欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲房产市场最近真的是大事件一个接着一个，而这周澳洲政府的举动又一次让我既震惊又感到无奈。震惊是没想到澳洲政府会出这一招，无奈是没什么办法改变，只能调整自己的房产投资策略了。澳洲联邦政府刚刚立法，决定建立全新的政府基金 Housing Australia Future Funds (HAFF), 将会花费100亿澳币建造公屋和廉租房送给低收入人群居住，而这些房子可能会选在火车站附近和TAFE学校附近。如果这个政策顺利实施的话，我们整个买房的逻辑可能要做出重大调整了。那么到底这项法律的细则是怎么样的，哪些投资者会受到影响，哪类房产将会涨价，哪些地区一定不能再碰呢？如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
100亿澳币基金 - Housing Australia Future Fund (HAFF)
澳洲联邦政府刚刚立法建立了全新的基金HAFF，并且将会在未来5年里面，花费100亿澳币，建造3万间“Social and Affordable housing”
Social housing 和 Affordable housing不太一样，你就简单理解，Social Housing 是提供给那种揭不开锅的，或者有严重基础病没有收入来源，要不就是家庭暴力或者流浪汉的房子。在收入方面可以说是社会最底层了。我给它起个名字”公屋”。房主一般都是政府。
Affordable Housing 有些不同，一般是政府投资或者私人投资建造，然后用比市场价低一些的租金租给有需要的人，这个租金差价由政府补贴。 面向有收入但是收入不太高的人，或者为国家服务的人，比如前线的医生护士军人，给一些福利。我给起个名字，”廉租房”。NDIS其实就属于廉租房的一种。
懂得了概念，我们再继续看这个政策。你算一下，100亿澳币建造3万间独立房，平均每间房产的价格就大概33万澳币。现在能拿上台面的昆州375平开发区土地也要30万左右了。正常的422平房造价也要35-38万。去哪里搞到这种33万一间连建筑带土地的独立房呢？政府的说法是希望建造"innovative stand-alone affordable housing", 字面理解就是“创新型独立可负担房产”，就是说现在没有这种房产，一定要创造出来，然后还必须很便宜。
我只能试着现象一下，这样的独立房子会不会是那种一块地只有100平方，2层1个车库，居住面积只有100平方的超级紧凑型独立房呢？或者那种目前市场上的长得像是联排别墅，但是两栋房子的墙之间有1厘米的缝隙，外面还看不出来这种，同时房子大小缩小一半。不过从地点上讲，很大可能是那种四边不靠的地方。但这都是猜测，等我继续看新闻才看明白。建筑成本一定的情况下，钱只能在地块儿上省下来，而首选建造这类房产的地方，政府说的啊，居然是火车站附近或者TAFE附近的政府所有地块儿。那这就能完美解决造价，居住条件，和方便性的矛盾。
我特别找来了提案的原文。
里面提到有20000个住宅将会是政府公屋，其中4000个将会提供给受到家庭暴力的女性和儿童居住，还有年迈的低收入的，有失去住所分享的女性，不知道为社么不能是男性。另外还有10000个廉租房，便宜价格租给疫情期间奋战在第一线的医护人员，警察，也可能包括军人。
建房子给有需要的人，在道义道德和人文关怀上，我都非常赞成。但是问题有2个，第1，钱是哪里来的，第2，房子具体建在哪里。不用问，政府的钱都是税收来的，也就是说多交税的人在辛苦工作，养活少交税或者不交税的人。凡是上班缴税，然后看着那些不工作的人拿的福利跟自己差不多的朋友们，都应该能懂得我在说什么。房子建筑的位置，是我最最关心的问题。如果政府真的按照计划，拿出政府在火车站附近的地块和TAFE附近的地块造公屋和廉租房，这将会对房产投资这件事儿，产生巨大影响，这个我们稍后再说。先看看政府的另外一项福利计划。
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National Housing Accord (NHA)
