因为新冠病毒Delta变种的影响，悉尼已经2次延长封城，墨尔本也同样延长。有点让人看不到头。在封城期间，政府又印钱发给生意和个人，每天都在积累更大的财政赤字。在这种情况下有不少人开始看淡房市，减缓了找房的节奏。你可能还不知道，澳洲政府有计划在明年4月再出杀招，可能在国门开放前人为刺激房产市场上涨。今天就来聊一聊这个事情。在影片后半段，我们为预算有限的粉丝，送上目前被低估，而且可能在下一波行情时疯涨的热点城区。
APRA警告降息即将来到！
前几天，澳洲审慎监管局APRA发出公开信，说之前曾经询问各个银行，如果施行负利率，有没有什么问题？在这次的公开信里面APRA提到，银行至少应该在2022年4月30日前，制定一系列的解决方案，比如在现有的系统上建立一些措施，来应对随时可能出现的银行0利率和负利率。说到这里有人可能想到，澳洲中央银行RBA不是说在2024年前不会上调利率，而且利率下调的可能性几乎没有吗？没错，但是这两个利率不一样。RBA所说的利率是现金利率，也叫市场隔夜拆借利率，决定机构市场短期的资金供求。RBA可以通过调整这个现金利率间接控制准备金，市场上的货币供给量和通货膨胀。说人话，就是RBA的现金利率跟银行的存贷利率并不直接相关，但是浮动趋势大致相同。
这张图就非常说明问题，图中淡红色曲线表示房价走势，蓝色曲线代表银行房贷利率，深红色曲线代表RBA现金利率。灰色柱代表房产熊市，淡红色柱代表房产牛市。所以我们能看到，银行利率走势跟RBA现金利率基本一致。而且每次房产熊市，都首先由RBA降低现金利率，然后商业银行马上跟进调整。随后就会迎来地产市场反转上涨变成牛市。不过值得考虑的一点是，虽然商业银行的利率一贯是向RBA看齐的，但是RBA并没有权力要求银行调整自己的房贷利率。但是APRA就有。也就是说，这次APRA让商业银行准备好负利率，是因为RBA的现金利率已经没有更多的下调空间，而又要准备再次通过利率刺激市场，来应对随时可能发生的危机，那就只有绕过RBA直接要求商业银行这一招了。这随时可能出现的危机，比如病毒再次爆发，中美因为台海问题开战等等。
APRA选在悉尼和墨尔本封城期间释放降息的信号，就是想给投资者和生意主更大的信心。毕竟如果存贷利率降低，市场上就会有更多的资金寻找投资出路，房产市场就会再迎来新一轮大涨。同时我猜测，预期的降息时间点放在明年4月30号，也是为了5月份的大选做好铺垫。如果各位还记得上一次2019年5月大选的话。刚刚结束，房产市场就反转进入牛市. 第一个原因是自由党上台，保住了为房产投资者省钱的负扣税计划，2是因为在大选3个月前APRA取消了新申请只付利息贷款不能超过3成比例，和新申请投资类贷款不超过1成比例的限制。说人话，就是APRA鼓励银行多向投资者贷款。3是因为自由党刚刚上台，RBA就下调了现金利率，商业银行马上跟进。所以你看看。历史就是这么惊人的相似。我猜APRA这次又会在大选前冒出来搞点事情。0利率或者负利率确实有可能。利率下调，必然伴随房产市场上涨。
投资者可以更多关注布里斯班市场
那么在未来的12个月内，澳洲的疫苗接种率会超过90%，到时候国门会打开，移民和留学生回流。悉尼墨尔本的人口增长速度上升，对公寓房的需求也会上升。但是在那之前，除了房价高涨的悉尼和墨尔本，还有哪里的房产市场值得大家关注呢？对了，就是布里斯班。
在悉尼和墨尔本，人口增加主要依赖的是海外移民，而布里斯班人口增加更依赖悉尼和墨尔本的移民。因为布里斯班房价相对较低，更容易讨生活。很多人退休养老也会选择布里斯班。在疫情期间澳洲封闭国门，实际上对布里斯班的人口增长不但没有负面影响，还有加速的趋势。在过去一年中增加了6万8千人。疫情见间人口增速1.3%，领跑整个澳洲。也就不难解释为什么布里斯班的房产市场比悉尼和墨尔本还要更早爆开。
