的自住房的重要性和可行性，就会主动开始寻找方法去实现这个目标，免得明年退休，今年才想起来，那就太晚了。我们澳房策有现成的一套通过房产投资提早退休的一般策略分享给大家。没订阅点赞的朋友可以点了。
通过房产投资提前退休的一般策略
你可以把澳房策理解为一个做财务规划并且帮助会员完成财务目标的公司。只不过我们只做房产投资这一块。外汇，股票，基金这一块我们不做，因为属于金融投资。如果你对这一块感兴趣的话，欢迎看我另外一个频道艾财说，专门分享学校里学不到的财商知识，目前订阅已经快8万了。好言归正传，通过房产投资提前退休的一般策略是什么呢？其实很简单。说白了就是通过房产投资多赚钱，在退休的时候卖掉几套投资房，还完所有贷款，有一套自住房加上几套没有贷款的投资房，用收房租支付退休以后的日常开销。既然这么简单是不是每个人都能做到呢？还真不是，因为每个人的诉求不一样。这也是我们VISION会员经常会面对的问题，我们在做咨询的时候就必须针对每个会员不同的情况调整策略。首先你在退休以后想过什么样的生活，具体一点就是每年想通过房产投资有多少被动收入。有的会员生活很简单说只要5万澳币一年就好了，而且退休可以在20年以后，这样压力不那么大，也不用买很多房子，基本上3-4套就可以实现了。但是还有的人希望一年有15万澳币的被动收入，而且希望10年以后就要退休，那就必须要好好规划一下，比如买的房子不能买在坑里，要把贷款能力做出来，我以前曾经说过我们澳房策的“无限贷”策略，包括，公司收入，海外收入，自管养老金，家庭信托等等。都能够增加个人贷款能力。同时更激进的计划就需要买更多的房，贷更多的款。如果没有一整个团队协作的话，光靠自己是没法实现的。当然也有其他不同的情况，比如考虑到子女升学，父母移民，工作变动，婚姻财产保护等等。但是所有这些复杂的情况都遵循一个简单的原则，通过房产投资获得被动收入提早退休。如果你特别喜欢你的工作的话可能你不想退休，但是有随时辞职随时退休的选项，活得就会很轻松。
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