这个NHA计划，我曾经在澳房策192里面重点分析过，没看过的话赶紧补个课。简单说，政府成立了一个强有力的纽带，绑定联邦政府，州政府，澳洲养老金以及私营基金比如美国黑石集团，再加上澳洲建筑商，在2024年起的未来5年之内，建造100万间房产。可能是公屋也可能是廉租房，同样是給社会收入底层人士准备的。如果这些基金选择直接下场购买，然后再拿来出租，就会形成跟普通投资者，在购房和出租上的直接竞争。当然这部分钱大部分是基金和养老金出的，政府可能用不到太多纳税人的钱，不过房子的位置同样是一个大问题。至于黑石集团，你要是还不知道的话，赶紧上网搜一下，这些人只认钱，看到好处胃口就会变大。除非你投资了他们，要不然黑石跟我们普通人的利益将会直接矛盾，尤其实在澳洲有很大可能进入经济萧条的预期之下。
50%可能性澳洲经济进入萧条
最近澳洲经济学家更新了对澳洲经济的预测，说有超过一半的可能性，澳洲很快将会进入经济萧条。而这都是因为澳洲怎么打也打不下去的通胀，和连续加息引起的。所以如果澳洲GDP萎缩，税收减少，而政府增加支出，比如上面提的100亿澳元建福利房的计划，你猜会怎么样呢？我想开始花钱的时候大家可能感觉良好，但是当看到经济萎缩，企业裁员，人们失业，政府加大支出去养活更多的失业人口的时候，才会有更多的人认真思考问题吧。
政府福利房对房产投资者的影响
人们都觉得帮助弱势群体是好事，能行善积德。比如受到家庭暴力折磨的女性和孩子，战斗在最危险地方的医护人员警员和军人，还有那些社会上低收入或者完全没有收入的人。帮助这些人绝对能在道德上站到顶峰。可能在网上留言声援一下或者象征性捐一点钱。但是真正涉及到个人利益的时候，很可能就会看到人性真正的一面，暴露出来。
试想一下，你花了200万澳币买了一处独立别墅，居住环境非常好，离火车站或者TAFE也不算远，闹中取静，非常舒适。突然有一天，政府宣布在你家和火车站之间，或者你家和学校之间，政府拥有的土地上，建造福利房给低收入人群居住。甚至可能把房子建在你家隔壁。你会怎么想呢？你会愿意跟低收入人群做邻居吗？就算你愿意，因为离福利房近，你家房子市场价格下跌到150万，因为没人愿意住么，这时候你还愿意吗？这是很现实的问题。人们往往在表面上的道德和现实利益产生冲突的时候，选择后者。如果有一天政府真的在你房子附近建造福利房，个人建议，赶紧把房子卖掉，把钱投到别的地方。如果你想要买房，也不要买在福利房附近。为什么？很简单，这些人收入低。正常收入的或者富人，不可能搬过来住，你在这里买房子涨价空间就会受到极大压缩。如果你想要买的区域，本来没有福利房，但是房价不高，而且有不少政府拥有的地块，建议你三思再买。
在上个影片澳房策211里面提到澳洲工党给底层人发福利的事情，有些网友很捧场，但是有一些网友的回复很值得思考。我先说一下，澳洲是民主国家，每个人都有表达自己观点和立场的自由，同时每个人都可以骂执政党，毕竟政府是人们自己拿选票选出来的，政府是为公民服务的，花公民纳税人每一分钱必须经过纳税人同意。活儿干不好，用选票把他们选下去就是了。只要我们在讨论问题的时候不走极端，尊重他人不同观点，接受别人有不同观点这个事实，讨论任何问题都是可以的。
我们看一下这些值得深思留言中的一个。这位网友说，“作为一个单身没孩子没老人的人，从来没有享受过多少福利，反而是那些有孩子有老人养懒汉的福利差不多都是从我这种羊上薅出来的，理念上实在是很难赞同工党的很多政策。可是自由党在台上的时候，实在是太反华了，华人受到的影响很大，就哪怕是想让自己过的安心点，我也不能投自由党啊”。
这让我想起来前段时间参加的一个晚宴，一位新州参议员和我聊天，给我来了一个灵魂拷问。他说 “Alex有个事情我不理解。中国人加入了澳洲国籍，就变成了澳洲人，应该站在澳洲一边，为什么中澳关系不好的时候还是站在中国一边呢？”，我当时愣住了，不知道怎么回答。您各位要是知道怎么回答的话，麻烦在影片下面留言讨论。
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