更重要的是在布里斯班这6万8新增人口中，绝大多数的人希望首先租房，这对房产投资者来说绝对是利好消息。因为如果租房需求上涨，而供给却没有提高，租金就会上涨。租金的利好，会刺激房产投资者入市持有投资房。目前各个州的租房需求都在急剧攀升，其中悉尼和墨尔本的需求最高，但是，这只是因为悉尼和墨尔本是澳洲两个最大的城市而已。
如果结合各个州的投资房空置率，你就会发现，昆州的综合表现目前是最好的。需求远远大于供给。这就为租金上涨产生了动力。
如果把这两个因素综合考虑，再加上合理的预期，就可以得出在未来1年内出租房供给短缺的具体数字预期。在未来1年中，昆州对出租房的需求比供给多了10000套。其次是西澳，南澳和新州。整个澳洲，唯一出租房预期供过于求的就是墨尔本。
我说的只是市场的整体趋势。在墨尔本也会有个别区域租房很难，租金上涨的情况。但是在国门打开，移民回流之前，布里斯班的出租市场将会上涨明显，同时带动投资者信心，购买投资房。这期影片是在布里斯班申奥当天上传的。我现在还不知道申奥的最终结果。但是如果布里斯班申奥成功，房市的未来一定会表现更好。
澳洲投资房产还可以考虑哪里
随着澳洲房产疯涨，和澳洲除悉尼和墨尔本之外城市的租金疯涨，在澳洲整体上看居然现在有更多的房子买房还贷款比租房还要便宜。澳洲著名房产数据网站Corelogic上周五发出的一份报告显示，目前澳洲有36.2%的房产买比租便宜。这个数字居然比疫情前的33.9%要更高。
这些更适合购买房产的区域，一般都不在首府城市，而是在远郊和偏远地区。如果买房更便宜，在这个区域内，人们肯定会倾向于买房，而不是租房。根据区域不同，可能说明这个区域的房价便宜，也可能说明租金贵。但是最能说明的是这里是房价洼地，在未来有上升的潜力。根据澳洲房产的”流水效应“，当一个地方的房产涨价太快，能量积蓄太多了，这些购买的能量，就会流向周边更便宜的区域。所以列表中区域可能值得预算不太高的投资者们，下一步考虑购买。
全澳买房还贷比租房更便宜的前两名当之无愧是达尔文的郊区和市区。在这里分别有96.4%和86.5%的房产买比租便宜。目前悉尼和墨尔本市区排名垫底。因为房价更高，租金回报却更低。在市区里面按照大区域划分其实对我们普通投资者会更有意义，因为绝大多数投资房产的人，首选是在自己所在的城市投资。我们看一下Corelogic的统计结果。
在布里斯班，买房更便宜的区是Logan和Ipswich，这两个区附近有一些土地别墅项目和二手别墅。大家可以关注一下。
在墨尔本，还能找到买房比租房便宜的地方集中在西区Werribee附近，内东区Boxhill, Doncaster East附近，还有东南区Berwick附近。
在悉尼，高居榜首的区域是悉尼的西南区和Parramatta。让我最意外的是悉尼的Ryde区成为了整个澳洲买房比租房便宜的房产最难找到的区，说明人们不太愿意在这里买房。当然这些是我个人的看法，对不对的，需要时间去验证。还是那句话，我且说，您且听，就当娱乐了。你要是听我的去买房赔了，别回来找我就好。这份报告的完整版，我们会放在会员App云盘里面，供大家参考。既然影片看到这里了，我来送给你我们全新的免费直播课程。80分钟课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。报名链接在影片描述栏。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。如果喜欢我们频道，请您点赞订阅。我是澳洲Alex老师，下期影片不见不散。
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